自從2013年來香港讀書，我就一直租房住，先后住過四個地方，平均算下來每兩年就要搬次家。因此在換了永居后的2020年底，在身邊同樣年份來港的小伙伴的帶動下，我也跟著開始考慮買房也看了幾次房。

　　但奈何當時正值疫情封關，超過一年多困在香港實在煩躁，讓我的留港買房的意愿有點動搖，于是索性去了深圳，這一去就是快三年，但也是這三年讓我體驗了在香港和內地生活的優缺點，并且決定長遠還是要回到香港的。于是今年年初我又重回香港并再次開啟了我的看房之路。

　　2013年初到香港，住在沙田

　　可能是長遠在港定居的意愿確定了，也可能是房價比2021年低了不少容易下手了，今年決定回港買房后，目標清晰，執行果斷，再加上小小的緣分和運氣，我很快就買到了心儀的房子。

　　在我看來，買房其實就是在有限的預算內來滿足自己對房子盡可能多的需求。當然“需求”是個很主觀的東西，不一定是day one就能清楚的，也可能隨著實地看房的過程而調整，那我就來分享下我是如何確認預算和需求從而speed up整個看房選房流程的。

　　01

　　J人買房思路大公開

　　買房的首要步驟在于審慎考量個人的財務預算與實際需求。緊接著，根據個人偏好進行細致規劃，我尤為關注房屋的樓齡、所處區域以及交通的便利性。為此，在正式看房之前，我特意將這些考量因素條理清晰地記錄下來，以便隨時調整與優化。我覺得這種有備而看的策略遠比盲目瀏覽房源要高效得多。

　　我發出來給大家參考一下：

　　1. 預算

　　這一部分確認起來最簡單，自己手上現金能付的首期款，再加上目前薪資和利息能做到的銀行按揭，就有了整個置業的預算。當然這個預算并不等于房子的交易價格，還包含了印花稅，中介費，律師費等，值得一提的是，如果買二手樓要重新裝修，需要預留大約1000港元/呎的裝修費（豐儉由人），新樓的話都是精裝交付，基本買點家具就能住了。

　　2. 單位基本需求

　　因為是在有限預算內的上車盤，很難所有要求都滿足，所以要問問自己最看重什么，于是我一開始就把自己對單位的需求排了下優先級。

　　Must-to-have：兩房間隔，440呎以上，戶型方正，不要住宅第一層。

　　Better-to-have：大型屋苑，梗廚，明廁，景觀開揚。

　　Nice-to-have：東南朝向，高樓層，海景，陽臺。

　　以上其實是我一開始的排序，但隨著實地看房的情況，又出現了一些調整，比如將大型屋苑上升到Must-to-have行列。

　　3. 樓齡

　　因為香港銀行可做按揭的年期=70年減去樓齡，所以樓齡過高會影響自己按揭或者后續的出售，再考慮到可能會有的大維修工程和自己對居住體驗的要求，我的目標樓齡定在2000年以后入伙的房屋。

　　至于一手新樓，近年確實供應充足，但是極具性價比的新盤也是很難抽到的，而且新樓普遍管理費較貴，也是一項持續開支，所以我對買新樓倒沒有特別的preference，只是想想不用裝修確實輕松不少。

　　內地人在香港買房按揭操作

　　圖：美聯物業

　　4. 區域和交通

　　香港交通網絡四通八達，去大部分地方都在一小時內。所以一開始我對區域沒有特別的preference，大概就三點需求：

　　（1）近地鐵站，步行10min內可接受，5min內最佳，全程有瓦遮頭就更好了。

　　（2）排除大西北、北區、大埔、康城這些我極少涉足極且相對偏遠區域。

　　（3）暫不考慮港島。原因是考慮到我對單位大小、間隔、樓齡和大型屋苑的必要條件，港島能找到符合我預算的單位極少。當然這不是區域的問題，是我的問題，anyway就索性排除了。

　　02

　　前三次邊看房邊反省

　　心里有了比較清晰的預算和需求，看起樓來就會比較高效，并且在看樓的過程中，繼續refine原本的需求，直到越來越接近目標。

　　第一次看樓，我選在了將軍澳站。其實這邊我并不熟悉，感覺是比較受歡迎的上車區域，就最先來看看。看了地鐵站旁邊的將軍澳中心和將軍澳廣場，戶型還OK，樓齡和預算也在要求內，但就是無感。

　　將軍澳

　　圖：美聯物業

　　看完回家思考了下原因，并在區域的需求上做了兩點改進：

　　1.之所以對將軍澳無感，是因為陌生，這種陌生感讓我完全沒有想在此置業安家的沖動，因此又排除了既沒租住過也沒翻過工的整個東九龍和西貢區域。

　　2.決定在過去曾經租住過的區域選擇。盤點著十八區的好壞，突然恍然大悟，其實之前近十年的租房，已經基于居住性價比和個人喜好做過一次區域的篩選了，再加上熟悉附近的交通和生活環境，要是在這些區域中選擇應該事半功倍。有了這個想法，范圍馬上縮小到了西九龍和沙田。要是區域再細分些，大致依照房價由高到低決定了接下來看房的順序：奧運>荔枝角/長沙灣>沙田/大圍>馬鞍山沿海私人屋苑。

