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（DeepSeek概括省流版）

辦公資產(chǎn)仍然穩(wěn)居大宗交易流動(dòng)性首位。

長租公寓、商務(wù)園區(qū)交易熱度持續(xù)走高，交易金額和交易次數(shù)雙上揚(yáng)。

近三年單宗交易資產(chǎn)5萬平米以下（尤其3萬平米以下）小體量項(xiàng)目流動(dòng)性提升明顯。

近三年單宗交易金額5億元以下占比份額爬升明顯。

正文

提到上海大宗交易市場(chǎng)上種種物業(yè)類型，首先想到的一定是撐起半壁江山的辦公。在近三年經(jīng)濟(jì)遇冷的大環(huán)境下，整個(gè)市面上成交物業(yè)類型的占比格局是否已經(jīng)悄然發(fā)生了變化？

同策研究院以近年大宗交易市場(chǎng)上成交資產(chǎn)的物業(yè)類型角度切入進(jìn)行分析，對(duì)近年的格局趨勢(shì)變化進(jìn)行剖析和分享，以下為本篇分析內(nèi)容。

我們對(duì)上海近三年的大宗交易成交記錄，進(jìn)行了交易資產(chǎn)物業(yè)類型的分類條目梳理。

圖1 近三年成交物業(yè)類型占比結(jié)構(gòu)圖

（按交易金額計(jì)算，非堆積圖）

表中數(shù)據(jù)反映，原本占據(jù)半壁江山的辦公，在最近的三年內(nèi)比例持續(xù)下降。從2022年的65.9%，到2023年縮減到了43%，2024年截至三季度徘徊在40%左右。辦公雖然仍穩(wěn)居份額的首位，但是出現(xiàn)了收縮現(xiàn)象。

和辦公形成鮮明對(duì)比的是，近年來熱度持續(xù)走高的長租公寓，它形成了翻倍式的增長。2022年的時(shí)候，其占比只有個(gè)位數(shù)，即不到3%的水平。但是在2023年和2024年截止三季度的數(shù)據(jù)上，長租公寓的占比已經(jīng)連續(xù)兩年在10%及以上。

商務(wù)園區(qū)和工業(yè)及物流的占比份額從2022年的近1%不到，直到2024年截至三季度的時(shí)候，已經(jīng)達(dá)到了3~5%，盡管目前在份額中是一個(gè)小占比數(shù)值，但是它的翻倍式快速增長，或許預(yù)示在該資產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)可能存在的投資升溫趨勢(shì)。

近三年內(nèi)傳統(tǒng)份額大頭的辦公、商業(yè)綜合體仍占據(jù)主導(dǎo)，但長租公寓、商務(wù)園區(qū)和工業(yè)/物流的市場(chǎng)投資額度占比快速走高，顯示了市場(chǎng)投資主體對(duì)標(biāo)的物業(yè)類型的選擇出現(xiàn)了多元避險(xiǎn)和分化策略。

經(jīng)過了三年的趨勢(shì)演變，我們來看一下當(dāng)下2024年成交物業(yè)類型的占比結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。

圖2 當(dāng)下成交物業(yè)類型占比現(xiàn)狀

（按交易金額計(jì)算）

2024年截止三季度，分類型錄得成交記錄結(jié)構(gòu)中，辦公仍然穩(wěn)居大宗交易流動(dòng)性首位，綜合體及商業(yè)次之，長租公寓及商務(wù)園區(qū)占比份額逆勢(shì)攀升，商務(wù)園區(qū)趨近于5%，為過往歷史水平之最，康養(yǎng)類資產(chǎn)也有所成交。

其中辦公穩(wěn)居頭牌比例約占40%，其余為綜合體19.4%和商業(yè)15.5%。近年來基于公募Reits熱度快速提升的長租公寓占比11.1%，非傳統(tǒng)商務(wù)圈的商務(wù)園區(qū)占比5%，酒店占比3.6%，工業(yè)/物流占比2.3%，康養(yǎng)類資產(chǎn)占比0.8%。

