房地產依然是一個巨大的市場。

作 者 丨 王愷文

來源 | 華商韜略

當傳統民營地產開發商依然困于債務泥沼，掙扎求生，一眾實業企業與背后的產業大佬們，卻持續跨界入局，高調跑入房地產市場，他們是怎么想，又在怎么做的？

01

“得力怎么又在拿地？”

10月剛以77.02%高溢價拍下寧波一處住宅用地的得力地產，11月分別以2.85億、4.8億、6.9億的價格拍下了湖州的三宗地塊，其中后兩宗交易的溢價分別達5.26%與9.52%。

整個2024年，得力地產一共拿下六宗土地，涉及交易金額約24億元。

而在去年，得力地產的動作還要更大。

光在2023年下半年，頻頻出手的得力地產就接連拍下了寧海、湖州等地的七宗土地，總交易金額達45.86億元，一時間被媒體冠以“隱藏的地主”之名號。

得力地產的背后，是年營收超400億，產品遠銷美國、歐洲、南美、中東、東南亞等140多個國家和地區的世界級辦公與文具巨頭得力集團。

得力做地產業務，已有20年的時間，但2020年之前，其地產業務都非常地保守：幾乎所有項目都只集中在集團總部浙江寧海縣的核心區域，雖然2007年-2008年間，一度短暫進入周邊的象山、臺州、湖州等城市，但也都沒有持續做下去。

這種開發模式下，即便是中國地產最瘋狂的時代，得力地產也只是nobody。包括在其大本營一個縣城，得力地產的市占率也不到50%。

但2020年地產步入下行周期后，得力地產卻突然改變風格，逆勢而上了。

2021年，得力的房產銷售占比一路走高。當年，整個寧海縣出售住房3900套，其中2700套出自得力。

據寧波當地媒體報道，從當年寧海各板塊新房供應占比來看，主城區的桃源、躍龍以及天明湖這三大板塊，幾乎被得力壟斷，有人甚至因此將寧海縣戲稱為“得力縣”。

此外，得力還在周邊地區加大力度，打造出了諸多銷冠樓盤，比如在湖州等周邊城市，多次獲得冠軍亞軍的業績，湖州長興縣2022年上半年成交商品住宅當中也有1/3是得力房。

2022年，得力地產的銷售額也突破40億元，并在深耕寧波的基礎上，持續向湖州、臺州、象山等周邊地區擴張。2023年下半年，房地產大企業哀鴻遍野之際，得力更是一口氣拿下7塊土地，而且在官微上毫不客氣地打出了慶祝成功拿地的 “七子連興”金字大紅海報。

當地產大佬紛紛倒下，甚至再也站不起來，產業大佬卻挺身而出，這樣的逆轉者，不只是得力，也還有更多。

02

2023年3月，江蘇南京首批集中供地土拍現場，一家名為“偉星置業”的公司以31億的成交價摘得南京史上第二貴地塊，驚訝了一眾國央企在內的競拍者。

更令人震驚的是：

在中指研究院發布的《2023年前四月全國范圍內地產企業拿地排行榜》，此前名不見經傳的“偉星置業”竟然名列第十，拿地數量僅次于保利發展，而幾乎唯一幸存的民營地產巨頭龍湖也只能排在它的身后。

