原創劉博團隊

2025年，該買房還是賣房？這是很多朋友最關心的問題。

最近不少人都在觀望：有的朋友手里有首付，錢在銀行躺了好久，不知該不該出手；也有朋友看著房子貶值非常焦慮，每天糾結要不要置換。

對于深圳樓市，2025年會怎么走？我們的判斷是兩個字——穩了。

這個判斷基于三大理由：

理由一：土拍溢價率創新高，樓市拐點已至

就在昨天，深圳樓市再爆大新聞！

1月16日下午，深圳龍崗大運中心北側地塊出讓，八家房企虎視眈眈，各自握緊了手中的號碼牌。

戰局在15點準時打響。建發、招商率先出手，你來我往，將地價一步步推高。勝負難分之際，越秀地產突然加入戰局。一時間，三家房企輪番舉牌，競價此起彼伏。

到了后半場，華潤、綠城相繼入局，場面更加膠著。尤其是招商地產，幾乎每一輪都寸步不讓。就在大家以為勝負已定時，中海突然殺入，一舉將價格推向高潮。

最終，歷經246輪競拍，中海以30.65億拿下該地塊，成交樓面價29611元/㎡，溢價率高達70%。

70%的溢價率刷新了近年來深圳土拍溢價率的記錄，去年寶中宅地的溢價率約35%，后海宅地的溢價率約46%。

這場土拍透露出幾個信號：

第一，這次龍崗大運地塊競拍，溢價率超過寶中、后海這樣的傳統黃金地段，創下近年新高，反映出一個深層邏輯：在深圳土地供應持續收緊的背景下，任何優質地塊都顯得彌足珍貴。

在土地供應高峰期，如2021年，深圳一年會拿出40塊宅地。

然而在2024年，深圳僅成交6宗宅地，這也意味著，開發商2025年買入深圳的機會，可能只有6次，甚至更少。

深圳可開發土地越來越少，好地塊更是一地難求，土地供應的大幅縮減，正在推動整個市場向存量時代過渡。

第二，8家實力房企激戰246輪，這種久違的“白熱化”競爭，傳遞出遠超預期的積極信號。

當市場低迷時，開發商往往最為謹慎，因為他們最懂經營成本與市場風險。現在這些市場“老手”不惜高價拿地，說明他們對深圳的居住需求、購買力和未來升值空間，都有著深度的信心。

這種信心，往往是市場觸底回升的先導指標。

第三，該地塊確實非常好，潛力巨大。

該地塊所在區域，就是龍崗大運“四大神盤”所在地，這里是上輪牛市的領漲板塊，二手房價格是一度和寶中，紅山扳手腕的存在，如：

綠景大公館：高峰期10.19萬/㎡，現在6.03萬/㎡

陽光天健城：高峰期8.24萬/㎡，現在5.7萬/㎡

奧林華府：高峰期9.14萬/㎡，現在5.5萬/㎡

中森雙子座公館：高峰期7.37萬/㎡，現在5.62萬/㎡

這些項目在過去3年的調整中，跌幅在30-40%之間。然而這種深度回調并非壞事，它不僅擠出了泡沫，更跌出了性價比。

從地塊向東看，就是大運四大神盤，大運中心體育館，頤安都會中央。

北側是世茂深港國際中心。

南側是香港中文大學，從南向北，被大運公園和龍城公園包夾，生態資源優越。

更關鍵的是，地塊是純商品住房屬性，沒有70/90戶型比例限制，也不限售價。這意味著開發商能夠充分發揮產品打造的自由度，無論是規劃大戶型還是升級產品品質，都沒有政策掣肘。

理由二：深圳樓市，就像股市中的小盤股，體量小，爆發力十足

2024年，TOP10城市中僅深圳一枝獨秀，以2987億的成交額、28%的同比增幅，強勢逆襲，從第六位躍升至第二。

反觀其他一線城市：上海下跌17%，北京下跌28%，廣州下跌10%。

從樂有家的監測數據看，深圳新房去化周期大幅下降：從2024年5月的高點26.4個月一路下滑，到12月已降至9個月，降幅近60%。

深圳樓市正以超預期的速度消化庫存。

為什么深圳能跑出如此與眾不同的曲線？

因為深圳房地產市場本質是一個供不應求的市場。

其中最關鍵的數據是：在1067萬套（間）住房存量中，真正的商品住宅僅占17%，約181萬套（2016年統計數據）。

而其它住房的構成是：

城中村自建房占47.8%，約510萬套

工業區配套住宅占17.2%，約184萬套

單位及個人自建房占5.2%，約56萬套

保障性住房占4.1%，約44萬套

其他住房（公寓、旅館等）占8.7%，約93萬套

換句話說，在這座近2000萬人口的城市里，能夠自由流通、居住品質有保障的房子，只有約200萬套。

深圳有接近一半的人住在城中村，改善需求巨大，而優質商品房供應有限，一旦市場信心恢復，往往會率先觸底反彈，對購房者而言，深圳的購房窗口往往稍縱即逝。

理由三：市場已經渡過調整期的至暗時刻，開始展現企穩回升態勢

數據足以說明問題：

2024年，全年成交量達到92,459套，較2023年大幅增長44%。

更重要的是，市場結構發生了積極變化，二手房占比回升至59%，新房占比41%，這標志著深圳作為存量房市場的特征重新凸顯。

新房市場兩個關鍵特征：

1、量升價跌：全年成交37,972套，創下近三年新高，同比增長20%。然而，為了促進去化，開發商普遍采取降價策略，導致均價下跌至5.40萬元/平方米，同比下跌10%。

2、區域分化：寶安區以9,538套的成交量領跑全市，而南山區則以149%的同比增幅（成交）和9.6萬元/平方米的均價展現出高端市場的韌性。

二手房市場更加亮眼：

二手房市場在2024年成交量達到54,487套，同比大增66%，創下四年新高。

價格方面的調整也趨于溫和，全年均價為6.3萬元/平方米，跌幅僅為3%，較2023年12%的跌幅顯著收窄。

市場復蘇態勢在四季度尤為明顯，從7月的低谷反彈，10月環比上漲7%，重回“6字頭”區間，并在第四季度穩定維持在6.3萬/㎡左右。連續兩個月價格小幅上漲，顯示出復蘇跡象。

從區域來看，龍崗區以12,802套的成交量和72%的同比增幅領跑全市，而福田、南山等核心區域也均表現出色。

以上數據表明，深圳樓市正在經歷一次有質量的復蘇，這種復蘇既符合市場規律，也更具可持續性。

最近，筆者也走訪多個項目，雖然臨近年關，傳統看房購房淡季已至，但市場依然不乏亮點。共有產權房項目珈譽府的二次開盤再次日光，格外引人注目。

過去被市場所不看好的“一半產權+封閉流轉”項目，如今卻成為最炙手可熱的香餑餑。

這種轉變印證了一個基本事實：當前市場的復蘇，既不是政策托底的結果，也不是投資炒作的產物，而是由真實的居住需求推動的自然修復過程。

這種由市場內生動力驅動的復蘇，往往更加扎實、更具持續性。