　　要說宜居環境，住過的地方最愛馬鞍山

　　第二和第三次看房，初步看了奧運、長沙灣和荔枝角，我打算就專攻西九龍了。原因很簡單，既然預算內能在西九龍買到符合大部分要求且近地鐵站的房子，為什么還要看新界，畢竟房子的價值最重要的還是location location location，雖然個人情感上我是真的很喜歡住在馬鞍山沿海。

　　而西九龍之中我將荔枝角四小龍（昇悅居、泓景臺、宇晴軒、碧海藍天）定為首選，奧運次之。主要原因是在我的預算內，奧運選擇有限，注定要犧牲一些戶型/景觀/樓層/朝向等方面的需求。四小龍的呎價要低一些，在我的預算內可以cover絕大部分的兩房單位。找到滿足到絕大部分需求的房子。

　　奧運的海景房是真的靚

　　有了明確目標后，看房進展開始加速。

　　03

　　后兩次看房，特種兵上岸！

　　第四次看房專攻四小龍，經過上一次初看，我心目中已經大概有了prefer的戶型，因此這次去之前已經在中介給的看樓紙里篩選出符合我要求的戶型和需要預約的單位，主要看看不同屋苑、樓層和朝向，實地考察下采光、景觀和噪音這些需要親身感受的東西。

　　四小龍里景觀開揚的單位

　　注意的是，四小龍要盡量避免內園景單位，樓宇太密太壓抑，且中低層采光不好。

　　這種就好壓抑

　　第五次看房中介跟我約了符合列表要求的幾個單位，在去看之前已經對每個單位基本情況作了分析，其中一個業主自住盤，滿足了我所有must-to-have/better-to-have以及部分nice-to-have的需求，叫價略低于銀行估價且在我的預期價位上下，應該還有議價空間。

　　因此在進去單位大概轉了一圈便心里有數，出來走到大堂就跟中介說可以和業主去談價錢了，并且在三天內很快拿下，前后三個月的看房之旅就此畫上句號。

　　要在香港有家啦！

　　以上就是我從開始計劃買房到買到心儀房子前后不到三個月的全部過程，以及每一步的分析和思考，最后如何做出決定。

　　我想說，買房是一件很主觀的事情，每個人的預算不同，對房子的需求和偏好也不一樣。只要在規劃期間仔細先理清楚自己的基本需求，和經濟上能承受的額度和風險，然后就向著目標出發吧。看房的過程也會不斷帶給我們思考和靈感，讓我們不斷打磨自己的想法，讓目標更加具象化。

　　圖：騰訊新聞

　　誰也不知道房價什么時候見底，只要自己有需求且價格在可接受范圍，那就是買房的好時機。畢竟以香港的居住環境，早買早享受，擁有自己的小窩所帶來的歸屬感和舒適感，也不是直接可以用金錢來衡量的。

　　雖然現在樓市處于低位仍舊是買方市場，但是剛好能滿足自己絕大多數需求且具性價比的房子也是不等人的，遇到合適的就果斷拿下吧！

　　*以上內容為作者投稿，僅代表作者觀點，不代表“港房研究所”平臺意見。

　　所長點評

　　Rainie的購房經歷，是一段跨越香港與深圳，交織著疫情挑戰與個人抉擇的心路歷程。起初，她懷揣著在香港安家的夢想，卻因疫情封關的意外插曲，被迫在港長時間停留，內心的天平開始搖擺。這份煩躁與不安，是許多人都能感同身受的生活重壓。

　　然而，生活的奇妙之處往往在于，每一次的“被迫”都可能成為成長的契機。Raine勇敢地踏出舒適區，前往深圳，在三年的時光里，深刻體驗了兩地文化的差異與生活節奏的迥異。這份經歷，無疑為她心中那桿關于“歸屬”的天平增添了更為豐富的砝碼。

　　回到香港買房，并非簡單的地理位移，而是內心深處對未來的深思熟慮與堅定選擇。于是，在三個月的時間里，五次看房，每一次都帶著明確的目標與計劃，這份慎重與自我認知的清晰，讓人不禁贊嘆其規劃與決斷力。最終，滿意的房源如同對她堅持與智慧的獎賞，靜靜等待著她的到來。

　　Rainie的故事告訴我們，買房之前越清醒越理智，就可以避免更多不必要的內耗和糾結。不必貪婪于所有優勢兼收并蓄，而應慧眼識珠，緊緊把握自己內心真正的聲音。

　　@ Rainie

　　所長期待著每一個你的故事，并樂意為大家答疑解惑！