難熬的2024年過去了，全年房價數據雖然還在慣性下跌，但成交量卻在不知不覺中大力反彈了。

　　樓市都是量在價先，如果沒有成交量上來，樓市要企穩就很難。一般來說，一輪完整的樓市周期要經歷的階段有這五個，因為每個城市的時間節點有不同，我以領頭羊深圳為例，從最開始的量縮價穩（2021），到量價齊跌（2022），到量升價跌（2023、2024），量升價穩，最后才能到量價齊升。

　　那現在處于哪個階段了呢？

　　這是我們的年終總結篇，選取了全國GDP前十大最重要的城市數據做分析，最后做出對2025年的預測，僅供大家參考。

　　目前全國的新房成交數據還沒出來，但是從930新政之后，大家應該感受的到，一二線城市成交量開始逐漸率先回暖了。

　　首先是北京，全年二手房成交17.57萬套，在過去六年（2019-2024）中僅低于2021年。

　　上海2024年二手住宅網簽共213376套，如今這種樓市周期，也別妄想和15、16年相比了，對比前兩年即可。

　　很明顯上海2024年二手房成交量逐漸回暖，最慘的時候是過去了，成交量接近19年的時候了。

　　廣州也不差，2024年全年成交114171套，雖然沒有上海那么火爆，但總算熬過了22、23年的最低谷，一年比一年穩，剛需開始陸續上車了。

　　深圳2024年算是快回到了正常成交水平。

　　1月1日，據深圳貝殼研究院公布的數據，2024年深圳新房住宅成交37972套，同比增長20.1%；二手住宅成交54487套，同比增長66.3%。

　　增幅雖然很大，但主要是前年行情太差，基數太低。

　　而且主要是靠9月份的政策拉動的，在此之前，深圳的二手房成交量始終不見起色。

　　但也說明了，政策的助力對深圳樓市而言是多么的重要，起碼讓市場重新燃起了希望。

　　二線我選取的是排全國第五到第十的城市。

　　成都今年二手房市場簡直殺瘋了，總計231342套成交，同比上漲4.7%，事實上成都已經連續兩年保持這種高成交量的勢頭了，熱度一如既往的高。

　　杭州甚至創下新的歷史，樓市歷史上第一次，二手房成交量超越新房。

　　根據杭州貝殼研究院的數據，杭州二手房全年一共93632套，這是2021年以來的二手房成交量新高。

　　
近十年杭州二手房成交總量丨圖自杭州貝殼研究院

　　武漢貝殼數據顯示，2024全年二手房成交量52702套（2023全年4.2萬套左右），成交量也開始逐漸回歸。

　　2024年全年，南京二手房成交突破10萬套大關，而2023、2022年南京二手房成交量分別為99353套和71584套，南京只能說是穩住了。

　　當然也有一些不是那么景氣的，比如蘇州和重慶。

　　蘇州上半年成交量太拉胯了，拖累了全年的成交，新房、二手房共成交94188套，同比2023年反而還下跌了14.53%。

　　重慶中心城區新房一共成交520萬方左右，相比去年同期也下滑了近20%。

　　由于每輪樓市復蘇都是一線領先，這次我們同樣看到了這種趨勢，2024年四個一線城市成交量已經集體回暖，總量同比上漲了7%。

　　而二線城市只有少數幾個經濟較強的城市率先復蘇，如果算上其他省會城市，20個二線城市整體還是繼續下跌態勢，同比下跌11%。

　　至于大部分的三四十八線，基本上都是繼續下跌為主的，跌幅14%。

　　三四線城市隨著人口不斷外流，房地產成交量幾乎是一年比一年差，未來我們在講房地產市場的時候幾乎默認指的就是一二線的市場了。

　　大家要知道，未來的中國房地產只剩下一二線或者環一線經濟圈有戲，其余會逐漸被淘汰出局的，雖然這有點殘忍，但也是事實。

　　而能夠得到這樣的成績，主要是以下三點。

　　1、房價回調，以價換量。

　　大家別看今年一二線成交量回暖，幾乎全都是靠以價換量換來的。

　　我找了好幾座城市的成交價數據，今年二手房新房均價對比去年都是下跌的。

　　北京：2024年末北京二手房均價在4.9萬/平，全年房價下跌幅度達到18%，已經跌回2016年年中水平。

　　上海二手房價格連續20個月下降，目前的成交價格大致為近7年來最低，基本與2017年持平。

　　深圳新房成交單價5.4萬，同比下跌10%；

　　深圳二手房價最低點是在今年的9月份，跌到5.87萬，四季度迎來小翹尾，以每平方米6.3萬元結束，同比跌幅3%，算是穩住了。

　　杭州十區二手房今年的全年住宅均價為29129元/㎡，環比去年31460元/㎡，下滑7.4%。

　　哪怕是成交大戶成都也逃不過以價換量的宿命。

　　2024年9月份的時候，成都二手房成交量迎來新低，約為15160.27元/㎡，這個價格已經低于2018年的成交均價。

　　不過好消息是，這兩個月開始回溫了，截止到12月份成都二手房成交均價已經上漲到約16334.47元/㎡。

　　南京，新房同比下跌7.6%，二手房同比下跌7.4%。

　　最近還有一個例子讓我挺震驚的，廣州天河的牛奶廠，算是前兩年的新貴集聚地吧。

　　23年初的時候一套122平米的四房總價1100萬出頭，上個月成交了一套同樣戶型的，總價600萬出頭，一年時間爆虧500萬。

　　基本上大部分熱門城市的房價都有不同程度的下跌。

