面對(duì)新的2025年，聰明資本將如何布局？

今天就來看一看亞洲最大房托——領(lǐng)展。

升級(jí)者

領(lǐng)展，即領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司，是注冊(cè)地為香港的房地產(chǎn)投資者及資產(chǎn)管理人，管理著亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金，由此獲稱“亞洲REITs之王”。該基金于2005年在香港上市，也是首家在香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金。

作為房托，領(lǐng)展是一個(gè)升級(jí)者的概念，即通過買下最有賺錢潛力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行改造升級(jí)，獲取回報(bào)，從而回饋投資者。

按照2024年11月領(lǐng)展公布的中期報(bào)告，至2024年9月，領(lǐng)展74.1%的產(chǎn)業(yè)位于香港，內(nèi)地占比14.8%，其余為澳大利亞、新加坡、英國(guó)合占11.1%。

至2024年9月，領(lǐng)展的產(chǎn)業(yè)格局（領(lǐng)展官網(wǎng)財(cái)報(bào)）

面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，領(lǐng)展的香港產(chǎn)業(yè)也受到?jīng)_擊，但是，按照領(lǐng)展說法，從其布局香港開始，瞄準(zhǔn)的就是生活必需品零售（如商場(chǎng)、菜市）及停車場(chǎng)，由此在市場(chǎng)衰退之中，受到的沖擊相對(duì)較輕。

同時(shí)，針對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性改建、提升，也為領(lǐng)展帶來了預(yù)期中的收益。

比如說，2024年上半年的香港秀茂坪商場(chǎng)改建項(xiàng)目。

資料顯示，這家商場(chǎng)擁有逾80家零售商鋪和飯館，以及一個(gè)云集超過70個(gè)檔戶的菜市場(chǎng)。通過對(duì)周圍居民的調(diào)查，領(lǐng)展將其三樓進(jìn)行翻新，將戶外露天空間升級(jí)為兒童游樂設(shè)施 “幾何動(dòng)樂園”。原來的醫(yī)療專區(qū)遷移并獨(dú)立設(shè)區(qū)，騰出的空間改為餐飲區(qū)，引入6家?guī)в^景落地玻璃窗、可直達(dá)戶外兒童樂園的新餐廳。此外，還利用新科技、人工智能（AI）等提升商場(chǎng)環(huán)境，如維持室內(nèi)舒適溫度的系統(tǒng)等。

數(shù)據(jù)顯示，秀茂坪商場(chǎng)資產(chǎn)提升項(xiàng)目，投入5500萬港元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資回報(bào)率為19.9%。

秀茂坪商場(chǎng)升級(jí)后的兒童游樂設(shè)施（官網(wǎng)圖片）

再如，領(lǐng)展對(duì)香港121個(gè)停車場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)，使得停車場(chǎng)每個(gè)泊車位收益上漲1.4%。

獵食者

領(lǐng)展一直在強(qiáng)調(diào)多元化，以此避免經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)企業(yè)造成的沖擊。

2015年，領(lǐng)展進(jìn)軍內(nèi)地，被認(rèn)為是這種多元化戰(zhàn)略的開始。簡(jiǎn)單理解，就是開拓香港之外的市場(chǎng)，尤其是捕捉內(nèi)地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

對(duì)于內(nèi)地市場(chǎng)，領(lǐng)展所瞄準(zhǔn)的，是位于一線城市商業(yè)區(qū)，地段交通條件優(yōu)越，具有租金增長(zhǎng)潛力大的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，將其收購(gòu)之后領(lǐng)展化。

領(lǐng)展拿下的第一個(gè)項(xiàng)目，是位于北京中關(guān)村的歐美匯購(gòu)物中心。該購(gòu)物中心周邊有大型科技公司、多所大學(xué)和住宅區(qū)，符合領(lǐng)展對(duì)“7天生意”的要求。

2015年3月，領(lǐng)展以25億元人民幣價(jià)格收購(gòu)北京歐美匯購(gòu)物中心，隨即啟動(dòng)資產(chǎn)提升計(jì)劃，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行了全面的改造和升級(jí)，更名為領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)。

領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)中關(guān)村店實(shí)現(xiàn)收入增長(zhǎng)，疫情期間仍表現(xiàn)良好——

2018年1.42億元；

2019年1.57億元；

2020年1.49億元。

該購(gòu)物中心的出租率一直保持在較高水平，2020年出租率為95%，高于周邊其他購(gòu)物中心80~90%的出租率。

與領(lǐng)展在核心位置拿下歐美匯購(gòu)物中心類似，同年，領(lǐng)展以66.26億元人民幣收購(gòu)了上海新天地的企業(yè)天地1號(hào)及2號(hào)。此舉標(biāo)志著領(lǐng)展正式進(jìn)入上海核心商業(yè)區(qū)布局。

同樣，由于看好北京副中心的發(fā)展機(jī)會(huì)，2019年，領(lǐng)展以25.6億元人民幣，從香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)聯(lián)屬公司ARA資產(chǎn)管理公司手中收購(gòu)京通羅斯福廣場(chǎng)，進(jìn)行改建提升。該商場(chǎng)即使在2020~2022年期間，出租率仍高達(dá)約95%，高于其他鄰近購(gòu)物中心80~90%的出租率。2024年，領(lǐng)展對(duì)商場(chǎng)部分區(qū)域進(jìn)行資產(chǎn)提升，預(yù)計(jì)2025年竣工后可實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的投資回報(bào)率。

作為冷靜的機(jī)會(huì)捕捉者，領(lǐng)展也等待著市場(chǎng)另類機(jī)會(huì)的出現(xiàn)。

2019年，深圳中心城廣場(chǎng)出現(xiàn)流量不足、出租率低（70%）和租金收繳率低等多重問題，整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳。