由于不同物業(yè)類型特質(zhì)不一，導(dǎo)致在資產(chǎn)面積和資產(chǎn)的估值、成交金額上都有所差異。在近幾年的結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)上，單宗資產(chǎn)在成交面積和成交金額上又出現(xiàn)了什么變化趨勢(shì)呢？

圖3 近三年成交資產(chǎn)單宗面積結(jié)構(gòu)圖

（按交易金額計(jì)算，非堆積圖）

近年交易標(biāo)的資產(chǎn)面積出現(xiàn)明顯的走低趨勢(shì)，3萬平米以下的小體量資產(chǎn)單宗成交在年內(nèi)整體成交金額占比中首度接近五成，當(dāng)前投資主體偏好核心區(qū)精致體量穩(wěn)定物業(yè)，及非核心區(qū)高回報(bào)率物業(yè)。

經(jīng)過了三年的趨勢(shì)演變，我們來看一下當(dāng)下2024年的大宗成交資產(chǎn)的面積結(jié)構(gòu)占比現(xiàn)狀。

圖4 當(dāng)下成交單宗資產(chǎn)面積結(jié)構(gòu)占比現(xiàn)狀

（按交易金額計(jì)算）

數(shù)據(jù)層面看，5萬平米以下面積段累積占比達(dá)到整體成交金額的73%，其中3萬平米以下面積段達(dá)到約50%。

很明顯，單宗交易資產(chǎn)標(biāo)的主要集中為5萬平米以下的小體量項(xiàng)目，其次為10-20萬平米的大體量項(xiàng)目，5-10萬平米的中型資產(chǎn)在交易中出現(xiàn)較少，我們認(rèn)為這可能與避險(xiǎn)防通脹和投機(jī)趁低吸納的投資偏好有關(guān)。

圖5 近三年成交資產(chǎn)單宗金額結(jié)構(gòu)圖

（按交易金額計(jì)算，非堆積圖）

近三年來，單宗成交金額高位集中段占比下滑明顯，25億元以上份額急速縮減，15-25億元份額勉強(qiáng)維持，對(duì)應(yīng)的10-15億元份額逐步走高（考慮為大金額段的價(jià)格走低滑落補(bǔ)位所致）；而相反地，5億元以下占比爬升明顯，與去年相比，往往拉出了翻倍的份額增長。

單宗交易金額走低的趨勢(shì)極其明顯，各段較大金額區(qū)間都出現(xiàn)了滑落下一梯隊(duì)現(xiàn)象，同時(shí)小金額段份額又攀升得很快，我們認(rèn)為當(dāng)前投資主體的策略偏好傾向于保守穩(wěn)健。

圖6 當(dāng)下成交單宗資產(chǎn)金額結(jié)構(gòu)占比現(xiàn)狀

（按交易金額計(jì)算）

2024年截止三季度，交易最集中的大宗成交金額段為10-15億元，占比達(dá)到32%；其次為5億元以下，占比22%；值得一提的是，其中3-5億元和1-3億元的低金額單宗成交，分別占到整體成交金額的11%和9%，3-5億元低金額單宗成交量集中度極高，以單宗低金額的基數(shù)占據(jù)整體成交金額的近22%，不輸高金額段。

整體來說，單宗金額的主要集中段為10-15億元及5億元以下，后者的極高集中度，說明市場(chǎng)越來越多的投資主體主動(dòng)或被動(dòng)地進(jìn)入了單宗小金額投資交易，映射出當(dāng)前投資市場(chǎng)主體投資策略的趨同化及保守投資預(yù)期。

明日預(yù)告大宗趨勢(shì)【資產(chǎn)篇】丨具備什么參數(shù)特征的資產(chǎn)在上海最容易成交？攤上什么特征的資產(chǎn)又最難處置呢？

同策研究院跟蹤大宗交易市場(chǎng)14年，數(shù)據(jù)庫內(nèi)橫向24個(gè)全字段覆蓋，縱向錄得1000余條交易記錄，支持靈活提取定向分析。現(xiàn)對(duì)外開放2024上半年大宗交易數(shù)據(jù)（含14個(gè)字段），后臺(tái)回復(fù)“數(shù)據(jù)”免費(fèi)提取。

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