浦東作為上海樓市最失調(diào)的存在，近年來中產(chǎn)社區(qū)尤其面臨挑戰(zhàn)。

　　種子選手聯(lián)洋整體房齡接近20年，強(qiáng)悍的購買力無處釋放，硬是把外環(huán)外的唐鎮(zhèn)房價拉到了10萬+的價格。

　　如今張家浜、新楊思、北蔡楔形綠地三大規(guī)劃相繼重磅入市，新房價格直指浦東中產(chǎn)。

　　誰最有希望成為浦東樓市未來十年的領(lǐng)頭羊？

　　張家浜楔形綠地

　　張家浜楔形綠地又名碧云綠地，總占地面積足足有14.5km2，規(guī)劃范圍從內(nèi)環(huán)到外環(huán)，規(guī)劃體量遙遙領(lǐng)先。

　　這么大的攤子，想從過去城市的犄角嘎達(dá)咸魚翻身，找準(zhǔn)發(fā)展定位不容易。

　　經(jīng)過13年兩次規(guī)劃調(diào)整，張家浜的最新定位是上海中心城東部戰(zhàn)略性的生態(tài)休閑區(qū)。

　　因為面積大，公益性綠地與經(jīng)營性用地的經(jīng)濟(jì)博弈，成了一個既要又要的“大鍋燉”：

　　一是從開始堅持到現(xiàn)在的理念強(qiáng)調(diào)生態(tài)，為城市打造開放型生態(tài)公園；

　　二是依托浦東足球場以及14號線地鐵站，打造賽事運動、商辦服務(wù)等綜合區(qū)；

　　三是為了平衡盈虧，出讓必要比例的住宅用地打造生態(tài)型居住社區(qū)。

　　不可否認(rèn)，張家浜的生態(tài)優(yōu)勢在三大規(guī)劃中獨樹一幟，天然迎合高凈值人群的居住偏好。

　　不過很多人稱其為碧云plus版本，上海版的紐約中央公園，真的有這么靈嗎？

　　事實是綠地整體開發(fā)沿著張家浜這條水路，但因為路網(wǎng)和河道缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃，開發(fā)不得不分割成若干小塊分期進(jìn)行。

　　板塊內(nèi)目前已有的悅動公園、漣動公園、盈動公園、云天湖公園雖然各有千秋，但終究服務(wù)的只是各自附近的一部分人群。

　　同樣是占地4平方公里，是分成8個公園還是1個公園效果有云泥之別，僅從這個角度看張家浜就成為不了下一個紐約中央公園。

　　其次是為了平衡征地安置、生態(tài)重塑等支出，張家浜綠地不得不在地塊出讓數(shù)量和地塊容積率作出讓步。

　　按照當(dāng)時的測算，張家浜的剩余土地若按平均容積率低于1.0的低密度開發(fā)，至少還需要再出讓30%面積的地塊才能保證資金平衡；

　　后期經(jīng)過多方協(xié)調(diào)，最終確定剩余土地中經(jīng)營性土地和城市綠地按約2.5:7.5的比例進(jìn)行分配。

　　因此雖然這里有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，卻無法再造一個東郊別墅區(qū)，轉(zhuǎn)而向中產(chǎn)妥協(xié)有了浦開云璟系列。

　　這樣看從準(zhǔn)富人區(qū)降級而來的張家浜，原本是中產(chǎn)撿漏之地，但生活場景卻又是無法匹配。

　　中產(chǎn)無法像富人一樣深居簡出，對板塊的配套要求往往是六邊形戰(zhàn)士型。

　　張家浜目前僅有一條14號線從板塊邊緣穿過，未來雖然還有南北向的21號線，對大多數(shù)居民而言還是依賴自駕出行。

　　教育資源也是中產(chǎn)眼中的一大短板，現(xiàn)有的浦東外國語東校、金橋小學(xué)一直對口的都是周邊動遷房小區(qū)生源；

　　未來新建的九年一貫制學(xué)校和幼兒園，位置也和云璟中產(chǎn)們差了一大段距離。

　　商業(yè)配套更是稀缺，全靠未來浦東足球場地鐵上蓋的萬象城；

　　運營得好的商業(yè)需要人氣，但是地廣人稀的張家浜最缺的也是人氣，商場在這里不如倉儲式超市實在。

　　醫(yī)療資源四舍五入也幾乎等于0......

