這個選題，去年 1 月份的時候，我寫了第一季，居然流量 10W+。

7 月份的時候，我寫了第二季，不僅流量高，留言也很踴躍，看得出大家對于樓市發生的真人真事，很感興趣。

之所以和大家分享，一是房子各有代表性，二是中介、買家、賣家微妙的心理變化是當下樓市的鏡子，三是交易策略可以參考。

01

第一套是學區房。不得不說，最近來咨詢我學區房的家長真多。有些是一直拖，突然發現房價漲了，慌了起來。也有因為孩子成績出現波動，求穩，買來保底。還有看到同事朋友都買了，坐不住了。

我知道肯定有人會說，都 2025 年了，還買什么學區房，出生率這樣，以后誰來接盤。雖然以后可能會難賣，虧本也是定數，但眼下的教育不確定性和焦慮，只有學區房能解決。一句話，對中產家庭來說，這筆教育消費他能承擔得起。

這個案例是近期我經手最有代表的。

二胎家庭，老大中班，老二托班，原計劃就是要買雙學區房的。去年 2 月份開始看房，當時市場是冰點，房價一天比一天低，他們看了幾套，但沒有出手，擔心還會再跌一波。誰知道市場在夏天后慢慢起來了。

9 月份，他們又開始看房，倒是看到很滿意的三室一廳，裝修也比較新，幾乎可以拎包入住，但最后因為 5 萬塊沒談攏，被人捷足先登。之后這件事就被擱置下來，直到 12 月底，他們突然發現市面上便宜的房源越來越少，剩下戶型都不太行，這才急了。

考慮到剩下的時間不多，不能拖到春節后，我們確定策略是一周內搞定。

學區房的邏輯是，每年 5 月份會有一波新房源上架，房主普遍比較好談，先挑先買，房子反正就那么多，越往后，好房子越少，價格也越難談。夏天天氣熱，看房的不多，一般交易最集中在 9-11 月發生。之后，剩下的都是硬骨頭，要么價格難談，要么房子不好。春節之后，這些房主甚至會漲價，老江湖了，知道很多家長必須要買。一旦 4 月底沒有成交，這些房子也不會有人買了，因為新房源大批出現，很有競爭力。

說實話，有些掛牌兩三年都沒有成交，且不斷降價的房子，我是不想碰的。因為價格難談，多次踏空之后，房子都比掛牌時跌了 20% 以上，房主心態已經不好了。

給買家一點建議，最佳購買時點是 6-9 月，如果看到合適的房子，尤其裝修很好，地暖什么的都有，哪怕貴個幾萬塊，也可以拿下。盡可能買剛上架的新房源。

給賣家一點建議，如果準備出手，學區用完就可以賣，別當寶。小區好，戶型好，裝修好的，最佳出手時間是 9-11 月。戶型不行，尤其老破大，一旦能上市交易就立刻掛牌賣，快跑。

02

第二套房子是賣。

房齡 10 年，小區還可以的，但是位置很一般，坐標南京江寧，本地人都知道，這里最不缺的就是房子。房主是因為在市區買了學區房，準備六月份之后全家搬過去，所以在對這套房子的處理上，非常果斷，賣！因為未來十幾年，根本沒有機會回來住。

租？租金并不高，裝修也毀了。空置？持有成本很高的。

這個小區有 80 套掛牌的房子，同戶型有 20 多套，2024 年成交了 10 套，我的判斷是，有人買，但要舍得賣，所以 10 月份掛牌時直接是同戶型中最低價。由于房子本身裝修還不錯的，有地暖，找家政做了全面打掃，花了點錢對局部重新裝修了下，雜物清理了，制造了一種干干凈凈，可以立刻拎包入住的場景。

為什么這么搞？花兩百多萬買這種房子的，也是追求性價比和實用。

從掛牌到最后成交，20 天時間，最后讓了 3 萬。剛剛我去瞄了一眼，這個小區同戶型就這兩個月，報價又降了 15 萬。

沒有賣點的房子，要自己制造賣點，賣的時候要果斷，珍惜每一個和你真心談價的買家。

03

第三套準確說，被我勸下來，沒買。

朋友準備春節后接父母來南京養老，最早的打算是把自己家的三室賣了，換個四房。后來為什么沒有下文了？主要是擔心婆媳關系。

他后來打算在周圍小區買個小戶型，我陪他看了一圈，沒有電梯有院子的一樓，被挑光了，剩下的報價普遍離譜，裝修還要砸十幾萬。三樓以上我是不建議買，老人以后上下樓是大問題，也賣不掉。周圍電梯房房齡太老，一年賣不出幾套，以后就是爛在手上。

既然急著住，最后在他同小區租了一套兩室，裝修很不錯，這幾天已經住進去了。

可能有人會說，以后會不會被房東趕出來？在沒有好選擇的時候，不要隨便買、湊活住，多給自己一點時間，等新房源出來。

很多人說，現在根本看不懂樓市。

是呀，能出的政策都已經出了，都是明盤。進入2025年，賣房和買房變成了一場心理戰。