01

站在新舊交替的門檻上，回看2024年樓市，這是轉折與分化交織的一年。

宏觀上，史詩級官方政策頻現，一二線城市放寬限購，頂層會議定調穩樓市，幾乎每個月都有令市場振奮的消息出現。

微觀上，房地產市場整體延續弱復蘇走勢，部分一二線城市成交量開始激活，絕大部分三四線城市、縣城房產陷入泥潭。

而相比普宅，豪宅市場展現出更強的韌性。一方面，頂流豪宅成交量保持增長，天花板項目甚至一房難求。另一方面，部分豪宅項目的外地客戶成交量明顯增加。

這說明中國高端購買力依舊活躍。同時，這些頂級購買力，正在跨區域、跨城市，進行一場轟轟烈烈的再分配。

背后是，國內高凈值人群正在面臨的一個問題：

買豪宅到底是在買什么？

中國豪宅市場經歷多輪變化，卷地段、卷景觀、卷園林、卷服務、卷調性、卷精裝......產品力實現了質的飛躍，但也出現一個問題——

同質化越來越嚴重。

能讓人記住的豪宅產品越來越少了。

今年，我們調研了六十多個城市，也探訪了很多主流開發商的高端作品，要說令我印象最深的豪宅項目，應該是重慶的「觀宸」。

在過去我們很難想象，一個非“北上廣深”的豪宅，竟然可以站在塔尖上被全國高凈值群體看見、被全國同行對標甚至是模仿。

開盤以來，觀宸連續多年穩坐重慶市場銷冠，單項目累計銷售額68億，這是很多重慶地產公司一年，或多年的業績。

在重慶，今年上半年500-800萬級別前十項目中，觀宸的銷售額占比能達到近20%，800萬元以上級別，觀宸的占比甚至來到了近50%。（數據來源：銘騰機構）

同時，項目外地客戶比例不斷攀升，從一期開盤的5%，到今年三期的接近30%。不管是銷售數據還是外地客戶占比，這是重慶豪宅從未達到過的高度。

關鍵，作為重慶目前單價最高的項目，觀宸以一己之力，不斷刷新重慶高端房價的天花板，2022年的超3萬，2023年超4萬，今年樓王推出，直上5萬。

在全國房價艱難維穩的時刻，觀宸逆勢走出上揚曲線，帶領一個城市的豪宅市場突圍，這種表現這在全國都是罕見的。

除此之外，觀宸是今年豪宅圈里被對標最多的項目，每周都能收到20組以上的來自同行的調研預約。向來不缺豪宅產品的“北上廣深”，很多產品問世之前，都會多看觀宸幾眼。

可以說，過去這一年，觀宸是國內豪宅“塔尖”一樣的存在。

之所以被高凈值和同行仰望，底層邏輯在于，觀宸的豪宅開發理念到了next level。它代表豪宅的新趨勢。

先說答案，這種新趨勢就是四個字：

賦能稀缺。

以往我們提到豪宅，總喜歡說它們對稀缺的占有，有了這樣的區位、配套、圈層才能稱得上豪宅，但真正的豪宅，不僅要占有稀缺，還要能創造稀缺，賦能稀缺。

只有這樣，才能讓項目可以持續釋放紅利，滿足資產配置的需求。

02

幾天前，觀宸的一期項目正式交房，看完現場，最直觀感受是，項目保持了和豪宅調性相匹配的交付水平。

比如大量運用“弧線”元素的外立面。因為很多用材都是非標準化的，想要呈現出當初設計時的那種氣質，其實非常困難。

項目最終交付的效果是這樣的：

觀宸一期實景圖

倒不是說“弧線”有多珍貴，而是說，能將那些應該帶給購房者的高級感，切實表達出來，說明項目在打造階段，至少選材上足夠用心，工藝上足夠嚴謹。

這件事本身，其實就很見態度和水平。在這樣的背景下，觀宸交付的園區是這樣的：

觀宸一期實景圖

架空層是這樣的：

觀宸一期實景圖

每一項拿出來，無論是在重慶市場，還是在全國市場，都是降維打擊。

背后，除了觀宸對交付力的追求，更在于前置的設計階段時，項目就已經實現了豪宅產品理念上的領先——

把產品當成孤品來做。

這種理念的實質，其實就是在賦能稀缺。想要做到，就需要將產品體驗的每一個棱角，都打磨到一種極境。

比如觀宸的會所。

觀宸一期實景合成圖

為讓業主體驗到那種獨屬于高凈值人群的“掌控感”，項目大手筆地將會所主空間搬到了離地30米的臺地之上，可以或俯瞰或眺望，整個城市的繁華。

在如今的豪宅項目中，見過穿行式會所、下沉式會所、頂層會所.....但這種外形似云、似船，飄逸于建筑之上的獨立會所，初見之震撼，是直擊心靈的。

再比如，項目私區中的精裝用材，拋開大品牌家具、家電不說，單說奢石，至少目前，我們還沒有在其他項目中看到這樣細致的奢石運用體系。

觀宸139㎡樣板間實拍圖

一方面不吝嗇用量，另一方面體系化又讓大量的奢石顯得恰到好處，奢而不繁。

我覺得這也是觀宸展現出來一種氣質：

高傲，但又內斂。

甚至，一些可能平時都注意不到，但又潛移默化會影響用戶體驗的細節，項目都在追求一種極境。

比如，在用材時，觀宸提到了一個很新的概念——“3000K色溫為基礎”，為了找到這種色溫，項目鋪墊了大量的前置化調研與實驗，只為在項目整體觀感上，保持“重奢氣質”的同時，兼顧視覺舒適感。