　　這樣看空有生態(tài)的張家浜對富人也許是香餑餑，對中產(chǎn)的生活來說只是個偽命題。

　　好在張家浜獨特的地理位置力挽狂瀾。

　　金橋、張江從郊區(qū)升級成為城市副中心，夾在中間的張家浜成了兩大城市副中心的高端住宅配套區(qū)。

　　即使不論副中心規(guī)劃，金橋、張江作為浦東兩大產(chǎn)業(yè)高地，每年外溢的白領(lǐng)、管理層也足夠淹沒張家浜樓市；

　　更何況還有大量居住在浦東中環(huán)內(nèi)環(huán)的改善群體紓解無門，兩大兇悍購買力疊加下浦開云璟不觸發(fā)積分才沒天理。

　　第二大原因是總價在1500萬內(nèi)的四房，在浦東樓市非常稀缺；

　　要么買房齡快20年的北蔡、花木二手房，要么去外環(huán)外的唐鎮(zhèn)買次新房。

　　張家浜的新房即贏了唐鎮(zhèn)的地段，又贏了花木的房齡，在均價8-9萬的戰(zhàn)場中成了大眾最喜愛的折中選擇，逢開必罄。

　　地緣和產(chǎn)品都占優(yōu)勢的張家浜，未來預(yù)計還有7500套供應(yīng)陸續(xù)登場。

　　按照過去平均速度一年供應(yīng)大約2幅地塊來算，張家浜新房未來5還會是浦東樓市寵兒。

　　北蔡楔形綠地

　　北蔡楔形綠地最大的特點是位于擴(kuò)容后的張江科學(xué)城范圍內(nèi)；

　　因此相較于張家浜、新楊思具有更明顯的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，定位是硬核科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

　　不過整個楔形綠地的實際范圍很大，最主要的部分是東側(cè)的產(chǎn)業(yè)片區(qū)和中界楊橋片區(qū)。

　　產(chǎn)業(yè)片區(qū)是真正的核心，較早接收了東側(cè)張江的產(chǎn)業(yè)外溢，已建成御河硅谷、華勤研發(fā)中心等產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)；

　　因為開發(fā)較早，目前界面也相對成熟，能確定以科創(chuàng)為基調(diào)的北蔡楔形綠地，產(chǎn)業(yè)想象空間已經(jīng)不多。

　　但是真正帶領(lǐng)北蔡楔形綠地在樓市出圈的，是北側(cè)城中村改造片區(qū)，2024年迎來第一個吃螃蟹項目西派海上。

　　相比起南部產(chǎn)業(yè)區(qū)，北面的城中村改造就非常純粹，一個集中賣新房的片區(qū)。

　　13塊宅地預(yù)計供應(yīng)5790套房源，除了已入市的西派海上369套房源，未來還有5400多套新房在路上。

　　西派海上聯(lián)動價9.2萬/平，這個價格作為北蔡楔形綠地的開荒價顯得不是太友好。

　　相比起張家浜，北蔡楔形綠地的生態(tài)條件顯然落后一大截，配套資源也相當(dāng)匱乏。

　　綠地西側(cè)一條18號線擦邊而過，離西派海上這些住宅小區(qū)實際距離在1.5km以上，偌大的綠地內(nèi)部近期也沒有地鐵規(guī)劃，公共出行非常不便。

　　醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)都還是一紙規(guī)劃尚未落地，就連最基礎(chǔ)的路網(wǎng)都沒打通。

　　綠地內(nèi)部到處是城鄉(xiāng)結(jié)合拆遷后的廢墟以及農(nóng)田阡陌，建成度起碼落后了張家浜5年。

　　不僅如此，這里還有購房者比較忌諱的500kv變電站和垃圾轉(zhuǎn)運站、安息堂等不利因素。

　　生態(tài)優(yōu)勢尚未顯現(xiàn)、位置閉塞、配套匱乏還有相當(dāng)多的不利因素，北蔡楔形綠地的住宅放眼全上海來說并不算突出的好產(chǎn)品。

　　只是勝在離張江核心區(qū)足夠近，未來與張江的路網(wǎng)打通即使不開車小電驢也能到的絕對距離優(yōu)勢；

　　其次是從西派海上的戶型分布來看，這個片區(qū)也加碼在了130、140㎡的大戶型，主打浦東中產(chǎn)家庭新房改善。

　　再加上造價超過一億的示范區(qū)身臨其境時的億點震撼，確實給人創(chuàng)造了一些刷卡的理由。

　　在三大規(guī)劃中，北蔡楔形綠地的產(chǎn)業(yè)區(qū)是現(xiàn)成的暫且不論，城中村改造區(qū)以住宅開發(fā)為主，規(guī)劃能級相較其它兩者更低；

　　再加上基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，未來實際兌現(xiàn)周期恐怕將在10年以上。