高調且規模不小的掃貨，讓偉星置業快速成為地產界的新黑馬。

而這匹黑馬的來頭，也同樣不小。它背后是大名鼎鼎的“紐扣大王”——偉星集團。

創立于1976年的偉星集團，總部位于浙江臺州，擁有“偉星股份”與“偉星新材”兩家上市公司，當前總市值超350億元。

偉星股份作為國內首家憑借紐扣和拉鏈生產而上市的企業，如今年產116億粒紐扣和8.5億米拉鏈，是當之無愧的業界巨頭。

據偉星股份2024年最新財報，前三季度，公司實現營業收入35.8億元，同比增長23.26%；歸屬于上市公司股東的凈利潤6.24億元，同比增長17.15%。

偉星新材主要研發生產塑料管材，在中國PPR管材行業處于市場領先地位，公司今年前三季度營業收入為37.73億元，同比增長0.71%；歸母凈利潤為6.24億元。

增長穩定盈利出色的兩家上市公司，讓偉星集團的整體經營現金流連續22年為正，賬上現金充裕，負債率也控制在20%-30%的穩健區間。

偉星置業大干快上的關鍵轉折點，同樣發生在2020年。

在此之前，成立于千禧年的偉星置業一直將開發重心放在合肥、蕪湖、馬鞍山等安徽城市，規模不大，但積攢了知名度與口碑，以至于很多當地人誤以為“偉星”是本地房企。

2020年，偉星開始不滿于蕪湖、馬鞍山等二三線城市，重點向中部省會城市、長三角城市群拓展，其拿地步伐因此顯著加快，規模也越來越大。

2021年，偉星在全國范圍內拿下了19宗地塊，總投入高達225億元，首次進入了杭州、南京、武漢等核心熱門城市。

2022年則是偉星自成立以來拿地最多的一年，總共拍下了20宗地塊，總金額高達243億元。

短短兩年，偉星光在拿地上就砸了驚人的468億元，其用于拿地的資金幾乎快要占到當年營收的八成。而且，不只是拿地，偉星還提出了年銷售達500億-900億元目標。

這一目標放在前些年不足掛齒，放到現在卻是連融創等一眾大佬都只能佩服佩服。

實業家們爭相下場搶地，江浙的另一位產業大佬——“紡織大王”劉伯香，也沒閑著。

江蘇亞倫集團成立于1989年，主打棉紡、服裝、面料、印染等多項業務，產品熱銷全國并出口海外，擁有18家全資控股子公司，員工總數6000余人，劉伯香還一度被傳為“南通首富”。

2023年4月，西安高新區中央創新區地塊的土拍現場，華潤、保利等多家房企出手，但該土地最終被“南通亞倫地產公司”以16.5億元收入囊中。

僅在一周之后，亞倫地產又出現在了廣州番禺迎賓路地塊的土拍現場，這次甚至擊敗了一眾大型國央企開發商，以23.23億元的觸頂高價成功拍下該土地。

而到當時，亞倫集團當年的新增土地貨值已達94.8億元，高居全國拿地榜單前20名。

雖然對于很多競拍對手而言，南通亞倫像一個半路殺出來的程咬金，但劉伯香早就在1994年就率領亞倫涉水了地產開發。

亞倫地產的第一個項目是建設25萬平方米的江蘇紡織面料專業市場，后續將業務逐漸拓展到了整個南通的商業地產開發與社會保障住房建設上。

亞倫的提速，也同樣發生在行業寒冬之中，除了自己拿地，也與老牌房企們合伙拿地，共同開發。

自2022年10月以來，亞倫地產一口氣新增了5家與龍湖合作的項目公司，合作方大股東均為龍湖地產。

亞倫地產2022年首次進軍合肥便是與龍湖合作的成果，期間，它們先以11.87億元摘得合肥經開區一宗地塊，后又以6.86億元拿下合肥瑤海區的另一宗地塊。

亞倫在上海第三批次集中供地土拍中，則選擇與上海本土房企新黃浦合作，以9.51億元的價格拍得了青浦區熱門地塊。

多方實業大佬現身以外，隱身多年的煤老板們也在紛紛重回地產圈。

相比單純土拍拿地，煤老板們更鐘情于高端住宅，以及包括高端公寓、奢華酒店在內的各種已建成運營的商業地產。

2022年5月，內蒙古鄂爾多斯集團斥資26.7億元購買了上海蘇河灣中心3、4號寫字樓以及地下210個停車位，總面積超4.5萬方。

2022年7月，內蒙古匯能煤電集團以62億元收購了上海靜安大悅商務中心，如今已被更名為匯能大悅中心。

2023年11月，上海邕鵬實業以41.42億元的價格收購了毗鄰湯臣一品的超級豪宅——中糧海景壹號的5號樓、6號樓、7號樓，其背后正是由內蒙古滿世煤炭集團100%控股。