能做到這種程度，是罕見的。

無論是交付也好，設計也罷，追求極境讓項目成為市場上的孤品，這樣產品放在那里，本身就是價值的代表。這種基于底層理念領先而產生的價值，也會源源不斷吸引同級別的購買力進入，形成一種：

財富所向，大勢所趨。

03

觀宸這種豪宅理念上的領先，不僅體現在產品設計、工藝上，還體現在對高凈值人群置業趨勢的引領上。

就像文章開頭提到，如今中國的頂級購買力，正在重新審視購買豪宅的意義，背后不僅是豪宅市場的變化，也是整體經濟形勢的變化。

過去很長一段時間，國內頂豪習慣隱于鄉野或獨占海濱，但這兩年，包括重慶觀宸、廣州的鵬瑞1號、上海的保利世博、瑞安翠六，深圳的中海深灣玖序......這些頂級豪宅項目的供不應求甚至秒空，說明了一個問題：

頂豪正在回歸城市主核。

如今的豪宅需求，已經從偏向公園化、自然資源，轉為一種對城市紅利的追求，需要豪宅不僅擁有好的產品力，還要有成熟的配套，便捷的交通，高站位的商業能力，頂層規劃等......總之，需要持續的潛能釋放。

他們買的不僅僅是豪宅，更是一種資產再配置。

觀宸所在的觀音橋商圈，是重慶核心中的核心，2023年商品銷售總額超過7200億元，占比全市20%的份額，日均客流量達到50萬人次。

重慶提出打造中國“中西部唯一國際消費中心城市”，而觀音橋，正是最重要的支點。這種頂層規劃下，可以說，觀音橋也是重慶所有板塊中的成長性之最。

未來三年，觀音橋手握超700億元的投資，將實現面積翻番、人流翻番、銷售額翻番。

其實，單憑這樣的擇址條件，觀宸的業主已經能夠吃到城市發展的紅利了。但如果只停留在這個層面上，觀宸和傳統城市豪宅拉不開差距。

我認為，觀宸與它們最大的不同在于：

觀宸，深度參與到了城市更新與建設之中。

實際上，整個觀音橋板塊突破與轉變，就是從觀宸項目開始的。

因為板塊發展較早，觀音橋整體處于一個高熟度狀態，再開發和更新存在難度，需要有經驗，有實力的選手才能勝任。

觀宸由華潤置地和香港置地聯手打造，華潤置地在全國范圍內拿出過大量標桿住宅產品，還特別擅長城市更新改造和商業地產運營，香港置地同樣實力不俗，是業內公認的豪宅專業戶，在重慶本土較具影響力。

兩家合作可以說是強強聯手，1+1>2。

觀宸的出現，一方面，刷新了觀音橋城市界面。另一方面，由香港置地與華潤置地聯合開發的配套商業“中環萬象城”，也將為觀音橋消費升維提供一個支點。

相當于，觀宸不僅僅是城市紅利的分享者，而是與城市共創共生的參與者，換一個角度來說：

觀宸就是紅利本身。

這意味著，無論是從時間長度，還是從發展的廣度來說，觀宸可以多維度去把握城市紅利的核心脈搏。

這個時候，對于那些頂級購買力而言，觀宸的意義不局限于一座房子，而是：

一件傳世資產。

正因為這種理念上的領先，使得觀宸能夠前置化把握風向，創造價值。這也是為什么，觀宸可以以一己之力，刷新重慶高端房價，持續地吸引外地客戶，并被行業不斷學習借鑒的根本原因。

04

如今，中國樓市已經進入了一個新的階段，在高端購買力重新審視置業理念的背景下，回歸城市核心，也將是未來很長一段時間，中國豪宅市場的主流風向。

對于行業而言，這是一種挑戰。

如何在滿足高凈值人群對高品質生活追求的基礎上，進一步實現他們的置業要求，讓房子成為一個在周期波動下，能穩住，能跨越的資產壓艙石。

這需要豪宅開發商們有深度的思考，及時更新理念。

在這種時刻，有項目能站出來，給行業一些新的啟示是值得欣喜的，尤其是這樣的項目，不像過去一樣出現在北上廣深，而是發源于重慶這樣的新一線城市，更令人欣喜。

它證明了中國房地產市場的創造力。

2025年，觀宸還會有新的產品入市，憑借領先的豪宅理念，觀宸大概率依舊能站在塔尖上。我們也期待，觀宸不只是一個案例，而是成為一種現象，全國各地都能有這樣理念先進的作品出現。

一枝獨秀不是春，百花齊放春滿園。

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