　　新楊思

　　按照面積來排資論輩，新楊思總體占地約2.5km2，核心區(qū)僅0.62km2，實屬三者中最小的規(guī)劃。

　　但就房地產(chǎn)開發(fā)角度而言，新楊思的定位最高，層次最為豐富，真正闡釋了什么叫濃縮才是精華。

　　新楊思開發(fā)定位是微型中央活動區(qū)（MCAZ），規(guī)劃了2幢200米商辦、1幢180米商辦、1幢160米商辦號稱“小前灘”。

　　相比于前灘商業(yè)定位一線重奢，新楊思的使命在于為浦東中環(huán)增加一個大眾型的消費中心。

　　核心區(qū)采取十字步行街+空中商業(yè)長廊打破街區(qū)界限，疊加3.5萬方中央公園，打造一個40萬方公園式區(qū)域消費中心。

　　為此在整個新楊思核心區(qū)內(nèi)，僅規(guī)劃了兩塊純住宅用地，未來預(yù)計僅供應(yīng)約1834套房源。

　　真正把新楊思推上風(fēng)口的是去年11月華潤越秀聯(lián)合體鏖戰(zhàn)200多輪，以溢價40.37%的代價拿下新楊思上園西側(cè)地塊：

　　樓板價7.6萬/㎡，還要求5000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，未來保底售價11.5萬/㎡，極有可能沖擊12萬/㎡。

　　在去年土拍、新房市場雙雙不景氣的情況下，逆勢而行的新楊思賺足了眼球。

　　總的來說，新楊思的優(yōu)勢有四點：

　　第一，相較于另外兩大規(guī)劃，發(fā)地產(chǎn)開發(fā)密度更高，能級定位是中環(huán)消費中心迎合中產(chǎn)置業(yè)偏好；

　　第二，首發(fā)盤新楊思上園少見的做到了三開三罄，板塊的市場熱度得到買賣雙方認(rèn)可；

　　第三，當(dāng)初9萬多的放風(fēng)價格，相比起周邊板塊的二手次新仍存在一定倒掛空間。

　　第四，在同價位的新房角逐中，新楊思的地段以及配套都相對更成熟。

　　新楊思由原來的恒大建材市場拆遷而來，而后加上胡巷村的城中村改造地塊。

　　目前拆遷工作已經(jīng)基本完成，大量空地蓄勢待拍。

　　四大配套來看，住宅小區(qū)與6號線、13號線距離尚能接受；

　　商業(yè)、醫(yī)療周邊2KM范圍內(nèi)目前都能滿足基本需求，重頭戲看未來的新楊思消費中心建設(shè)情況。

　　截至2024年年底，新楊思周邊路網(wǎng)基本通車；

　　20C-13地塊幼兒園已經(jīng)動工，預(yù)計2026年完工；

　　九年一貫制學(xué)校獲批，小道消息傳聞未來引進(jìn)的是華二，此外中央公園的招投標(biāo)也正在推動等等。

　　相比起北蔡楔形綠地，同樣是從0開始，這里的基礎(chǔ)建設(shè)條件更好，未來建成時間樂觀預(yù)估在5-8年。

　　相比起“不食人間煙火”的張家浜，新楊思的生活場景更符合浦東廣大中產(chǎn)改善的需求。

　　不過浦東中環(huán)的商辦市場正在面臨巨大挑戰(zhàn)：

　　前有前灘商務(wù)區(qū)空置率節(jié)節(jié)升高、后有金橋、張江雙子塔嗷嗷待哺，新楊思的辦公市場未來可能會被人為放緩建設(shè)節(jié)奏。

　　更重要的是，當(dāng)新楊思的價格回歸到12萬/㎡，無形中逼退一些客群轉(zhuǎn)戰(zhàn)張家浜和北蔡楔形綠地。

　　結(jié)語

　　未來十年，這三大規(guī)劃或?qū)氐赘膶懫謻|的板塊價值序列。

　　三張王牌各自的定位區(qū)分非常明顯：

　　高端生態(tài)社區(qū)——張家浜；

　　張江科創(chuàng)兄弟連——北蔡楔形綠地；

　　浦東中環(huán)消費中心——新楊思。

　　從未來預(yù)計供應(yīng)的住宅體量來看，張家浜潛力最大，新楊思則物以稀為貴。

　　從生活場景出發(fā)，新楊思描繪的美好藍(lán)圖無疑最符合城市中產(chǎn)的需求，北蔡楔形綠地組團(tuán)恐怕會成為孫農(nóng)華發(fā)、三湘組團(tuán)的升級版。

　　最重要的是，三者的完全建成時間大不相同。

　　對于購房者而言，與其糾結(jié)“誰更好”，不如問自己：你愿意為多遠(yuǎn)的未來買單？