一線城市19年走勢

1月蟈蟈計劃對全國主要區域城市歷史走勢做個回顧，談談未來的走勢

首先看一線城市：

從一線城市2006-2024的走勢圖可以看到一線城市走勢經歷了四個周期：

周期一：2006年1月-2008年12月，3年年化漲幅20%

上漲階段：2006年1月至2007年12月，2年漲幅接近100%

下跌階段：2008年1月至2008年12月，跌幅在15%左右

周期二：2009年1月-2014年12月，6年年化漲幅還是接近20%

上漲階段1：2009年1月-2011年4月，2年漲幅87%左右

下跌階段1：2011年4月-2012年2月，1年跌幅5%左右

上漲階段2：2012年2月-2013年12月：2年漲幅40%左右

下跌階段2：2013年12月-2014年9月:1年下跌5%左右

周期三：2015年1月-2019年12月，5年年化漲幅10%左右

上漲階段：2015年1月-2017年3月，2年上漲80%左右

下跌階段：2017年3月-2019年12月，3年下跌10%左右

周期四：2020年1月-2024年12月，5年年化漲幅-2%左右

上漲階段：2020年1月-2021年8月，漲幅25%左右，這輪上漲一線出現分化，深圳、上海漲幅30%+，廣州20%，北京10%

下跌階段：2021年8月-2024年12月，跌幅超過20%

從年化收益率來看可以分為三階段：

2006年-2014年，年化收益率20%，房地產的黃金時代

2014-2019年，年化收益率10%，房地產的白銀時代

2019-2024年，年化收益率成為負值，房地產的沉淀時代

一線城市在2021年后出現了第一次真正意義上的回調，原因是：回調的幅度特別大，回調的時間特別長。一線城市歷史上的回調基本不會超過1年，幅度也就是10%左右。

可能有人也會說2008年回調也很大，實際上并不大，因為時間太短，很多人還沒反應過來就已經過去了，所謂的低價并沒有形成充分的換手，是一個虛的價格，沒有給人帶來真正的痛苦。

這次是大部分人第一次經歷房地產市場的風險。

一線城市2025年怎么走

經歷了這幾年的沉淀，2025年一線樓市會怎么走？

蟈蟈認為最大的可能是：大病初愈，橫盤整理

大跌其實和大漲是對應的，都是一種透支，看一線城市過去20年的樓市歷史，并不是一路高歌猛進的，每次大漲完，總是要花1年左右的時間橫盤整理下，這次大跌后也需要類似的橫盤整理。

實際一線城市的橫盤整理從2024年10月就開始了。

橫盤整理在微觀上的表現應該是：超跌修復+補跌共存，2025年不同板塊不同產品會回歸合理的相互關系，建立新的平衡，然后再出發。

基于這個判斷，如果你一定要在2025投資，推薦蟈蟈2024年的選籌邏輯，這個邏輯執行的最佳時間點是10月前，現在也不算晚。

2025年的關鍵變量

2025年的關鍵變量是：房貸利率，預期2.5%

樓市量價

2025年的樓市充滿希望，值的高度關注。

1、量

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2、價

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