浦東作為上海樓市最失調的存在，近年來中產社區尤其面臨挑戰。

　　種子選手聯洋整體房齡接近20年，強悍的購買力無處釋放，硬是把外環外的唐鎮房價拉到了10萬+的價格。

　　如今張家浜、新楊思、北蔡楔形綠地三大規劃相繼重磅入市，新房價格直指浦東中產。

　　誰最有希望成為浦東樓市未來十年的領頭羊？

　　張家浜楔形綠地

　　張家浜楔形綠地又名碧云綠地，總占地面積足足有14.5km2，規劃范圍從內環到外環，規劃體量遙遙領先。

　　這么大的攤子，想從過去城市的犄角嘎達咸魚翻身，找準發展定位不容易。

　　經過13年兩次規劃調整，張家浜的最新定位是上海中心城東部戰略性的生態休閑區。

　　因為面積大，公益性綠地與經營性用地的經濟博弈，成了一個既要又要的“大鍋燉”：

　　一是從開始堅持到現在的理念強調生態，為城市打造開放型生態公園；

　　二是依托浦東足球場以及14號線地鐵站，打造賽事運動、商辦服務等綜合區；

　　三是為了平衡盈虧，出讓必要比例的住宅用地打造生態型居住社區。

　　不可否認，張家浜的生態優勢在三大規劃中獨樹一幟，天然迎合高凈值人群的居住偏好。

　　不過很多人稱其為碧云plus版本，上海版的紐約中央公園，真的有這么靈嗎？

　　事實是綠地整體開發沿著張家浜這條水路，但因為路網和河道缺乏系統性規劃，開發不得不分割成若干小塊分期進行。

　　板塊內目前已有的悅動公園、漣動公園、盈動公園、云天湖公園雖然各有千秋，但終究服務的只是各自附近的一部分人群。

　　同樣是占地4平方公里，是分成8個公園還是1個公園效果有云泥之別，僅從這個角度看張家浜就成為不了下一個紐約中央公園。

　　其次是為了平衡征地安置、生態重塑等支出，張家浜綠地不得不在地塊出讓數量和地塊容積率作出讓步。

　　按照當時的測算，張家浜的剩余土地若按平均容積率低于1.0的低密度開發，至少還需要再出讓30%面積的地塊才能保證資金平衡；

　　后期經過多方協調，最終確定剩余土地中經營性土地和城市綠地按約2.5:7.5的比例進行分配。

　　因此雖然這里有得天獨厚的環境優勢，卻無法再造一個東郊別墅區，轉而向中產妥協有了浦開云璟系列。

　　這樣看從準富人區降級而來的張家浜，原本是中產撿漏之地，但生活場景卻又是無法匹配。

　　中產無法像富人一樣深居簡出，對板塊的配套要求往往是六邊形戰士型。

　　張家浜目前僅有一條14號線從板塊邊緣穿過，未來雖然還有南北向的21號線，對大多數居民而言還是依賴自駕出行。

　　教育資源也是中產眼中的一大短板，現有的浦東外國語東校、金橋小學一直對口的都是周邊動遷房小區生源；

　　未來新建的九年一貫制學校和幼兒園，位置也和云璟中產們差了一大段距離。

　　商業配套更是稀缺，全靠未來浦東足球場地鐵上蓋的萬象城；

　　運營得好的商業需要人氣，但是地廣人稀的張家浜最缺的也是人氣，商場在這里不如倉儲式超市實在。

　　醫療資源四舍五入也幾乎等于0......

