“2024年的忙，與過去幾年都不太一樣。”在位于北京22樓的辦公室中，寧奇峰在面對《酒管財經》的專訪時如是說。

自去年萬達酒管總部搬遷至橫琴后，他在北京待的時間就少了許多。作為萬達酒店及度假村的掌舵者，寧奇峰帶領團隊在去年迎來多個高光時刻：管理酒店總數破200家，待開業酒店接近400家；成為首個與華為合作鴻蒙原生應用及元服務開發的酒店集團；與騰訊電競合作，推出中高端電競酒店品牌；會員總數突破1700萬......

在一個多小時的交流中，寧奇峰分享了他對國內酒店行業的獨到見解，分析了高星級酒店的現狀，并透露了萬達酒管未來的戰略規劃。他還回顧了萬達酒管在輕資產模式下發展歷程中的經營之道，言語間流露出對未來挑戰的深刻思考和對行業發展的堅定信念。

以下為《酒管財經》對寧奇峰的專訪實錄：

01

談市場變化：

我國酒店投資更加謹慎和理性

《酒管財經》：您在2024年的整體工作節奏怎么樣？主要在忙哪些工作？

寧奇峰：2024年對于萬達酒管來說是調整力度更大的一年。

這一年，萬達酒管總部從北京搬到了珠海。同時，我們在新的業務鏈條上正在持續發力。比如，與騰訊電競聯合推出競盛酒店品牌。公司還在很多文商旅項目的資產提升改造持續深化。

▊ 競盛酒店品牌發布會

對于我個人來說，當前的繁忙程度確實有所增加，但性質與過往幾年有所不同。2023年，在疫情后的恢復階段，忙碌主要集中在市場復蘇上。而到了2024年，隨著市場的持續演變，繁忙更多地體現在應對變化、深入研究以及調整策略上。

《酒管財經》：根據您以及團隊的觀察，在過去的一兩年中，中國酒店市場發生了哪些顯性變化？

寧奇峰：酒店行業的發展與中國經濟及消費行業的變化是緊密相連的。酒店投資跟固定資產投資是一致的，酒店消費與老百姓出行、商務活動頻繁度，都是密切相關的。

整體來看，酒店行業在這兩年有兩個比較明顯的變化。

一個是酒店投資更加謹慎，對于投資回報的要求更加理性。

過去很多年，我國高星酒店的發展得益于中國城市化進程，以及整個商業文旅投資熱潮。

當下，房地產市場回歸穩步發展狀態，高星酒店的發展趨于理性。投資數量總體上正在變小。

另一個是在消費端呈現變化。商務活動的精簡化，使得不必要的會議取消或簡化。過去，高星酒店主要以商務活動、大型宴會作為收入支撐。當下則以家庭旅游、親子度假以及小型商務活動為主。未來新興的商務活動主要圍繞新質生產力的相關企業，如醫藥、養老、新能源、汽車等行業。在此背景下，高星酒店的投資人、消費結構、消費需求都在發生變化。

《酒管財經》：這種變化是否也會倒逼酒店在產品設計上做出調整？

寧奇峰：是的。投資端以及消費端的變化，一定會影響到酒店產品的結構形式。

具體而言，過去的五星級酒店都是“大而全”，配套1500平米的大宴會廳，以及各種餐飲設施、spa等。未來，隨著消費的變化，投資人會更加謹慎選取功能配置。餐飲服務也會更加集約化，形式更加靈活。

02

談高星酒店交易：

調整仍將繼續，全服務與全設施面臨重構

《酒管財經》：中國高星酒店在這兩年經歷劇烈調整，資產交易頻繁。您認為出現調整的原因和時代背景是什么？進入2025年之后，這種調整是否還會繼續？

寧奇峰：可以肯定的是，這種調整還會繼續。

在過去，高星級酒店集中開發是因為具有地產背景的集團，大量利用自有物業持有酒店。

然而，隨著市場環境的變化，高星級酒店作為一個價值比較高的物業，它一定是要分散持有。

當地產進入平穩發展期，很多高星酒店資產轉移到非地產行業的業主中，比如制造業、新能源行業等。這類企業或擁有大量的資產配置，或有良好的現金回報能力，對于他們來說，持有高星級酒店是一種合理的資產多樣化方式。

此外，金融機構也將成為持有者之一，作為一種穩定的金融資產配置。

總結來說，中國高星酒店物業持有者會由原本的開發商、第一代投資人手里轉移到不同背景的業主身上。未來，我國高星酒店業主的身份會更加多元。他們注重酒店資產回報率。同時，擁有高星酒店還能為其主業提供顯著的附加值。

