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問答410期

問答不間斷，房哥周五見，中午12點，直播間開門，中海學仕里二手掛牌30000+，高新CID二手房價能守住嗎？

問：中海寰宇天下是高新CID黑馬嗎，現在賣基本保本？

答：房價上漲時期，誰漲的多，誰是黑馬，下跌時期，誰虧的少，誰是黑馬，同理更適用于高新CID。

高新三期房價跳漲前，搖號賣房的小區里，就有紫薇華發CID中央首府和中海寰宇天下，當年備案均價18000+左右，被視為倒掛小區，萬人搖號。

這兩個賣完后，新希望再開，均價已經23000+，因此中海買的早，被叫黑馬。

（中海寰宇天下實景）

但交房后，房子蓋得不錯，實際房價表現卻一般，原因主要是區域本身，兌現有限，人口有限，且新房，新地不斷供應，率先降價折扣，最難過的就是周邊二手房。

在已經交房的小區里，新希望基本是賠著賣，紫薇華發、中海寰宇天下買的早，平進平出，而中海學仕里，碧桂園云墅，目前價格掛的好，實際成交價保守也要平進平出。

因此，整個CID目前沒有房價黑馬，所謂的倒掛邏輯，買了就賣，短期內行不通了，高價入手，還是要和區域共成長一段時間。

問：一直不懂曲江什么時候成了豪宅的代名詞？

答：雖不理解，但現狀就是這樣，短期內，能取代曲江撐起富人區名號的，在西安當下還沒有，無論是浐灞、未央湖，還是秦漢、灃東，對標曲江的很多，但還沒有能替代曲江的。

原因也簡單，所謂豪宅區，不是單純看房子蓋成什么樣，核心是要有豪宅購買能力的人，是否大批量愿意住在這里，是否是長期的第一居所。

（西安曲江南湖）

曲江一期的優勢很明確，旅游區定位，市政，綠化，城市界面的觀感很好，區域限高，限容，公園多，綠地多，住宅少，產品上，涵蓋獨棟，聯排，疊拼，洋房，小高層，高層，大平層。

雖然房齡普遍偏老，但南湖周邊一圈，越大的房子，仍保持在30000+以上的均價，反而是剛需，小面積的價格不穩，因此大家也說曲江是一座圍城，進去的人不太想出來，但想進去的人還是很多。

問：房哥，為娃上學買繽紛南郡125㎡，后期還會降價嗎？

答：也是高新典型走向神壇的小區，21年最貴的時候，二手房均價26000+，如今18000+，小區的核心支撐，是五小三中的學區，外加丈八北路不錯的位置。

學校方面，由于第一、第二、第四學校、三初、11初、31小、20小、高新實驗、逸翠園中學等學區房的分流，五小三中作為普通公辦的優勢不再。

房源方面，早期的高新商品房，純高層，大樓間距，房齡偏大，但換了金茂物業后，面貌有提升，周邊備選小區綠地世紀城、高科尚都、國賓中央區等相似價格，相似房齡，不差的學區都有房可選。

（中鐵繽紛南郡小區）

價格方面，18000+的需求下，還是不少人選的，起碼是好位置，大社區，夠不到金泰、保利、萬科的，都繞不過這里，短期內，繼續降價的可能性不大，除非高新同價位大量新房供應。

戶型方面，由于是老產品，125㎡以上的邊戶，三室，價格更穩，需求更多，還有業主83㎡兩室改三室，對這樣短期內學區房的小區，在三室基礎上，買小不買大，總價越高，面積越大，后期流通越難。

問：響應政策生二胎，400萬內改善上學買哪里？

答：核心是改善，其次是學區，400萬預算內，高新主要有兩個方向，三個區域可選。

首先是軟件新城，新房部分，中海云水觀園、綠城海棠四章熙海棠可選。二手房部分，天地源云水天境、招商臻觀府可選，包括接下來的海棠一章和保利天匯。

（買房咨詢，一對一通道）

其次是高新CID，新房部分，越秀鐵建比較均衡，可以首選，但143㎡年后才加推。二手房部分，學仕里偏小面積，碧桂園云墅純大戶型，目前30000+掛牌價略高，可以觀望。

最后是高新二期丈八北路，保利天悅、萬科國賓，錦業路融創星美御等，400萬預算內基本夠得到140㎡左右，掛牌房源挺多，價格還可談，且沒有增值稅，主城區，學校，房子更有確定性。

學校部分，高新四校、31小、11初、高新四初都是高新一中體系，辦學時間有限，成績可參考的有限，當下買房首先考慮均衡，改善為主，學區為輔。

問：想在高新繞城內買二手改善，天地源萬熙天地行不行？

答：繞城的圈子內，選擇范圍就很局限了，高新一側，綠地世紀城、高科尚都等房齡老，但有大戶型可選，更多的都在丈八北路，保利、萬科繞不開，而木塔寺周邊，都是萬達的天下，價格好，房子還行，地段很好。

低預算改善只能來雁塔一側，繞城內，基本就是萬熙天地和碧桂園高新時代二選一，碧桂園短板在于臨主干道，臨收費站，天地源更靠里，安靜很多。

小區本身，偏剛改的小區，物業，景觀，公區無功無過，當年傳聞有高新系學校，一度賣的火熱，后來是雁塔的十小、七幼，外加西灃路，西部大道的二手房需求分流，目前的房價并不理想。

（萬熙天地掛牌價，來源：貝殼）

貝殼上，小區均價掛牌19800+，毛坯房源很多，集中在133㎡的邊戶，總價約250萬。

如果能跨過繞城，同樣雁塔區域，萬科高新華府、海亮新英里洋房，融創西安宸院、金地中央公園、新城首府等，選擇會很多，都是泛高新，這邊居住氛圍，配套情況，小區環境也更好一些。