　　但換句話說，如果你手持現金，現在改善上車的壓力比前兩年大大減少。

　　2、2024年中國房地產的松綁政策開到史上最盡。

　　今年的政策分為兩波，五六月份以及金九銀十。

　　其中影響最大的首付比例降至歷史最低，15%，還有事一線城市松綁限購，廣州更是全面放開，一線的購房入場門檻也大大降低。

　　加上住房交易稅費減免，lpr下調，這些都是為了降低了購房的資金成本，把觀望兩年多的需求都激活了，引發了一波需求的爆發。

　　3、市場的需求開始逐漸釋放。

　　前兩年的下跌行情也著實把很多人嚇到了，大家都害怕抄底抄在山腰上，于是很多人都在持幣觀望。

　　24年下半年，市場下跌的幅度和砍價空間都在縮小，于是剛需就上車了。

　　四季度全國前十大城市的房價，都出現了企穩并且小幅反彈。

　　總的來說，2024年的樓市數據不再是量價齊跌，成交量已經率先大幅回暖了，只要持續下去，價穩是早晚的事情。

　　所以要論樓市調整的階段，現在大多數一二線城市，應該是來到了第三階段量升價跌的尾聲，很快就要進入量升價穩的階段了。

　　要想穩住價格，必須從兩方面出發，一方面要控制供給量，先去庫存，另一方面要激發需求量。

　　所以2025年為了房地產市場持續穩中向好，政策和刺激肯定會繼續加碼的。

　　一直到房地產市場完成本輪周期的重大轉折，即成交和價格維持穩定。

　　當一切手段都出盡了，2025年就是最后檢驗市場韌性的關鍵年份了。

　　政策上：一線城市繼續松綁，甚至有機會全面取消限購。

　　從2024年的情況，我們可以很清晰的看到，基本上每一次成交量小爆發都和政策相關。

　　尤其是930新政，一直到現在還有余溫，2025年想要繼續保持，政策上肯定要繼續發力的。

　　最近北上也在傳出松綁限購的傳聞，2025年估計大概率就會全面落實了。

　　金融上：降準降息。

　　大家都知道今年是放水大年，所以2025年的降息降準已經成為了社會共識了。

　　日前央行又發聲了，接下來會擇機降準降息。

　　但另一方面，目前無論是存款準備金還是lpr都已經處于歷史低位，存款準備金已經在7%低位，下調空間也不大了，且央行負債表的法定存款準備金率總額是21.7萬億。

　　所以預計今年預計整體的下調幅度會保持在1%，分兩到三次降準，可以向市場釋放3萬億左右的資金。

　　降息空間大約在50bp左右，但是特朗普上臺會加大了很多不確定性，也有可能步子更大，5年期直接趕到2字頭。

　　高層已經定調了，明年的貨幣政策主基調是“寬松”，雖然說有外部環境影響，但放水的大方向是不會改變的。

　　總的來說，降準降息對于房地產市場，對于購房者都是一件大好事，明年的買房成本還會繼續下降。

　　市場上：分化會持續下去，且會更加極端。

　　一二線城市房價將會率先企穩，2024年一二線的土拍大幅減少。

　　安居客監測數據顯示，2024年全國重點65城成交涉宅用地成交2308宗，總規劃建面17828.7萬平方米，成交規模同比下降28%。

　　相比2021年，今年涉宅用地的成交規模回落約64%。

　　這幾年我們都在去庫存的階段，拍地減少后，明年市場上的新房上市肯定就會變少，新房出貨壓力就會降低，有助于穩住價格。

　　二手房掛牌量也在肉眼可見的減少中，廣州、北京、上海的二手房掛牌量比24年中的時候減少了近一萬套，深圳也減少了3000套。

　　這也說明了一線的價格幾乎是跌到差不多了，剛需開始擇機上車。

　　明年疊加降息，剛需的上車門檻將會變得更低，一線房產的租售比進一步提升，屆時我們會真正進入“買房零成本”的時代，一線房價率先企穩。

　　另外，現在取消了限價后，2024年的土拍市場中，一二線核心地段地王頻出，僅僅是11月份以來，已經有7座城市誕生了“地王”，仿佛一夜回到樓市繁榮期。

　　三亞、天津、上海、杭州、深圳、北京等地紛紛拍出了總價地王或者單價地王。

　　可以預見，未來的一二線稀缺核心地段的改善和豪宅價格將會再創新高。

　　而另一邊，隨著年輕人口不斷往一二線城市聚集，大部分的縣城，18線城市房價下跌將會成為不可逆轉的趨勢。

　　尤其是前幾年不少縣城也熱衷于建造新城，但始終無法導入人口和產業，老家的新城，大家一定要謹慎購買。

　　雖然小地方的租售比高，但能否出租，以及未來轉手都是問題，盡量遠離。

　　最后， 現在隨著人口下行，評論房地產市場景氣度不再是銷售總量，而是價格能否穩定。

　　國家發改委才發文，繼續推動房地產市場山跌回穩，當然這也是高層對2025年房產制定的目標。

　　隨著放水不斷加碼，明年高端優質資產，豪宅會繼續受追捧。

　　另外地產本身的收縮幅度，已經非常大了，雖然全年很多數據沒出來，但是新開工面積、銷售面積、以及房價都已經去到一個非常低且穩定的位置了。

　　越是低谷，開發商越不敢拿地，這就會給未來埋藏一個城中心好地段無房可賣的問題。

　　而庫存最多的地方主要是集中在郊區，這些區域將會面臨好幾年的去庫存壓力，價格反彈有點遙遙無期。

　　總的來說，我預估2025年，一線城市的樓市將會率先來到量升價穩的階段，大多數二線可能還是在量升價跌的尾聲，三四線還是量價齊跌的階段。