你愿意用5年工資，買一棟豪宅嗎？我愿意，但買不起！ 新世界發展新任女總裁黃少媚做到了。

近日，新世界發展披露了一則公告，說的是黃少媚自掏腰包買入豪宅——北角皇都，總價5488萬港元。

兩個月前，黃少媚剛剛接任新世界發展總裁一職，月薪大概為98.5萬港元，年薪超過千萬港元，這意味著她購買上述豪宅，只需要不到5年的工資。

北角皇都是新世界發展旗下的住宅項目，前身為北角皇都戲院，有超過70年歷史，改造后成為集奢華豪宅、零售及甲級寫字樓于一體的大型綜合地標。

黃少媚買的是北角皇都項目面積最大的33樓A1單位及一個停車位，實用面積約141.34平方米，約38.8萬港元/平方米，交易金額高達5488萬港元。

交易完成后，黃少媚可獲得3%-10%房款的現金回贈，另獲得新世界發展旗下私人會所香港高爾夫球及網球學院三年期約24.89萬港元的會籍優惠。

兩個月兩次換帥

黃少媚接棒總裁時，正值新世界發展高層動蕩，公司董事會主席鄭家純長子鄭志剛辭任公司行政總裁職務，兩個月內兩度換帥。

去年9月，鄭裕彤家族第三代成員鄭志剛退出新世界發展管理層，這意味著鄭裕彤家族的接班人再次出現變數。

2024年9月26日早間，新世界發展發布董事會成員變更公告，行政總裁鄭志剛辭任，以便投放更多時間于公共服務及其他個人事務上，其將由公司執行董事及執行副主席調任為公司非執行董事及非執行副主席。

在當天舉辦的業績會上，鄭志剛表示，他已于幾個星期之前主動提出辭任，接下來會更多投入社會公職，但將繼續擔任公司非執行副主席。

同時，鄭志剛還辭任新世界百貨中國的董事會主席、周大福執行董事、新創建集團非執行董事。

鄭志剛辭任后，新世界發展行政總裁的職位由馬紹祥接任，后者原為新世界發展首席運營總監。然而，馬紹祥兩個月后也辭職了。

去年 11 月 29 日，新世界發展公告稱，馬紹祥提出辭任執行董事及行政總裁，以便處理其他個人事務，亦不再擔執行委員會成員以及可持續發展委員會主席及成員。

同一天，新世界發展宣布，黃少媚獲委任為新世界發展行政總裁，并繼續擔任現職務，全面負責集團在中國香港與內地的業務，并向新世界集團主席鄭家純匯報。

黃少媚，55歲，2015年10月加入并出任新世界中國地產有限公司副行政總裁，并于2020年2月擢升為新世界中國地產有限公司董事兼行政總裁，亦為新世界發展集團若干附屬公司的董事。

黃少媚加入后，曾與鄭志剛共事過一段時間，雙方搭檔跑馬圈地，推動了新世界發展在粵港澳大灣區和長三角核心城市的布局。尤其是2020年鄭志剛擔任聯席行政總裁后，黃少媚被提拔為營運總裁，負責公司的土地拓展、項目統籌、財務安排、銷售、公共關系、市場推廣及品牌傳訊等多維業務。

黃少媚對粵港市場較為熟悉，具備橫跨地產、法律及多業態商業運營的經歷，從1995年至2008年，黃少媚有近7年在香港工作，負責香港大型商業租賃，隨后被委派至內地進行業務開拓，多年往返兩地。

黃少媚剛剛上任，就斥巨資購下公司物業。對此有市場聲音稱，黃少媚通過購買公司豪宅，向外界展示了對公司未來發展的信心。

新世界發展表示，此次出售事項乃集團加快變現其土地儲備或所持物業價值，所得款項擬用作一般運營資金，以加強集團的流動資金及財務狀況的良機。

曾遭遇股債雙殺

經歷總裁頻頻換人之后，新世界發展迎來業績、財務雙重承壓的“至暗時刻”。

2024財年，新世界發展來自持續經營業務的收入約為357.82億港元，同比下降34%；來自持續經營業務的核心經營溢利為68.98億港元，同比下降18%；股東應占利潤更是虧損約196.83億港元，這也是新世界發展近20個財年以來首次出現虧損。

另外，多家香港本地券商下調新世界發展的股票及債券的抵押融資比率。其中，東亞銀行于去年12月20日將新世界的股債抵押融資比率，由30%-40%下調至20%-30%。