《酒管財經》：這種調整又會對2025年以及未來的高星酒店發展帶來哪些新的變化？

寧奇峰：這里可分為幾個方面。

首先，投資者的選擇會更加理性，會向優質酒店品牌集中。

酒店品牌的盈利能力強，在市場上的競爭力更強，就會贏得更多業主信任，比如我們萬達酒管旗下品牌。

其次，從品牌分布上，業主不再會一窩蜂地投建或持有高投入的豪華酒店。他們會基于投資回報，選擇精選服務類產品，并對酒店造價控制提出更高要求。

所以說，不是所有的酒店品牌都有好的未來。頂奢酒店品牌和經濟性能較好、性價比較高的高端品牌會有更好的發展。那些不上不下的豪華品牌，或將面臨市場萎縮。

《酒管財經》：這里其實又涉及到另外一個問題：全服務酒店是否等于全設施酒店？不管是消費端還是投資端，行業對于高星酒店的設施有了新的認知。這種認知的調整背后，核心變量因素是什么？

寧奇峰：核心變量因素在于投資性價比和回報率。

酒店的全設施是否與全服務劃等號，在于客群、客戶需求，以及客戶消費帶來的收益率。

如果客群有消費能力和消費需求，酒店提高配套服務自然需要全設施。如果客戶的消費能力和需求并不強烈，這個過程中產生的利潤就不能覆蓋前期投資。那么，萬達酒管在做產品研發時，注重的是設施的合并而非簡單舍棄，以追求空間的多功能性，讓酒店坪效提高。

我們的精選服務品牌萬達錦華，餐飲設施已進行了優化整合，采用中心廚房模式，結合全日餐廳+零點+中餐包房的餐飲服務選擇。

對于位于商業或購物中心內的酒店，我們探索了更為復雜且靈活的運營模式。例如，酒店的健身房可以與商場內的健身俱樂部合作，或直接使用商場提供的健身設施；同時，餐飲服務也可以融入社會餐飲體系，與商場餐飲資源共用，優勢互補。

▊ 北京東壩萬達錦華酒店

我們還在探索將會議空間與餐飲區域合并使用，讓會議空間得更加多元化和靈活，提高坪效。

另外，中高端酒店品牌的設計已經變得更加靈活，例如萬達美華品牌，大堂采用開放式共享空間的理念打造，將前臺、咖啡吧臺融合成共享島臺，大堂吧、休息區、閱讀區和辦公區等功能區域融為一體，提供多功能的綜合服務空間。

▊ 西安永寧門萬達美華酒店

03

談萬達酒管：

我們是資產管理公司，內部沒有下沉市場的說法

《酒管財經》：在當下的競爭中，萬達酒管在這兩年發展的怎么樣？公司發展戰略有沒有進行調整？

寧奇峰：萬達酒管的特色與優勢在于我們是從一家業主公司起步，通過自己投資開發建設逐漸發展起來。基于我們從成立初期便推出高端品牌及高端全產業鏈服務，所以在這一領域具有很好的站位。我們從業主和投資人的角度出發，更加理解他們的訴求。

我們背后的萬達集團，在商業、文旅等行業積累了大量的資源。所以，萬達酒管未來不僅限于單一的酒店業態，還將拓展更多酒店綜合體，以及在文旅綜合體中的住宿業態，進一步探索“酒店+”的多元發展模式。

相較于其他單純的酒店管理公司，萬達酒管在翻新改造和物業綜合提升使用、資源整合等方面，具有獨特優勢。

目前我們的產品線不僅是酒店管理，還涵蓋了更廣泛的文旅綜合體和其他多元化的物業資產，并孵化了很多新的業態。合作的業主方也不僅是單一的投資人，還與地方城投集團等多元化物業持有方，有著深度合作。

我們始終認為，萬達酒管不是單一的酒管公司，而是以酒店為核心業態的資產管理公司，這將是我們未來持續的發力方向。

《酒管財經》：您提到了“酒店+”和文旅綜合體。我們也知道，2024年萬達酒管與騰訊電競合作推出競盛酒店品牌。未來，萬達酒管還會有類似動作么？“+”的界限是什么？同時，萬達酒管的門店開拓重點，還將是以目的地城市為主么？

寧奇峰：萬達酒管的產品會更加多元化。

未來，與騰訊合作的構想不僅僅是電競領域。因為騰訊深度介入整個大文娛產業，我們雙方將會孵化和研發更多新產品，把他們的內容與我們的住宿餐飲以及相關業態結合起來。這將是一個很大的空間，盡管其中的難度很大。

