地產行業，靜待復蘇

近日，由周大福（控股）有限公司控股的新世界發展有限公司發布公告，表示知悉市場上有關公司現有貸款再融資的傳聞及猜測。公司當前仍在與債權人就現有貸款的再融資進行積極磋商中。

從公告中的“債權人”“貸款再融資”“積極磋商”等關鍵詞或許可以分析，這可能涉及公司對原有貸款的化風險舉措，涉及再融資，并已經在走積極的磋商道路。

此前，有媒體報道過公司875億港元貸款再融資計劃。報道指出，新世界發展已獲得所有貸款機構對再融資計劃的初步同意，包括此前曾反對的銀行，仍有少數銀行正在擬定正式的書面承諾，新世界希望在今年6月30日前獲得超過50間現有貸款銀行的全部同意；若無書面同意，再融資計劃可能會告吹。

這筆875億港元貸款再融資，將可能被用于償還公司2025~2026年到期的債務，有點類似于借新還舊。雖然后續依然面臨新債務的還款壓力，但能還上總比還不上好，是雪中送炭的一筆錢。

作為中國香港鄭裕彤家族旗下的核心企業之一，新世界發展這一老牌地產企業一度春風得意，引領內地和中國香港的商辦綜合體和高品質住宅的開發和運營，以K11和分布在全國各地的高端住宅項目為品牌，很具知名度。

然而，令人唏噓不已的是公司近年來所面對的債務問題，非常棘手，確實是到了“危難之際”。

現實的困難

2024財年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界發展股東應占虧損約196.83億港元，這也是新世界發展近20個財年以來首次出現虧損。而且這個虧損額非常巨大，比2020年到2023年四個財年的凈利潤累加還要多好幾倍。

主要原因是上半年出售新創建的83億港元非現金虧損，另外還有92億港元是減值和撥備。計算核心經營利潤，新世界發展2024財年仍有約69億港元，下降了18%。

在地產領域的過度舉債，激進擴張，遇上了從2021年開始的地產政策調控和行業下行，是造成公司目前困難的主因。

一方面，投資物業公允價值變動及減值撥備等非經營性因素連年侵蝕公司的利潤，造血能力下降顯著；另一方面過往的大幅度舉債也面臨到期兌付周期，造成公司現金流非常緊張，需要通過上文提及的再融資等措施，及時輸血。

據2024/2025中期報告，報告期內公司取得營業收入 167.9億港元，同比下降 1.6% ，取得核心經營溢利 44.2 億港元，同比下降 18% ，取得歸母凈利潤為- 66.33 億港元。公司業績下降主要系物業項目公允價值變動侵蝕利潤49.5億港元。

截至2024年底，公司綜合債務凈額1246.2億港元。而公司持有的現金以及銀行存款為218.58億港元，債務凈額與權益比率為57.5%。

當務之急就是公司如何避免掉入債務違約的泥潭。為此， 新世界發展一面加緊安排銷售和預售，增加回款來源；另一方面則更加嚴格控制運營成本和資本支出。

在報告期內，公司進行了幾筆較大金額的出售。比如，以大約14.4億元人民幣，向 周大福企業有限公司的一家全資附屬公司 出售天得發展有限公司全部發行股本的30% 。同樣以總價約4.17億港元，向 周大福企業有限公司 出售旗下建造以及運營啟德體育園項目公司的75%股權 。

在2024財年，公司達成出售非核心資產80億港元的目標，交易標的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權益等。

此外，公司在嚴控成本方面也成效顯著，2024/2025中期報內持續經營業務的資本開支及營運費用分別減少35%及9%。

看得出面對債務壓頂，公司這幾年來一直在努力化解，也取得了一定的成績。

2024/2025中期報內，公司總負債減少51億元至1464.9億港元，短債減少94億港元至322億港元，剔除投資物業減值因素影響的凈負債率約為54.5%，與去年持平。截至2024年底，公司可動用資金約340億港元，其中可動用銀行貸款120億港元。公司高層已表示，未來將繼續出售非核心項目加快資金回流。

隨著美聯儲可能進入降息周期，公司未來的融資成本將進入下降通道，同時公司資本開支將保持下降趨勢，凈負債率有望下降。

然而在商業地產和住宅領域的核心收入下降，始終無法讓公司清清爽爽地平靜下來，這幾年給人的感覺總是“抖抖豁豁”，游走于現金流危機的邊緣。

還有后手？

除了上述通過大力增加銷售回款，出售非主營業務/資產，以及節約費用和資本開支以外。面對危機，其實新世界發展還有后手可用。

首先，公司持有大量一、二線城市核心地段的物業和土地儲備。

目前，公司在香港擁有723萬平方尺權益土儲（其中物業發展面積346萬平方尺）；擁有在新界大約1553萬平方尺的農地面積，大部分位于發展潛力較強的“北部都會區”。

公司在中國大陸擁有土儲299萬平方米（不含車庫），其中174萬平方米為住宅用途。其中核心土儲均位于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、杭州、北京以及沈陽等重點一二線城市，占比達82%。

上述這些優質的土地儲備或許可成為關鍵的后手——在關鍵時刻被公司擺上貨架，當然目前還完全沒有跡象顯示公司有出售土地儲備的跡象。

其次，實際控制公司的鄭裕彤家族，是廣為流傳的“香港四大家族”之一。旗下還擁有珠寶品牌周大福、酒店等一系列優質資產。據《2023年胡潤百富榜》財富數據，鄭氏家族的財富為1300億元，排名第18名。

鄭裕彤先生13歲離開家鄉順德，赴澳門做金鋪學徒，白手起家，成為香港一代“珠寶大王”，后勵精圖治，在1970年代抓住了香港戰后房地產市場方興未艾的發展機會，投資房地產市場，并逐步筑起他的地產王國，成為眾所周知的地產大亨。

上世紀90年代的中國，吸引了很多海外的投資，當中最巔峰時期，來自港商的投資一度約占60%，而鄭裕彤先生是其中最有代表性的華人企業家之一。

家族傳承至今，在各界的人脈和資源是無法忽視的——家族的資本實力和關系網絡資源，將會是新世界發展渡過難關的另一個后手。

尾聲

新世界發展是很早就進入中國大陸市場的著名香港地產商，且直到今天，其在粵港澳大灣區核心城市和長三角核心地域所持有的物業和資產依然龐大。

有大陸出版界人士曾經這樣評價鄭裕彤先生：“在歷史的轉折年代堅定支持改革開放事業，始終堅持愛國愛港、反哺桑梓、回饋社會的家國情懷和赤子之心。”

其實新世界發展度過此次危機的前景也大致已經注定，常年看多中國經濟發展的著名港商企業集團，不太可能發生“大船傾覆性”危機。

不過，這個案例再一次提醒我們：過度舉債和激進擴張的發展模式，總是會在某些特定行業調整和周期下，產生極其嚴重的危機。

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