招銀國際也將新世界的股票抵押融資比率下調至30%，一家外國銀行已將新世界發展從抵押融資名單中移除，并不再為客戶購買新世界的債券。

有消息稱，雖然 新世界發展獲得大部分銀團同意，豁免其貸款在 2024 年 12 月 31 日之前的潛在違約，并將凈債務與股東權益比例從 80% 提高到 100% ，但銀團僅同意豁免在 2024 年底之前的潛在違約，而非公司要求的 2025 年底，部分還附加了額外條件。

在這樣的情況下，新世界發展迎來股債雙殺。債市方面，2024年12月18日，新世界發展發行的部分永續債進一步下跌，其中票息4.125%的永續債報價每1美元下跌5.8美分至40.3美分，2030年到期、票息4.5%的債券跌4.7美分至57美分左右。

股市方面，2024年12月19日，新世界發展股價繼續低開，截至收盤報5.18港元/股，下跌1.71%，盤中股價最低觸及5.05港元/股，創下2016年2月份以來的新低。

2025年1月20日，新世界發展股價出現上漲，以4.48港元收盤，較昨日收盤價上漲0.08港元，漲幅達1.82%，成交量為325.70萬，成交額達1450.52萬，總市值為112.75億。

新世界發展在2024年期間市值縮水超過一半，截至2023年底，新世界地產的凈債務權益比率高達82.7%，遠超恒基兆業地產的41.4%和新鴻基地產的21.2%。

截至2024年6月底，新世界發展總負債為2200億港元，其中大部分需于2025年6月前償還，而此時公司持有的現金及銀行存款為280億港元，未動用的貸款額度為180億港元。

為緩解債務壓力，新世界發展自2019年下半年以來一直在積極出售非核心資產，2024年更是多次出售旗下資產。

比如，去年3月向華懋集團出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益，總現金代價為40.2億港元；6月向關聯方出售天得發展有限公司的30%股權，涉及深圳前海周大福金融大廈及停車場，獲益約1.13億港元等。

據某投行分析師計算，新世界發展必須每年達到240億港元合約銷售或出售資產規模，才能達至現金流平衡，遠超公司最新年度物業目標，在中港樓市現時情況下，新世界短期要達標有難度。

大富翁離去后的煩惱

1970年，新世界發展由鄭裕彤創立，1972年成功于香港上市，是香港恒生指數成分股之一。

截至2023年12月31日，新世界集團資產總值約4702億港元，旗下擁有上市公司新世界百貨中國有限公司，全資持有新世界中國地產有限公司。

鄭裕彤家族作為香港“四大家族”之一，締造了龐大而多元的商業帝國，在香港乃至全球商業領域都占據著舉足輕重的地位。

鄭裕彤，1925年8月26日出生于廣東順德，從一個小學畢業的綢緞商人之子，到周大福集團及新世界發展的創辦人，其一生充滿了傳奇色彩。

1938年，鄭裕彤前往澳門周大福金鋪當學徒，憑借勤奮刻苦和敏銳的商業洞察力，18歲成為掌柜，并迎娶了周至元的女兒周翠英。

鄭裕彤推出99.99%的足金概念，讓“買黃金，周大福”成為香港人的共識，還成功取得鉆石牌照，成為全港最大的鉆石供應商。

1967年香港樓市崩盤，鄭裕彤大量抄底低價地皮和樓盤，借此躋身億萬富豪之列。1984年，他投資18億港元在港島灣仔興建“香港國際會議展覽中心”，并在英國女王訪港當日破土動工，借勢將其推向世界，使會展中心成為香港著名地標建筑之一。

在鄭裕彤的領導下，周大福集團從傳統的珠寶行業不斷拓展，業務涵蓋了金融、教育、地產等多個領域。其中， 周大福人壽業績強勁， 2024 年上半年首年年化保費收入增長 33% 。

在地產領域，從香港的新世界大廈到全球多地的奢華酒店，如紐約的thecarlyle、洛杉磯的thebeverlywilshire、加勒比海的bahamar度假村等，都展現了家族在地產和酒店行業的深度布局。

鄭裕彤去世后，家族事業由長子鄭家純接手。鄭家純承襲了家族的商業眼光，通過現代化的管理理念，帶領企業走向更加多元化的未來。

然而，近年來家族企業也面臨著一些挑戰。2024年，新世界發展出現20年來的首次虧損且數額巨大。

在2024年結束之前，新世界發展遭遇高管變動、股債雙殺，這對鄭氏家族來講壓力山大，新上任的美女總裁也面臨巨大的挑戰。

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