文源 | 源Sight

作者 | 安然

沉浮中的富豪家族與低谷期的奢侈品牌抱團(tuán)取暖。

近日，據(jù)時(shí)尚商業(yè)快訊，周大福鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展與LV達(dá)成協(xié)議，LV確認(rèn)將于2026年底前進(jìn)駐位于香港尖沙咀核心地段的K11 Musea，開(kāi)設(shè)品牌在亞洲最大規(guī)模之一的旗艦店。

該店占地面積約為4萬(wàn)平方尺，除傳統(tǒng)零售空間外，還將配備藝術(shù)展陳區(qū)域、品牌咖啡廳以及貴賓專(zhuān)屬休息室，計(jì)劃打造集商業(yè)、文化與生活方式于一體的奢侈品綜合體驗(yàn)空間。

令人關(guān)注的是，不同于香港地產(chǎn)商傳統(tǒng)的固定租金模式，新世界發(fā)展將根據(jù)LV門(mén)店的營(yíng)業(yè)額來(lái)收取租金，即所謂抽傭模式。

靈活的租金機(jī)制是新世界發(fā)展作出的巨大讓步。背后透露出的，一是新世界泥足深陷的財(cái)務(wù)困境，二是香港冷淡的奢侈品零售、高端商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)降溫危機(jī)。

該模式顯示出新世界發(fā)展對(duì)LV吸金能力的認(rèn)可，但如今的LV能否成為新世界發(fā)展扭虧的強(qiáng)大助力仍待商榷。

2025年第一季度，LVMH集團(tuán)銷(xiāo)售額同比下跌3%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。LV所在的核心時(shí)裝皮具部門(mén)有機(jī)銷(xiāo)售額同比下滑5%。LVMH和新世界發(fā)展一樣，遭遇股價(jià)大跌、市值驟降的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

地產(chǎn)豪門(mén)與老牌奢牌攙扶過(guò)河，結(jié)果如何仍待多方考驗(yàn)。

01

讓步前提

風(fēng)雨飄搖的新世界。

6月23日，一則公告將香港富豪鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展再次帶到眾人眼前。公告回應(yīng)的，是受到多方關(guān)注的875億港元貸款再融資計(jì)劃，若獲得銀行同意，這家地產(chǎn)豪門(mén)或能在財(cái)務(wù)困頓之際迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

截圖來(lái)源于公司財(cái)報(bào)

根據(jù)2024/2025財(cái)年中期報(bào)告，新世界發(fā)展期內(nèi)持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比下降1.6%至167.89億港元，持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)核心應(yīng)占利潤(rùn)同比下降17.6%至44.16億港元，股東應(yīng)占利潤(rùn)錄得較大虧損的66.33億港元。

此前，新世界發(fā)展曾發(fā)布公告稱(chēng)，將延期支付四只共計(jì)34億美元的永續(xù)債。據(jù)彭博統(tǒng)計(jì)，被延遲派發(fā)的利息合計(jì)7720萬(wàn)美元（約合5.5億人民幣）。此舉一度引發(fā)市場(chǎng)恐慌，造成其股債雙殺。

從中期報(bào)告可知，期內(nèi)，新世界發(fā)展租金收入同比下降4.3%至25.6億港元。其中，內(nèi)地租金收入同比增長(zhǎng)1.6%至9.4億港元，香港租金收入下降7.5%至16.1億港元。據(jù)財(cái)報(bào)及機(jī)構(gòu)研究，這主要受香港市民出境旅游、市場(chǎng)需求疲弱及港元匯率高企影響。

香港零售業(yè)、尤其奢侈品零售業(yè)近年遭受不小沖擊。

截圖來(lái)源于香港特別行政區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處

今年4月，香港零售業(yè)總銷(xiāo)貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)同比下跌2.3%至289億港元，前四個(gè)月合計(jì)的零售業(yè)總銷(xiāo)貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)下跌5.6%，和去年同期相比，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷(xiāo)貨價(jià)值下跌1.7%。

新世界發(fā)展中報(bào)提到，期內(nèi)香港K11商場(chǎng)整體客流量雖然維持穩(wěn)定，但由于本地消費(fèi)減少，導(dǎo)致銷(xiāo)售額按年下跌13%。

周大福年報(bào)中也提到，2024年4月至2025年3月期間，香港珠寶銷(xiāo)售表現(xiàn)受經(jīng)濟(jì)不確定性及金價(jià)創(chuàng)新高影響。香港政府統(tǒng)計(jì)處顯示珠寶、鐘表及貴重禮品的零售額同比下跌約15%。