　　這樣看空有生態的張家浜對富人也許是香餑餑，對中產的生活來說只是個偽命題。

　　好在張家浜獨特的地理位置力挽狂瀾。

　　金橋、張江從郊區升級成為城市副中心，夾在中間的張家浜成了兩大城市副中心的高端住宅配套區。

　　即使不論副中心規劃，金橋、張江作為浦東兩大產業高地，每年外溢的白領、管理層也足夠淹沒張家浜樓市；

　　更何況還有大量居住在浦東中環內環的改善群體紓解無門，兩大兇悍購買力疊加下浦開云璟不觸發積分才沒天理。

　　第二大原因是總價在1500萬內的四房，在浦東樓市非常稀缺；

　　要么買房齡快20年的北蔡、花木二手房，要么去外環外的唐鎮買次新房。

　　張家浜的新房即贏了唐鎮的地段，又贏了花木的房齡，在均價8-9萬的戰場中成了大眾最喜愛的折中選擇，逢開必罄。

　　地緣和產品都占優勢的張家浜，未來預計還有7500套供應陸續登場。

　　按照過去平均速度一年供應大約2幅地塊來算，張家浜新房未來5還會是浦東樓市寵兒。

　　北蔡楔形綠地

　　北蔡楔形綠地最大的特點是位于擴容后的張江科學城范圍內；

　　因此相較于張家浜、新楊思具有更明顯的產業優勢，定位是硬核科技產業集聚區。

　　不過整個楔形綠地的實際范圍很大，最主要的部分是東側的產業片區和中界楊橋片區。

　　產業片區是真正的核心，較早接收了東側張江的產業外溢，已建成御河硅谷、華勤研發中心等產業辦公園區；

　　因為開發較早，目前界面也相對成熟，能確定以科創為基調的北蔡楔形綠地，產業想象空間已經不多。

　　但是真正帶領北蔡楔形綠地在樓市出圈的，是北側城中村改造片區，2024年迎來第一個吃螃蟹項目西派海上。

　　相比起南部產業區，北面的城中村改造就非常純粹，一個集中賣新房的片區。

　　13塊宅地預計供應5790套房源，除了已入市的西派海上369套房源，未來還有5400多套新房在路上。

　　西派海上聯動價9.2萬/平，這個價格作為北蔡楔形綠地的開荒價顯得不是太友好。

　　相比起張家浜，北蔡楔形綠地的生態條件顯然落后一大截，配套資源也相當匱乏。

　　綠地西側一條18號線擦邊而過，離西派海上這些住宅小區實際距離在1.5km以上，偌大的綠地內部近期也沒有地鐵規劃，公共出行非常不便。

　　醫院、學校、商業都還是一紙規劃尚未落地，就連最基礎的路網都沒打通。

　　綠地內部到處是城鄉結合拆遷后的廢墟以及農田阡陌，建成度起碼落后了張家浜5年。

　　不僅如此，這里還有購房者比較忌諱的500kv變電站和垃圾轉運站、安息堂等不利因素。

　　生態優勢尚未顯現、位置閉塞、配套匱乏還有相當多的不利因素，北蔡楔形綠地的住宅放眼全上海來說并不算突出的好產品。

　　只是勝在離張江核心區足夠近，未來與張江的路網打通即使不開車小電驢也能到的絕對距離優勢；

　　其次是從西派海上的戶型分布來看，這個片區也加碼在了130、140㎡的大戶型，主打浦東中產家庭新房改善。

　　再加上造價超過一億的示范區身臨其境時的億點震撼，確實給人創造了一些刷卡的理由。

　　在三大規劃中，北蔡楔形綠地的產業區是現成的暫且不論，城中村改造區以住宅開發為主，規劃能級相較其它兩者更低；

　　再加上基礎設施匱乏，未來實際兌現周期恐怕將在10年以上。

　　新楊思

　　按照面積來排資論輩，新楊思總體占地約2.5km2，核心區僅0.62km2，實屬三者中最小的規劃。

　　但就房地產開發角度而言，新楊思的定位最高，層次最為豐富，真正闡釋了什么叫濃縮才是精華。

　　新楊思開發定位是微型中央活動區（MCAZ），規劃了2幢200米商辦、1幢180米商辦、1幢160米商辦號稱“小前灘”。

　　相比于前灘商業定位一線重奢，新楊思的使命在于為浦東中環增加一個大眾型的消費中心。

　　核心區采取十字步行街+空中商業長廊打破街區界限，疊加3.5萬方中央公園，打造一個40萬方公園式區域消費中心。

　　為此在整個新楊思核心區內，僅規劃了兩塊純住宅用地，未來預計僅供應約1834套房源。

　　真正把新楊思推上風口的是去年11月華潤越秀聯合體鏖戰200多輪，以溢價40.37%的代價拿下新楊思上園西側地塊：

　　樓板價7.6萬/㎡，還要求5000元/㎡的裝修標準，未來保底售價11.5萬/㎡，極有可能沖擊12萬/㎡。

　　在去年土拍、新房市場雙雙不景氣的情況下，逆勢而行的新楊思賺足了眼球。

　　總的來說，新楊思的優勢有四點：

　　第一，相較于另外兩大規劃，發地產開發密度更高，能級定位是中環消費中心迎合中產置業偏好；

　　第二，首發盤新楊思上園少見的做到了三開三罄，板塊的市場熱度得到買賣雙方認可；

　　第三，當初9萬多的放風價格，相比起周邊板塊的二手次新仍存在一定倒掛空間。

　　第四，在同價位的新房角逐中，新楊思的地段以及配套都相對更成熟。

　　新楊思由原來的恒大建材市場拆遷而來，而后加上胡巷村的城中村改造地塊。

　　目前拆遷工作已經基本完成，大量空地蓄勢待拍。

　　四大配套來看，住宅小區與6號線、13號線距離尚能接受；

　　商業、醫療周邊2KM范圍內目前都能滿足基本需求，重頭戲看未來的新楊思消費中心建設情況。

　　截至2024年年底，新楊思周邊路網基本通車；

　　20C-13地塊幼兒園已經動工，預計2026年完工；

　　九年一貫制學校獲批，小道消息傳聞未來引進的是華二，此外中央公園的招投標也正在推動等等。

　　相比起北蔡楔形綠地，同樣是從0開始，這里的基礎建設條件更好，未來建成時間樂觀預估在5-8年。

　　相比起“不食人間煙火”的張家浜，新楊思的生活場景更符合浦東廣大中產改善的需求。

　　不過浦東中環的商辦市場正在面臨巨大挑戰：

　　前有前灘商務區空置率節節升高、后有金橋、張江雙子塔嗷嗷待哺，新楊思的辦公市場未來可能會被人為放緩建設節奏。

　　更重要的是，當新楊思的價格回歸到12萬/㎡，無形中逼退一些客群轉戰張家浜和北蔡楔形綠地。

　　結語

　　未來十年，這三大規劃或將徹底改寫浦東的板塊價值序列。

　　三張王牌各自的定位區分非常明顯：

　　高端生態社區——張家浜；

　　張江科創兄弟連——北蔡楔形綠地；

　　浦東中環消費中心——新楊思。

　　從未來預計供應的住宅體量來看，張家浜潛力最大，新楊思則物以稀為貴。

　　從生活場景出發，新楊思描繪的美好藍圖無疑最符合城市中產的需求，北蔡楔形綠地組團恐怕會成為孫農華發、三湘組團的升級版。

　　最重要的是，三者的完全建成時間大不相同。

　　對于購房者而言，與其糾結“誰更好”，不如問自己：你愿意為多遠的未來買單？