至于“酒店+”的界限，我們希望聚焦在用戶日常消費、商業文旅相關的內容上。

在市場開拓上，我們更加看重既是旅游目的地又是商旅目的地的城市，如西南地區的成都和重慶。

另外，在新疆，我們計劃通過連接不同季節和氣候條件下的旅游資源，提供“跟著萬達游新疆”的一站式旅游體驗。

未來，公司還將豐富整個西部地區的旅游產品線，涵蓋云南、貴州、甘肅、青海等地，并逐步實現與海外酒店的聯動。

《酒管財經》：那您是如何看待下沉市場的？

寧奇峰：在我的字典里，沒有所謂的“下沉市場”一說。我們又該如何區分下沉市場呢？比如新疆的庫爾勒、塔什庫爾干屬于下沉市場么？我們在那里的酒店運營得非常好，上個國慶節期間的平均房價和入住率都很高，甚至超過五星級酒店。

所以，萬達酒管不會去區分市場是否下沉，我們更多關注的是客源結構和客源消費能力。

《酒管財經》：2025年，酒店行業將會如何發展？萬達酒管接下來的發展規劃是什么？

寧奇峰：分兩個層面。長期而言，建立一個關于中國經濟的判斷至關重要。我個人對中國市場的長遠發展持樂觀態度。只要確定未來是好的，那你就有信心做任何的事情。

同時，與消費相關行業是不會消失的，大家賺了錢必然會增加消費，尤其是度假和商旅需求。這類消費需求是AI和其他虛擬技術難以完全取代的，因此，我認為酒店行業是一個常青的行業。

但是盲目的投資、低效的管理會被市場淘汰。未來酒店市場將會是拼管理能力、拼品牌力、拼運營力和產品力的時代。

2025年，我們持謹慎樂觀的態度。

對于酒管公司傳統的經營指標，會在2024年的基礎上稍有增量。除非找到新的爆發點，否則在傳統領域內尋求突破是不可能的。要實現這種爆發，必須找到新的結合點。客觀來說，這種像發現空白點的爆發，實際上需要一種深層次、類似化學反應的極致融合。

04

談地產酒店：

避免不了被貼標簽，要想發展好必須迅速“脫鉤”

《酒管財經》：這兩年很多地產酒店的經營狀況并不太好。萬店酒管這些年一直在走輕資產運營道路，但是依然會被外界認為是“地產系酒店”。您介意外界貼標簽的表述和看法么？

寧奇峰：萬達酒管被貼標簽是避免不了的。我們確實來源于業主。最早時，萬達集團自己投建酒店，巔峰期投建超過100多家。這是萬達酒管的起點。

現在，我們自持物業的酒店，一個巴掌都可以數得過來。同現在管理的200多家酒店相比，占比幾乎可以忽略不計。

自從2012年成立萬達酒管公司開始，便明確了走輕資產路線的戰略方向。董事長當時就提出要求，必須發展非萬達的物業的品牌。

真正的轉折點發生在2017年的資產剝離之后，自此我們實現了完全的獨立。整體來看，萬達酒管的發展速度較預期要慢一些，有疫情的影響、各種不確定因素以及中國經濟在過去兩年中的顯著變化，都對消費行業產生了深刻影響。

但是，也有一個積極的方面：我們可以開拓的路徑、合作的范圍更加豐富和廣泛了，這點要優于過去的判斷。比如與騰訊的合作，與很多資產平臺的合作等，在將來都會呈現很大的爆發力和發展空間。

《酒管財經》：截至2024年9月底，萬達酒管管理的開業酒店數量已經突破200家，已開業和待開業的酒店超過570家。同時，萬悅會會員基數也超過1700萬。在眾多所謂的“地產酒店”中，萬達酒管呈現出較強的發展態勢。如果能夠給出一些建議，您認為地產酒店應該如何更加良性發展？

寧奇峰：擁有地產背景的酒店管理集團要想真正發展壯大，首先就是不能依托于母公司，要完全的市場化。在市場上憑借運營力和品牌力活下去。只有與地產集團迅速脫鉤，做出一個真正有生存能力的酒管公司。其他沒有別的路可走。

《酒管財經》：這個說起來容易。結合萬達酒管的發展，有沒有一些共性的經驗可以分享？

寧奇峰：是的。這個說起來容易，做起來很難。但是，這件事必須要做。地產集團也必然積累了大量的資源和經驗，因此，應根據這些已有資源的特點，量身定制發展戰略，確保每一步都能最大化利用自身優勢。

從方法論上講，其實沒有太多共性的內容。找對領頭人和團隊更加重要。

統籌 | 勞殿 編輯 | 阿渲

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