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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

春節(jié)假期結(jié)束，小編也迅速歸位，2025年的春節(jié)消費市場比往年更加熱鬧，或許大家都選擇躺平了，特別是年輕人，如今月光已經(jīng)成為主流。

小編本次回歸武漢過春節(jié)，在武昌，漢陽等地區(qū)也看了一些樓盤，整體感覺武漢市場急速需要修復(fù)，特別是改善市場似乎與隔壁的成都，合肥已經(jīng)落后不小差距。

2025年，或許很多人仍舊不抱有希望，不過從去年一整年的調(diào)整動作來看，2024年已經(jīng)順利完成歷史使命，2025年才是大戲的開端。

今天第一天開工，也與大家嘮嘮2025年的最新形勢，做一些簡單行業(yè)前瞻，2025年行業(yè)調(diào)整仍然還會持續(xù)。

止跌肯定是大勢所趨

如果大家回鄉(xiāng)過年的話，可以看到很多核心城市的核心區(qū)域基本算都止跌了，如果說還在持續(xù)下跌的肯定是欠發(fā)達區(qū)域或城鄉(xiāng)結(jié)合部。

2024年年末召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議將“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”置于2025年重點工作之首。

其實就在2024年底，在一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，2024年四季度以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，像深圳，上海等核心區(qū)域部分二手房已經(jīng)開漲。

據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計，2024年12月份，30個重點城市新房銷售面積環(huán)比、同比均增長20%左右，20個重點城市二手房成交套數(shù)環(huán)比增長約20%、同比增長近70%。

另外一個方面值得關(guān)注，就是很多城市更新項目再次被提到，城中村和危舊房改造范圍有望拓展。

2024年，多地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局更名為住房和城市更新局，不少地方也設(shè)立了城市更新基金，這意味著城市更新正在常態(tài)化，今后城市建設(shè)和管理的重點將更多地轉(zhuǎn)向城市更新和品質(zhì)提升。

城市更新這次大的調(diào)整動態(tài)，其實說明一個問題，大家對核心區(qū)域的價值鏈條更加看中，因此，主流城市核心區(qū)域恢復(fù)信心肯定是第一步。

從增量從而轉(zhuǎn)向存量市場，止跌回穩(wěn)，很顯然就是2025年整體房地產(chǎn)市場的最核心戰(zhàn)略導(dǎo)向。

第四代住宅啟航：改善首選

行業(yè)從剛需到改善時代，兩年時間似乎來得很快，市場認可度也非常高，很多核心城市千萬以上改善豪宅項目占據(jù)成交榜前列。

在這一輪改善需求的驅(qū)動下，各家開發(fā)商都在產(chǎn)品研發(fā)方面下足了功夫，也就在這幾年時間內(nèi)，“第四代住宅”呼聲很高，各個城市都在高喊第四代住宅襲來。

這兩年行情急轉(zhuǎn)直下，新房市場已經(jīng)從卷地段、卷熱點炒作，轉(zhuǎn)向了卷產(chǎn)品力、卷性價比上去了。

伴隨著政策上對高品質(zhì)住宅的鼓勵，開發(fā)商更加注重在得房率、舒適性方面做文章，第四代住宅應(yīng)運而生，也是市場需求所致，改善時代終將來臨。

何為第四帶住宅？目前尚未有統(tǒng)一的定義，但是其實簡單來講就是利用了空間，把居住使用率拉大到極致，讓高層住宅實現(xiàn)戶戶有庭院，家家有花園。

可以看到，各大城市2024年熱門項目，無一例外都能看到第四代住宅身影，不管是去年霸榜的成都市場，還是豪宅無敵的上海，還是日光頻現(xiàn)的深圳。

去年很多日光項目里面，都有很多高得房率作為賣點的第四代住宅推出市場，此類產(chǎn)品作為市場新寵，在市場上仍然比較稀缺。

從2017年成都推出市場首個第四代住宅之后，這股風(fēng)已經(jīng)席卷全國很多城市，特別是如今很多一二線，不管是剛需還是改善項目，這一成果得到了廣泛推廣。

區(qū)域產(chǎn)品型民企迎來機遇

今年春節(jié)檔的電影市場異?；馃?，不過與如今地產(chǎn)行業(yè)有著很多類似的地方，就是大IP，大制作似乎都施策，反而群眾基礎(chǔ)熱門的項目產(chǎn)出較大。

從目前前7天的電影票房榜可以看出，超級IP的項目接連遭遇票房下跌，比如徐老怪的金庸超級IP+流量頂流的組合， 比如封神IP+大流量+大制作組合等。

其實從電影市場在看如今地產(chǎn)行業(yè)，往日的超級巨頭，超級央國企陣營，很多項目都遭遇口碑與銷量的滑鐵盧，其實老百姓如今買房子真的不只是看品牌了。

在以往，許多房企往往更看重規(guī)模和體量，以此來衡量企業(yè)的實力。然而，如今這種觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

