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【上海樓市】“紅五月”量價齊漲,改善盤需求強勁

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*監測周期2025年5月1日-31日

本月觀點:


本月數據快報:


購房環境分析

政策與熱點



新房來訪指數回升

從購房者行為路徑看,先網上搜索,再線下看房直至最終成交,來訪與最終成交套數具有轉化關系。05月,市場調整活躍樓盤來訪量有明顯回升,上海全市新房來訪指數環比上漲28.18%,同比上漲41.38%。分區域來看,本月主城區來訪指數環比上漲15.98%,同比下跌12.80%。五大新城則環比上漲20.97%,同比上漲85.53%。


商品住宅市場特征

商品住宅市場

05月,上海商品住宅新增供應68.91萬平米,環比上漲44.34%,同比上漲6.76%。商品住宅成交63.86萬平米,環比上漲27.59%,同比上漲34.35%。成交均價91345元/平米,環比上漲22.10%,同比上漲10.40%。認購方面,本月共36個項目結束認購,其中有5個項目觸發積分,位于浦東新區三林板塊的翡云悅府認購套數500+組,認購率達318%。開盤方面,本月共計41個項目開盤,6個項目開盤售罄,分別位于浦東、黃浦、徐匯及靜安區。


商品住宅-成交排名

05月,位于浦東新區三林板塊的翡云悅府項目為商品住宅成交銷冠。成交348套,成交面積4.24萬平米,成交均價107431元/平米。項目本月推出160套,認購率達318%,觸發積分,開盤當日售罄。


公寓市場

05月,上海公寓市場供應量58.81萬平米,環比上漲26.70%,同比上漲9.18%。成交量58.37萬平米,環比上漲28.73%,同比上漲34.96%。成交均價92931元/平米,環比上漲22.26%,同比上漲9.24%。


公寓市場-成交排名

05月,位于浦東新區三林板塊的翡云悅府項目為商品住宅成交銷冠。成交348套,成交面積4.24萬平米,成交均價107431元/平米。項目年內累計上市388套,均觸發積分,開盤售罄。


別墅市場

05月,上海別墅市場供應面積10.10萬平米,環比上漲661.76%,同比下跌5.45%。成交面積5.49萬平米,環比上漲16.59%,同比上漲28.19%。均價74474元/平米,環比上漲17.70%,同比上漲25.86%。


別墅市場-成交排名

05月,別墅市場銷售冠軍為位于普陀桃浦板塊的潤云金茂府,本月成交64套,成交量1.25萬平米,成交均價88572元/平米。項目本月推出88套170-217平米精裝疊加別墅,已全部售罄。


商品住宅存量

05月,上海商品住宅存量768.45萬平米,去化周期在連續4個月上升后,本月降至13.1個月。本月成交環比明顯上漲導致去化周期縮短,但當期供大于求,存量絕對值較上月小幅回升,市場依舊存在去化壓力。


上海各環線商品住宅存量

05月,上海商品住宅內環內存量占比8.31%,下降0.18百分點。內中環存量占比6.58%,下降0.14個百分點。中外環占比11.06%,上升0.47個百分點。外郊環占比41.33%,下降0.27個百分點。郊環外占比32.72%,上升0.12個百分點。存量主要集中在外環外,占總量74.06%。


市場結構性成交分析

成交區域結構

05月,成交區域結構中,浦東新區、閔行區、寶山區成交量位于榜單前三。其中,浦東新區成交主力為三林板塊的翡云悅府項目,成交量4.24萬平米;閔行區成交主力為梅隴春申板塊的安高申隴院項目,成交量2.00萬平米;寶山區成交主力為楊行板塊的四季隱秀項目,成交量1.82萬平米。


成交板塊結構

05月,三林板塊為成交榜首,其次為東外灘板塊、龍華板塊。其中,三林板塊成交主力為翡云悅府項目,成交4.24萬平米,均價為107429元/平方米;東外灘板塊成交主力為保利海玥外灘序Bund98項目,成交2.24萬平米,均價為126648元/平方米;龍華板塊的成交主力為綠城潮鳴東方項目,成交3.25萬平米,均價192460元/平方米。


