近兩年，香港特區(qū)政府一邊大力推行“搶人才”政策，又一邊放寬投資移民入境計劃，越來越多內(nèi)地專才和投資者涌入香港樓市，除了常見的豪宅和新樓盤投資，一些投資者還另辟蹊徑，在買房后將其改造成“副房”出租。

香港“副房”對很多內(nèi)地朋友來說是個陌生的概念，這通常是指在狹小的住宅單位中，通過隔斷或改造出額外的居住空間，比如把客廳隔成臥室、陽臺改造成居住區(qū)，甚至廚房和衛(wèi)生間也被強行劃分出一小塊地方用來睡覺。

圖：大公文匯

崔女士租住的副房

炒菜只能在廁坑前炒

圖：大公文匯

廚廁合一

是不少副房的標配

圖：大公文匯

這種無奈的居住現(xiàn)狀在香港十分常見。

據(jù)調(diào)查，全港樓齡15年以上的樓宇中，有超過11萬個副房單位，約22萬人居住其中。

很多家庭因為買不起私樓、等不到公屋，只能選擇這些副房作為臨時的棲身之所。

雖然這些居住條件令人唏噓，但對于許多香港人來說，這卻是他們在繁華都市中唯一能負擔得起的“家”。

一生困于斗室

圖：大公文匯

2024年10月《施政報告》發(fā)布，明確宣布要取消劣質(zhì)副房。這一政策的出臺，旨在規(guī)范住房市場、提升租戶的生活質(zhì)量。

本來是好事，然而對于許多已經(jīng)投資副房的業(yè)主來說，這一消息如同晴天霹靂。

許多業(yè)主在政策實施后面臨巨大的經(jīng)濟損失，有人甚至虧損高達上千萬元。

太慘了！他們原本希望通過副房投資獲得穩(wěn)定的租金收益，卻因政策調(diào)整而陷入困境。

12間副房出租 沒人買賬？

尖沙咀金冠大廈高層E室正在出售一套超過1192平方呎（約110平方米）的舊房。這套房子被業(yè)主重新改造，將原本的空間分割成12間套房，全部采用全新裝修。

圖：香港01

改造后的房屋內(nèi)部用木板墻分隔，設(shè)計了一條“回字形走廊”，布局復雜，宛如迷宮。

圖：香港01

雖然這是一套被分割的房屋，但從圖片來看，裝修相當干凈。

走廊全部安裝了LED燈，光線充足，十分明亮。

每個轉(zhuǎn)角位置也都配備了監(jiān)控，清晰記錄人員的出入情況。

圖：香港01

圖：香港01

每間房的面積從56到143平方呎（約5平方米到13平方米）不等，部分房間有窗戶，部分則沒有。

圖：香港01

圖：香港01

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租金會根據(jù)房型不同而有所調(diào)整，但屋內(nèi)的設(shè)施基本保持一致。每間房標配電子鎖，保障居住的安全性；但空間確實有限，僅能容納一張床和一個帶淋浴間的衛(wèi)生間，對于長期居住的人來說儲物非常災難。

圖：香港01

不過，衛(wèi)生間的空間相對寬敞，配備了全新的包括鏡柜和毛巾，營造出酒店的居住體驗。

圖：香港01

圖：香港01

與其他常見的臟亂差的副房不同，這里在公共區(qū)域提供了兩臺洗衣機、一臺飲水機和一個雙開門大冰箱等公共設(shè)施，整體環(huán)境與大學宿舍相似。

圖：香港01

據(jù)透露，該單位的業(yè)主是一位內(nèi)地投資者。他在去年1月以950萬港元購入該物業(yè)，并投入約100萬港元進行大規(guī)模裝修，將其改造成現(xiàn)在的“副房迷宮”。幾乎還沒正式放租，就遭遇了政策調(diào)整的重創(chuàng)。

經(jīng)過一番折騰，業(yè)主可能意識到，繼續(xù)在裝修和管理上砸錢實在得不償失，于是決定干脆把房子賣掉。

持貨一年，他標價1500萬港元出售，算下來每呎售價12584港元，這價格在當下市場里顯得有點“高高在上”。

按說，如果一切正常，每間副房月租5000港元算，一年最多能收租72萬港元，租金回報率大概能到4.8%，聽起來真不錯。

可問題是，現(xiàn)在部分套房連政府規(guī)定的副房標準都達不到，放盤好幾個月了，愣是沒人接手。有網(wǎng)友直呼可惜，但也有人感慨：這種房，香港也會有人住。

