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自9.26新政后，很多人都在等著看，這波行情什么時候會結束？根據過去3年的經驗，新政的有效期似乎越來越短，上半年的5.17新政，行情甚至都不到2個月。

但這次似乎有點不一樣，10-11月持續保持熱度，到了12月，甚至創下了四季度的新高。

還很有可能是年內的新高。

明明經濟沒好轉，人口還在衰退，老齡化還在加深，外貿環境更為復雜，樓市卻走出了持續3個月的回暖。

這是不是回光返照？

要解釋12月的熱度，似乎沒有太強有力的理由，老司機想了一下，大概有這么幾個可能：

1、延后備案。在10月時老司機就曾說，實際成交遠比備案數據要好，但很多人不信。當時很多成交的確沒去備案，可能有客戶還在猶豫的，有籌款不及時的，也有房源未滿2年的，11月和12月都在陸續在補備案。

2、年末趕補貼。很多補貼的截止時間都放在年底，中介也會利用這個節點逼單，會帶來成交小高峰。但看看去年12月和前年12月數據，效果并不顯著。順便說一句，今年的優惠政策，明年還會順延。

3、錢到位了。年底該結的錢結到了，該拿的獎金拿到了，于是出來買房了。這種可能性有，但比例不大，這年頭錢不好賺，今年上完班，明年有沒有班上都不一定。

4、政策效力釋放。9.26新政主要利好一線和頭部二線，對寧波的利好并不多。房貸利率還是3%，稅收優惠沒有增加，補貼沒有增加，拆遷沒有增加，實打實的政策其實是很少的。

那么到底是什么促成了這3個月的熱度呢？

老司機認為有一個核心要素——信心。如果貼近交易一線，我們就能感受到，這三個月來，房東和買家的心態，相對發生了不小的變化。

房東的心態：8-9月是崩潰性的，周邊一片降價聲，鄰居掛價一個比一個低，客戶砍價毫無底線，新樓盤瘋狂打折。

但到10月，這種恐慌逐漸穩定下來，最大的力量來自于政策的表態——止跌回穩。這種表態要放在以前，可能沒那么有效，但放在房價下跌4年，跌幅普遍接近40%，二手房出現大面積虧損時，相當有效。

可以說，止跌回穩的政策態度，精準的契合了房東的心理，就像在絕望之時看到希望的曙光，心理支撐是超乎想象的。

客戶的心態：8-9月時是無所謂的，不買以后更便宜，即便房東割肉，客戶還是擔心是坑。到了10月，眼看著成交在回暖，原來看過的那些房子。陸陸續續的成交了，有的甚至漲價了，客戶心態有了微妙的變化。

心理博弈歷來是此消彼長的，房東變得強勢一點，客戶就會相對弱勢一點。老司機并沒有說現在房東已經強勢了，現在仍然是買方市場，但9.26之前那種一邊倒、任人宰割的局面，不存在了。

信心源自于哪里？

一方面是政策喊話，更重要的是一線和頭部二線城市切實的回暖，它們影響到了寧波。以上海為例，成交創出進四年新高，而且出現了漲價，不少寧波人開始想辦法去上海買房。

高能級城市的熱度，每次都會向下傳遞，一線的回暖無疑給了二線信心，特別是寧波這種供求關系并不嚴峻的二線，能迅速感受到溫度。

寧波供求關系，主要得益于近3年土地成交暴跌，從源頭上減少了供應。

寧波二手市場的堰塞湖——2018-2021初的投資盤，經過4年也已經陸續上市了，大批量的解禁在2025年就能結束。如果把這批房源視為洪峰，那么洪峰過境的時間可能持續到2025上半年，目前已經過去大半了。

二手房的掛牌數據，也能從側面印證這個現象。2022年開始，市六區掛牌量持續超過10萬套，最高峰曾上沖到119000套，但就在12月，這個數據重新回到了10萬套以下。

無論新房還是二手房，總體上的供求形式都在緩和，都在朝著有利于賣家的方向邊際改善。

信心和成交是相互印證的，信心會帶來成交，成交又會進一步強化信心，這個螺旋一旦建立起來，就有希望打破過去四年的下降螺旋。

任何時候，我們都要相信，陰陽相生，否極泰來。10月相信老司機說的，現在可能已經不焦慮了；現在還不相信老司機的，明年可能會更加焦慮。

老司機曾清晰的記得2015年下半年的樓市行情。當時也是下跌了4年多，很多房東都絕望了，但成交量卻悄悄在上來，并持續演進，伴隨著質疑和爭議。

當時也有很多業內人士都說看不懂，后來，大家都懂了。

—老司機服務類目—

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