成交環線結構

05月,外郊環為成交主力環線,占總量的40.59%,環比下降1.20個百分點。另外內環內區域占總量7.27%,較上月上升1.88個百分點;內中環區域占比擴大,上升5.47個百分點,占總量的20.37%;中外環成交占比18.69%,上升0.80個百分點,郊環外成交占比13.07%,下降6.95個百分點,降幅最大。


成交環線結構-項目排名

05月,主力成交環線外郊環Top3項目中,梅隴春申板塊的安高申隴院為銷量冠軍。內環內銷冠是老西門板塊的上海壹號院,內中環成交首位是三林板塊的翡云悅府,中外環銷冠是三林板塊的前灘公館,郊環外成交居首的是金山新城板塊的建發朗玥。


成交總價結構

05月,上海500-800萬元總價項目為成交主力,占總量27.54%,占比下降2.42個百分點;500萬元以下總價段占比23.27%,下降10.49個百分比;800-1200萬元占比上升2.32個百分比,占比18.69%;1200-1500萬元總價段占比12.91%,上升2.35個百分點;1500萬元以上總價段占比大幅上升8.24個百分點,占總量的17.59%。


成交總價結構-項目排名

05月,總價500萬元以下項目中,浦江板塊的大華星曜項目銷量最高;總價500-800萬元項目中,楊行板塊的四季隱秀項目銷量居首;總價800-1200萬元的項目中,銷冠是梅隴春申板塊的安高申隴院;總價1200-1500萬元項目中,三林板塊的翡云悅府項目銷量最高;總價1500萬以上價格段登頂的是,龍華板塊的綠城潮鳴東方。

成交均價結構

05月, 各均價段占比變動較大。其中5萬元以下均價段占比大幅降低11.86個百分點,占總量的25.48%;5-8萬元均價段為成交主力占比35.27%,上升3.02個百分點;8-10萬元占比降低1.63個百分點,為9.59%;10-15萬元本月占總量的22.16%,上升5.60個百分點;15萬元以上占比7.49%,上升4.87個百分點。


成交均價結構-項目排名

05月,均價5萬元以下項目中,位于浦江板塊的大華星曜在該均價段內銷量最高;均價5-8萬元項目中,位于梅隴春申板塊的安高申隴院銷量領先;均價8-10萬元項目中,位于桃浦板塊的潤云金茂府銷量居首;均價10-15萬元以上的項目中,銷冠來自三林板塊的翡云悅府;15萬元以上項目中,龍華板塊的綠城潮鳴東方成交量最高。

成交戶型結構

05月,從成交戶型上來看,成交主力面積段是90-120平米占成交總量的55.62%,占比下降5.75個百分點,90平米以下占總量的6.53%,較上月下降3.55個百分點;120-140平米占比上升4.74個百分點,占總量的17.65%;140-200平米占總量的12.59%,占比上升0.22個百分點;200平米以上占總量的7.61%,較上月上升4.34個百分點。


成交戶型結構-項目排名

05月,90平米以下戶型中銷量最高的是,位于浦江板塊的象嶼天宸雅頌,90-120平米戶型銷量最高,其中位于三林板塊的翡云悅府為本月銷冠;120-140平米戶型中銷冠是,位于三林板塊的翡云悅府;140-200平米戶型中,銷量居首的是位于三林板塊的前灘公館;200平米以上戶型中,位于龍華板塊的綠城潮鳴東方項目銷量最高。


豪宅均價成交結構

05月,全市成交商品住宅4964套,均價10萬元/平米以上豪宅成交1472套,占成交總量的29.65% ,較上月增加363套。其中,10-12萬均價成交671套,占豪宅總量45.58%;12-15萬元均價成交429套,占比29.14%;15-20萬元均價成交321套,占比21.81%;20-25萬元均價成交49套,占豪宅總量3.33%,25萬元以上成交2套。


豪宅總價成交結構

05月,全市成交商品住宅4964套,總價在1000萬元以上豪宅成交1866套,占成交總量的37.59% ,較上月增加757套。其中,1000-1200萬元總價成交352套,占豪宅18.86%;1200-15000萬元總價成交641套,占比34.35%;1500-2000萬元總價成交338套,占比18.11%;2000-2500萬元總價成交144套,占比7.72%;2500-3000萬元總價成交56套,占比3.00%;3000萬元總價以上占比達到成交335套,占比17.95%。


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