改善本身也是偽命題，和剛需一樣，小換大，舊換新，還是換物業，還是換學校，從需求上，都是改善，買之前要明確。

問：預算450萬，曲江買文教園新房還是陽光城復式二手？

答：已經這個預算了，放曲江不說橫著走，起碼中午吃飯加份肉不成問題，還是選新不選舊。

對于一手業主而言，翡麗花園（plus）買的早，又趕上鐵一曲江劃學區，緊鄰中海曲江大城，目前二手房沖到了27900+，很多人把這里當做大城學區房的平替。

實際小區的景觀，戶型，環境，物業素質，在曲江中游水平，同區域也弱于華潤九里、中海大城，僅僅是復式戶型，吸引力有限，后期也不好轉手。

小區位置上，西側有包茂高速，北側有繞城高速和立交，在杜陵板塊，也算邊角位置，250萬買個小戶型上學用還能理解，450萬買得不償失。

再看文教園新房，首先位置更好，公園，學校，地鐵，商業都已兌現，也算曲江少有的新房改善區，除星河灣外，還有理工大地鐵口的金茂府可選，或者創意谷周邊的海德堡二手房。

無論怎么選，文教園的確定性和房子的居住素質，都要高于杜陵周邊的陽光城。

問：西安河景房的真實居住體驗什么樣？

答：南方和北方還是不同的，南方水汽大，濕潤，臨河住的太近，回南天受不了，但西安地處北方，整體偏干，河景房更多還是景觀優先，

西安是一個缺水的城市，但不是一個缺河景的城市，典型的浐灞、灞河、渭河沿線有大量的高層住宅小區，但為什么河景房沒溢價，還是因為河不行。

比如渭河草灘段，寬的地方有一公里，但大面積都是河床，沒有水。比如浐河，水渾不說，周邊河岸的環境也很原始，有人開玩笑說，唐朝看到的河景和現在也差不太多。

（灞河&自然界河山Ⅱ）

唯一的一段優質河景，就是灞河從世博園開始，到濕地公園中間的約13公里，水量比較大，水岸比較寬，河岸維護比較到位，這其中，最優勢的就是浐灞三角洲位置，中亞公園對面。

因此才跑出了自然界河山這樣的豪宅河景房，窗外遠眺，浐灞美景一覽無余，所以不是河景不好，而是河不行，才沒有景可看。

問：西部大道中海錦業元晟和招商依云曲江怎么選，哪個更不容易虧？

答：從虧的角度，在21年左右買招商依云曲江，均價23000+的業主，已經虧了，現在二手房均價只有17000+，而中海是新房，均價18000+，和周邊融創、金地的基本持平。

（招商依云曲江掛牌價，來源：貝殼）

對于曲江二期來說，居住的整體體驗是好于西灃路的，更成熟的公園，商業，地鐵，學校，外加不錯的市政綠化，且都是大開發商。

無論選擇金輝、中海，還是萬科、天地源、金地、招商，大家居住體驗是相似的，目前二手房價格也算低點。

而西灃路的優勢，在于房子更新，比如中海，四代住宅，贈送多，物業更好，房子更新，小區環境也更好，但容積率高，樓間距小，后期二手流轉時，新房更加好賣。

這并不是一個二選一的問題，而是根據自己生活半徑，曲江二期范圍內，可以看金輝、中海、天地源的二手房，或者金地、招商的小高層，洋房。

問：自己住軟新西派樘樾，給父母買融合區保利云谷和著，可行嗎？

答：首先要排除的就是投資的想法，灃東融合區，在配套暫無兌現，且保利是第一個新房的情況下，買來投資，有太多不確定性，旁邊綠地蘭亭公館的案例歷歷在目，當下也不是投資買房的時機，不要假裝投資。

但對自住而言，能買云谷和著的人群還是很確定的， 比如旁邊大華、中軟、環普上班的，高新買不起，17000+買保利，產品更好，戶型更新，贈送更多，價格也不貴。

（保利云谷和著樓棟示意）

比如附近買二套的，給父母買的，圖個近，且沒有太多配套訴求，單純房子好，預算夠，也很符合，同樣邏輯的小區還有高新的綠城秋月苑，這都是不適合所有人的小區，但有人適合這里。

考慮后期保值，轉手訴求，不要買太大，125㎡挺好，父母夠住，且具備流通性，買143㎡會直面更好區域，高新軟件新城，保利天匯125㎡，蘇寧云著129㎡的競爭。

新區域，不投，自住買小，保利云谷和著挺好。

問：港務區，中糧悅著云朗值得買嗎？

答：答案不是買不買，而是首先認不認可周邊，這是秦漢大道北，中糧、招商和綠城同樣面臨的問題。

首先，大路阻隔，又是建設初期，城市界面與配套密度和奧體區域有挺大差距，目前的核心賣點是在建的交大陸港學校，整個片區的建設需要很多年。

其次，備選很多，包括但不局限于奧體中糧、綠城、華潤的二手房，政經板塊融創、保利、電建的二手房，以及保稅區周邊，招商、陸港二手房，還有港務大道東的華潤二手房，新房。

最后是小區本身，由于區域配套有限，因此房子都升了標準，比如會所，小高層，四代住宅大贈送，外立面升級等，大家也都是17000+均價，且都有優惠，位置也沒有太大差異。

選中糧、綠城，還是招商，完全看戶型，小區風格，優惠誰更對你胃口。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

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作者：Kikyo

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