領(lǐng)展從多達(dá)8家機(jī)構(gòu)中勝出，以51億元收購(gòu)該商場(chǎng)（加上經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值的對(duì)價(jià)為66億元）。之后，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模升級(jí)改造。2022年1月，全新改造后的領(lǐng)展中心城重新開業(yè)。2023年，領(lǐng)展中心城的客流同比上漲118%，年度銷售同比上漲78%。

收購(gòu)深圳中心城，體現(xiàn)了領(lǐng)展的大灣區(qū)戰(zhàn)略及對(duì)北上消費(fèi)機(jī)會(huì)的把握。

該廣場(chǎng)位于深圳，緊鄰福田站，這一位置不僅方便深圳本地居民購(gòu)物，還吸引了大量香港游客。數(shù)據(jù)顯示，該商場(chǎng)約30%的零售額來自香港游客，周末占比平均高達(dá)40%。

領(lǐng)展更加得意的一筆生意，是在萬科遭遇困境的時(shí)候，從萬科身上咬下“一塊最好的肉”來——上海七寶萬科廣場(chǎng)。

上海七寶萬科廣場(chǎng)，原由萬科與新加坡投資公司GIC合作投資打造，各占50%股權(quán)。

2021年4月，領(lǐng)展以27.72億元收購(gòu)GIC所持七寶萬科廣場(chǎng)50%股權(quán)（當(dāng)時(shí)整體估值為65.8億元，交易協(xié)議價(jià)為64億元）。

2024年2月，領(lǐng)展宣布，在萬科讓利3成（70.6億元估價(jià)，52億元交易價(jià)）的基礎(chǔ)上，領(lǐng)展以23.8億元收購(gòu)七寶萬科廣場(chǎng)余下50%權(quán)益。至此，領(lǐng)展全部持有該項(xiàng)目。

按照萬科A財(cái)報(bào)：2020年至2023年，上海七寶萬科廣場(chǎng)貢獻(xiàn)營(yíng)收分別為3.68億元、4.42億元、4.08億元、5.03億元，均位列萬科商業(yè)項(xiàng)目第一位。

2024年領(lǐng)展中期財(cái)報(bào)對(duì)此也有表述——

“于報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展房托的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增長(zhǎng)39.2%及37.6%，主要來自上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)的貢獻(xiàn)……”

房托+

面對(duì)2025年，領(lǐng)展公開的說法，仍然是堅(jiān)持“多元化”，提出的概念是“領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略”和“房托+”。

領(lǐng)展是什么意思呢？

第一，在目前既有的格局下，領(lǐng)展會(huì)進(jìn)一步拓展多元化市場(chǎng)，即向領(lǐng)展認(rèn)為存在機(jī)會(huì)的新市場(chǎng)繼續(xù)加力，如澳大利亞、日本、新加坡等。

第二，結(jié)合內(nèi)地商業(yè)機(jī)會(huì)，拓展新領(lǐng)域。如，領(lǐng)展已經(jīng)布局大灣區(qū)及長(zhǎng)三角5個(gè)物流項(xiàng)目，下一階段也會(huì)繼續(xù)關(guān)注新領(lǐng)域內(nèi)的機(jī)會(huì)。

第三，與各路資金合作，提供管理輸出。多年來的攻城略地，領(lǐng)展收獲的除了賺錢的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也收獲了屬于領(lǐng)展的管理經(jīng)驗(yàn)。在2025年，領(lǐng)展除了用自有資金投資項(xiàng)目之外，更注重與其他資金合作。對(duì)于相關(guān)項(xiàng)目，則可以輸出管理。“房托+”的官方解釋應(yīng)該是“向第三方資本提供服務(wù)”。

面對(duì)逆周期要求，領(lǐng)展在越做越大的同時(shí)，也考慮如何做得越來越輕。

事實(shí)上，多元化只是表象問題，領(lǐng)展之所以是“亞洲REITs之王”，是因?yàn)槠鋵?duì)于REITs資金優(yōu)勢(shì)的充分利用。

領(lǐng)展真正最核心的東西，是如何保持擁有低成本的資金，以充足的資本尋找最適合的投資機(jī)會(huì)。按領(lǐng)展的說法是：“保持較低融資成本和較強(qiáng)融資能力愈發(fā)重要。”

按照2024年中期財(cái)報(bào)，領(lǐng)展的資金現(xiàn)狀如下——

總負(fù)債比由2024年3月31日的23.5%進(jìn)一步下降至2024年9月30日的22.8%；

2024年9月30日，凈負(fù)債比率維持于20.6%的低水平；

至2024年9月30日，維持充足流動(dòng)資金117億港元；

2024/2025財(cái)年上半年，平均借貸成本維持于3.69%的具有競(jìng)爭(zhēng)力的水平。

對(duì)于市場(chǎng)機(jī)會(huì)，領(lǐng)展表示——

“我們繼續(xù)審慎檢視投資機(jī)遇，并堅(jiān)守尋找具吸引力投資機(jī)遇的原則。”

“我們一直積極尋找市場(chǎng)機(jī)遇，包括并購(gòu)能夠填補(bǔ)我們能力缺口并加快我們發(fā)展的平臺(tái)。然而，我們?nèi)詴?huì)慎思篤行，瞄準(zhǔn)良機(jī)。”

所以，在2025年你發(fā)現(xiàn)領(lǐng)展忽然在內(nèi)地大舉收購(gòu)某個(gè)項(xiàng)目，一定不要感覺吃驚。

值班編委：李紅梅

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