收購高奢酒店，更是煤老板們在這輪抄底行動中最亮眼的新喜好。

2022年12月，收購清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店的海南蘅遠投資，其背后股東王博、王鵬在陜西榆林地區擁有多家煤礦及煤化工企業。

同樣在2022年底，巨大償債壓力下，雅居樂將海南清水灣的3家度假酒店悉數出售，分別被錫林郭勒盟蒙東能源發展有限公司與鄂爾多斯市烏蘭煤炭集團購入。

2023年8月，海南香水灣富力萬豪酒店被新業主更名為香水灣萬豪度假酒店，業主海南納旭源實業有限責任公司背后正是陜西榆林煤老板。

2023年10月，曾接待過美國總統的五星級酒店——北京金茂威斯汀大飯店，被北京渤海潤澤以28億元拍下，背后兩大神秘股東石翠與蘇福蛇，同樣是來自榆林的煤老板。

一邊是哀鴻遍野的地產下行，一邊是跑步進場的實業老板們。

下行時代的吸引力究竟在哪里？

03

瘦死的駱駝比馬大，地產依然是一個巨大的市場。

根據國家統計局和相關機構的估算，2023年中國房地產行業的總產值（包括房地產開發、銷售、租賃、管理等）在10萬億人民幣左右。

中國地產業在2010年-2020年間經歷了超高速增長，巔峰時期以碧桂園、恒大、融創、龍湖、綠地等為代表的千億房企，占有的市場總量超過了50%，前30家大房企的銷售額接近6萬億人民幣。

即使如今需求與供給兩端都出現了一定程度的“雙縮”，但隨著傳統民營頭部房企進入洗牌甚至死亡期，市場上依舊出現了過去白熱化競爭時期難有的新機會。

對于得力、偉星、亞倫這些實業巨頭而言，在本產業領域內已經做到了翹楚，且擁有持續穩定的現金流與充裕的資金儲備，在下行階段拿地，不失為一種選擇。

況且在過去的地產時代，這些產業大佬同樣涉足過地產開發，少有臨場跨界的小白，無論是布局寧波湖州的得力，還是在蕪湖馬鞍山穩扎穩打的偉星，在當地都擁有市場口碑基礎。

只是，過去的 “高杠桿，高負債，高周轉”，以及巨債支撐的巨頭太過“強大”，主張求穩的他們只能偏居一隅，茍著，在有優勢的市場緩慢開拓。

如今，三高不再了，兇猛的巨頭不再了，風水輪到了穩健、實力、品質、信譽，而這恰恰是這些擁有資金優勢與社會知名度的實業企業的優勢。

大浪淘沙過后，未來地產市場會屬于資金充沛，開發質量高的地產開發商。

更關鍵的，應該還是這些產業大佬都堅定地看好中國經濟，看好房地產的前景。

事實上，在國家一系列舉措的推動下，一些城市的房地產也正在逐步走出谷底，房地產的局部復蘇甚至已經開始。

但這注定不會是一場短期的調整，復蘇也不一定全國一盤棋地馬上就來。換句話說，即便是這些逆勢而上的實業大佬，也依然是有挑戰和不確定性的。

比如，偉星就似乎在為自己前兩年的激進買單。

去年底開始，偉星置業為了緩解銷售壓力，在杭州、武漢等地的項目都不得不采取降價促銷策略，最高降幅在20%-35%，一度引來一眾老業主的不滿。而它此前買的不少土地，也被認為是抄底抄到了半山上。

轉入今年，偉星不但適當放緩了拿地速度，而且銷售也比去年下降了30%。

產業大佬都愛講一個詞，長期主義。

當下的房地產市場，恐怕也只有長期主義，只有能熬得住長期的人，才有資格去上場和在場。

中國地產的后時代，也是下一個時代的開始。