去年，普華永道曾指出，香港面臨美元及港元持續(xù)強(qiáng)勢(shì)，導(dǎo)致奢侈品價(jià)差縮小，價(jià)格優(yōu)勢(shì)減少的威脅。 由于日元對(duì)美元匯率近日跌至34年新低，日本承接了中國(guó)消費(fèi)者以往發(fā)生在香港和歐洲的奢侈品購(gòu)物潮，成為從國(guó)內(nèi)游客消費(fèi)轉(zhuǎn)移中獲益最多的地區(qū)。

據(jù)多家媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)一個(gè)20000萬(wàn)元的LV手袋在日本門(mén)店能便宜約4000元，其他品牌不少奢侈品在日本購(gòu)買(mǎi)會(huì)比國(guó)內(nèi)優(yōu)惠10%-50%，引得各地游客尤其中國(guó)消費(fèi)者在LV日本門(mén)店前大排長(zhǎng)龍。

除了香港奢侈品消費(fèi)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱、整體消費(fèi)疲軟等外部原因，新世界發(fā)展前期激進(jìn)擴(kuò)張也為后來(lái)的發(fā)展埋下隱患。

2018年，鄭家第三代接班人鄭志剛在接受媒體采訪時(shí)表示，“2024年之前我們想建29個(gè)K11，深耕內(nèi)地市場(chǎng)。”但在疫情及房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整后，K11的高速擴(kuò)張無(wú)疑帶來(lái)巨大負(fù)擔(dān)。

截圖來(lái)源于Wind

數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)，新世界發(fā)展虧損超180億港元，負(fù)債超1200億港元，市值從千億港元蒸發(fā)至百億港元，市場(chǎng)表現(xiàn)與恒生指數(shù)曲線距離逐漸拉大。

2024財(cái)年，新世界發(fā)展達(dá)成出售非核心資產(chǎn)80億港元的目標(biāo)。據(jù)新世界發(fā)展行政總裁黃少媚透露，2025財(cái)年，公司的目標(biāo)是持續(xù)回籠資金。

除了折價(jià)賣(mài)樓，新世界發(fā)展旗下的高端商業(yè)地產(chǎn)最迫切的，還是要有吸引力的大品牌進(jìn)駐，幫助業(yè)態(tài)煥發(fā)新生機(jī)。由此，公司最終作出讓步。

02

自身難保

然而，新世界發(fā)展寄予厚望的LV似乎同樣前途未卜。

2025財(cái)年，作為奢侈品風(fēng)向標(biāo)的LVMH開(kāi)局遇挫。第一季度，集團(tuán)總營(yíng)收同比下降3%至203億歐元，低于市場(chǎng)預(yù)期的2%增幅。財(cái)報(bào)發(fā)布后，德意志銀行、摩根士丹利、AlphaValue/Baader、TD Cowen等多家機(jī)構(gòu)集中下調(diào)其評(píng)級(jí)。

截圖來(lái)源于公司財(cái)報(bào)

分部門(mén)來(lái)看，擁有LV、Dior等品牌、占集團(tuán)近一半營(yíng)收、貢獻(xiàn)超75%利潤(rùn)的核心時(shí)裝與皮具部門(mén)營(yíng)收同比下滑5%。盡管集團(tuán)宣稱(chēng)LV與村上隆聯(lián)名系列取得成功，在溢價(jià)發(fā)售的情況下仍迅速售罄，但該聯(lián)名系列所占銷(xiāo)售份額并不大，不是主要的銷(xiāo)售驅(qū)動(dòng)力。

其他部門(mén)中，香水化妝品部門(mén)有機(jī)銷(xiāo)售額下跌1%至21.8億歐元；擁有包括寶格麗、Tiffany等的腕表珠寶部門(mén)銷(xiāo)售持平，為24.8億歐元；擁有絲芙蘭的精選零售部門(mén)收入下跌1%至41.9億歐元；葡萄酒烈酒部門(mén)有機(jī)銷(xiāo)售額同比下跌9%至13億歐元。

截圖來(lái)源于公司財(cái)報(bào)

分地區(qū)來(lái)看，包括中國(guó)在內(nèi)的亞太市場(chǎng)有機(jī)銷(xiāo)售額大跌11%，貢獻(xiàn)占比從2024年的33%下降至30%；美國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售額下跌3%，主要受絲芙蘭表現(xiàn)拖累；日本市場(chǎng)意外下跌1%，主要由于中國(guó)消費(fèi)者消費(fèi)減弱，這對(duì)香港市場(chǎng)也是同樣影響；歐洲地區(qū)成唯一增長(zhǎng)市場(chǎng)，逆勢(shì)上漲2%。