不少規(guī)模較小的房企，通過深耕某一區(qū)域，憑借出色的產(chǎn)品口碑和市場占有率，展現(xiàn)出強大的生命力。

其實可以查看主流城市，很多銷量不錯而且具備口碑的項目，都來自區(qū)域深耕型房企打造，并且在很多市場豪宅圈，很多業(yè)主早就不看大牌開發(fā)商的項目了。

2025年，房企產(chǎn)品年依然還會延續(xù)，老百姓需要好房子的初心始終如一，但是可以肯定的是，未來想要在這一波需求里面持續(xù)有建設(shè)，好產(chǎn)品+好服務(wù)依然還是最基本盤。

盡管百強房企整體業(yè)績?nèi)猿尸F(xiàn)負增長，民營房企的銷售困境亦愈發(fā)嚴峻，但其中不乏逆流而上的佼佼者。

他們憑借獨特的競爭優(yōu)勢，不僅在資金、技術(shù)、運營等方面展現(xiàn)出強大的實力，更在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級等方面取得了顯著進展，逐步改變了市場的競爭格局。

全國各地也涌現(xiàn)出不少具備良好發(fā)展勢頭的中小房企。從上海寶華到河南金沙、南京金基，到北方的天津泰達、安徽偉星，以及淄博新東升、呼和浩特萬錦等，這些企業(yè)都展現(xiàn)出對項目供應(yīng)鏈細節(jié)的精湛把控。

再到如今川系四小龍的強勢崛起，四川濱江與四川邦泰兩大民企對豪宅市場的虎視眈眈，加上成都萬華統(tǒng)率的成都頂豪市場，成都市場未來真的很有可能是本土房企天下。

2025年中小房企領(lǐng)域，很有可能還要出現(xiàn)一批新勢力，這也是行業(yè)需要的，從以往的規(guī)模全國化布局到如今的區(qū)域產(chǎn)品型深耕，行業(yè)終于走進了正確的賽道。

代建行業(yè)仍然還有機會

民企暴雷風(fēng)潮過后的近幾年，房企轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)代建成為行業(yè)主流，2024年，代建新拓規(guī)模創(chuàng)下歷年新高，全年新增代建規(guī)模30強企業(yè)總計獲得委托項目達到2.05億平米，同比增長17%。

作為“下一個億萬級藍海市場”，代建行業(yè)成為眾多房企近年爭相布局的第二增長曲線。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相關(guān)業(yè)務(wù)。

從如今行業(yè)趨勢來看，輕開發(fā)強運營策略是核心趨勢，代建業(yè)務(wù)可操作性仍然還是具備較大潛力，但是行業(yè)增速已經(jīng)在放緩，換句話說就是行業(yè)進入了百家爭鳴階段。

很明顯，如今在代建領(lǐng)域略有成績與體系的就是前十左右的玩家，不管是品牌效應(yīng)還是人才儲備，都比后來者優(yōu)勢明顯。

布局代建業(yè)務(wù)較早且規(guī)模較大的企業(yè)增長相對穩(wěn)健，部分入局較晚的代建企業(yè)在2024年擴張迅猛，跑馬圈地也正是最合適的時機。

行業(yè)新拓代建面積同比增速遠超行業(yè)平均，如旭輝建管、新城建管、而今管理全年拓展面積同比分別增62%、86%和80%。

最為驚訝的是，作為早期網(wǎng)紅房企融創(chuàng)中國，在2024年殺入代建領(lǐng)域，融創(chuàng)中國將其代建平臺更名為“而今管理”，并且后面還重塑了不良賽道，有點厚積薄發(fā)的視角。

另外值得關(guān)注的是，之前民營轉(zhuǎn)型代建較多，國企央企似乎對賺慢錢的生意都不太上心，不過隨著行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，代建賽道也迎來不少國央企巨頭。

招商建管2024年新拓代建面積接近900萬平米，遠洋建管代建項目拓展同比增速也達到218%，潤地管理與綠地智慧，建發(fā)管理等也都蓄勢待發(fā)。

很顯然如今代建行業(yè)正經(jīng)歷了第一階段尾聲，屬于各家跑馬圈地的時候，2025年很顯然進入了第二階段，就是拼內(nèi)核，拼服務(wù)階段，這也與重資產(chǎn)賽道保持一致。

代建的本質(zhì)其實就是乙方，能否持續(xù)輸出好的產(chǎn)品與開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，能為代建項目產(chǎn)出溢價才是代建本質(zhì)，因此，其內(nèi)核依然還是代建企業(yè)的綜合操盤能力。

總結(jié)：

還是那句話，地產(chǎn)行業(yè)真正進入了3.0時代，其本質(zhì)就是洗牌的后階段時代，真正崛起的是那些敢于創(chuàng)新突破的房企。

國央企是行業(yè)護城河，深耕型民企是改善新勢力，代建市場是大挑戰(zhàn)，期待更好的2025年，大家一起加油。

今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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