尖沙咀金冠大廈

圖：香港01

房產(chǎn)中介說，這棟大廈都60年樓齡，業(yè)主1500萬港元的報價，比同區(qū)舊樓高出2到3成，確實有點“飄”了。而且，部分套房沒有達到83平方呎（約8平方米），有的沒窗戶、有的沒裝獨立火警探測器，要是新買家接手，肯定還得再砸一筆錢裝修，麻煩得很。

更關(guān)鍵的是，房子被改得這么復雜，銀行都不愿批按揭貸款。這么多問題堆在一起，房子放盤幾個月，愣是沒找到買家。這位內(nèi)地投資者這次真是“搬起石頭砸自己的腳”，想脫手都難。

香港副房真的會徹底消失嗎？

早在上世紀90年代初期，聯(lián)合國人權(quán)委員會審視香港住屋情況時，就批評“籠屋”是“香港之恥”。奈何籠屋尚未撤除，香港住宅市場又衍生出“副房”。香港到底要到何時才能告別副房、籠屋？

租住副房的人收入并不低

圖：大公文匯

但這樣的收入

僅僅能承擔副房的租金

圖：大公文匯

就算有《施政報告》的壓力，要一下子取締數(shù)以萬計的副房，所長認為這幾乎是不可能的任務。

因為完全淘汰副房并不現(xiàn)實——在香港，很多人根本負擔不起其他住房的高昂租金，也輪候不到過渡性房屋，甚至有些人因為上班或上學的便利性問題，只能選擇住在副房里。所以，這些能提供基本居住功能的副房，仍然有其存在的價值。

在葵涌石籬一個副房單位獨居的謝女士說，她今年70多歲，其家人也在區(qū)內(nèi)居住。她雖已申請過渡性房屋，然而有關(guān)的過渡性房屋選址在新界大埔，因擔憂跨區(qū)生活，家人難以照顧，對是否入住仍猶豫不決。

觀塘副房戶張女士關(guān)注到，不符合申請公屋單位或過渡性房屋條件的副房居民，如果仍然受取締副房影響，特區(qū)政府會否有任何補助，“我現(xiàn)在居住的環(huán)境很惡劣，但我并不符合條件輪候公屋，如果到時趕我走，我該怎么辦？”

圖：大公文匯

更是有人直言如果政府沒有辦法、沒有把握去安置這些劏房戶，就不要讓副房消失。

其實所長認為那些未改建或符合規(guī)例的副房單位，應予以保留。副房市場是自由市場的一部分，政府不應放任其發(fā)展，但可以通過規(guī)管其安全和環(huán)境來保障居住條件。只要消防、安全和衛(wèi)生達標，市場自然會“優(yōu)勝劣汰”，至于如何“告別副房”，關(guān)鍵在于公屋、居屋等供應量是否充足。供應量如充足，所長敢問一句：有自己一個家，哪有人還想住在副房？

簡樸房的投資價值怎么樣？

香港特首李家超先生表示，“解決副房問題”工作組已提交報告，政府決定以立法方式規(guī)定：

副房須改建為“簡樸房”：要求面積不少于約86平方呎（約8平方米）、必須設(shè)有對外窗戶、配備獨立廁所。

圖：大公文匯

其實只是換了個名稱，加上了一些標準設(shè)定。

有人會問，簡樸房的投資效益到底如何？要是來香港買房，再改裝成簡樸房出租，這事兒靠譜嗎？

所長并不建議這么做。且不說前面那些失敗的教訓，單是政策合規(guī)這一關(guān)，就很難通過。

首先，關(guān)于簡樸房的政策有收緊趨勢。簡樸房的政策現(xiàn)在正在不斷完善，未來可能面臨進一步調(diào)整。政府可能會對簡樸房的租金進行調(diào)控，以防止租金過高影響低收入人群的居住權(quán)益。

其次改造成本也是非常大的。政府要求簡樸房必須由專業(yè)人士認證并申請登記，有效期為5年；并且在2026年底至2028年期間對違規(guī)單位進行執(zhí)法，未登記或未整改的單位將面臨嚴格處罰。這意味著投資者需要投入額外資金用于合規(guī)改造，特別是對于那些面積不足或缺乏獨立設(shè)施的單位。改造成本可能包括墻體拆除、新設(shè)施安裝等，這將壓縮投資回報率。

圖：香港商報

另外，簡樸房要面對公屋的競爭。隨著政府增加公營房屋供應，未來簡樸房的市場需求可能會受到一定影響。2025-2030年，香港計劃增加18.9萬個公營房屋單位，這將部分分流簡樸房的租客。

總之，往后我們或許有機會見證“副房”逐漸消失的歷史。但香港政府不僅要消除安全隱患，更要重建民眾的信心，讓那些生活條件相對困難的人也能在香港找到安穩(wěn)的棲息之所。

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