中國(guó)消費(fèi)者似乎對(duì)LV逐漸祛魅。

在一季度財(cái)報(bào)發(fā)布后，LV開(kāi)啟新一輪調(diào)價(jià)措施。據(jù)相關(guān)報(bào)道，LV包袋類(lèi)漲價(jià)幅度在幾百元，珠寶類(lèi)可能高達(dá)幾十萬(wàn)。根據(jù)品牌官網(wǎng)，其熱門(mén)款手袋DIANE法棍包價(jià)格已從1.86萬(wàn)元漲到1.92萬(wàn)元。不過(guò)，對(duì)于此次LV漲價(jià)，消費(fèi)者們表現(xiàn)相對(duì)冷靜，社交平臺(tái)討論熱度不復(fù)以往，也沒(méi)有因此引發(fā)搶購(gòu)熱潮。

貝恩公司和Altagamma協(xié)會(huì)發(fā)布的《2025年春季奢侈品市場(chǎng)更新》顯示，貿(mào)易戰(zhàn)、地緣政治緊張局勢(shì)以及全球金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩正在影響奢侈品消費(fèi)，個(gè)人奢侈品市場(chǎng)正經(jīng)歷15年來(lái)（不包括新冠疫情）的首次放緩。

報(bào)告預(yù)測(cè)，2025年行業(yè)將出現(xiàn)三種潛在情景：溫和復(fù)蘇，2025年市場(chǎng)增長(zhǎng)區(qū)間在-2%到2%，發(fā)生概率為20%；輕度收縮，增長(zhǎng)區(qū)間在-2%至-5%之間，發(fā)生概率最大，為60%；深度收縮，跌幅可能擴(kuò)大至-9%，發(fā)生概率為20%。

其他機(jī)構(gòu)也有相似判斷。匯豐銀行將2025年全球奢侈品行業(yè)盈利增長(zhǎng)預(yù)期從5%下調(diào)至零增長(zhǎng)；Bernstein將此前對(duì)行業(yè)全年增長(zhǎng)預(yù)期的增長(zhǎng)5%下調(diào)為下降2%。

目前，LV股價(jià)與市值較前兩年高位近乎腰斬，以LV為代表的一眾奢侈品牌正經(jīng)歷近年最持久的一輪低迷周期。

03

靈活下沉

盡管表面仍保持高端門(mén)店版圖開(kāi)拓，但如LV等奢侈品牌也在采取靈活手段應(yīng)對(duì)過(guò)度漲價(jià)與消費(fèi)疲軟帶來(lái)的增長(zhǎng)危機(jī)。

截圖來(lái)源于品牌官網(wǎng)商城

在產(chǎn)品端，LV有了新的“小動(dòng)作”——在官網(wǎng)目錄中增加了“小型皮具”的類(lèi)目，增添更多更具性?xún)r(jià)比的選擇。這些小皮具產(chǎn)品價(jià)格基本在一萬(wàn)元左右，即便是LV x村上隆的合作系列，也有低于萬(wàn)元的選擇。

在主線產(chǎn)品高漲難停的情況下，擴(kuò)大入門(mén)產(chǎn)品比重成為新的促銷(xiāo)手段。花旗銀行曾調(diào)研預(yù)測(cè)，“奢侈品牌將通過(guò)強(qiáng)化入門(mén)級(jí)產(chǎn)品供給、重構(gòu)價(jià)格體系來(lái)填補(bǔ)多年提價(jià)形成的市場(chǎng)空白”。

奢侈品分析師Robert Burke也表示，那些渴望擁有奢侈品的消費(fèi)者被大多數(shù)奢侈品牌的高價(jià)擋在門(mén)外，這種策略為他們提供了“入門(mén)點(diǎn)”。由此，品牌可以更大范圍收獲新的消費(fèi)群體。

奢侈如LV，面對(duì)行業(yè)寒流與全球震蕩，也開(kāi)始“摳門(mén)”起來(lái)，力求從各方降本增效。

據(jù)悉，2021年，LV曾以疫情影響為由，要求香港時(shí)代廣場(chǎng)的所有者九龍倉(cāng)集團(tuán)降低店鋪?zhàn)饨穑?dāng)時(shí)品牌每月租金約為500萬(wàn)港元；2024年LV重返時(shí)代廣場(chǎng)，有分析指出，該次租金或略低于疫情前。

此次，在新世界發(fā)展擱淺、香港奢侈品零售亟待復(fù)興的背景下，LV進(jìn)一步掌握主動(dòng)權(quán)，將租約協(xié)商至更能保證利潤(rùn)率的傭金模式；面對(duì)難以?huà)昝摰睦Ь撑c存在使命，地產(chǎn)商尤其高端商業(yè)地產(chǎn)商們也在不斷扭轉(zhuǎn)態(tài)度，與奢侈品牌們站到同一陣線。

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