*監測周期2025年5月1日-31日

本月觀點：

本月數據快報：

購房環境分析

政策與熱點

新房來訪指數回升

從購房者行為路徑看，先網上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數具有轉化關系。05月，市場調整活躍樓盤來訪量有明顯回升，上海全市新房來訪指數環比上漲28.18%，同比上漲41.38%。分區域來看，本月主城區來訪指數環比上漲15.98%，同比下跌12.80%。五大新城則環比上漲20.97%，同比上漲85.53%。

商品住宅市場特征

商品住宅市場

05月，上海商品住宅新增供應68.91萬平米，環比上漲44.34%，同比上漲6.76%。商品住宅成交63.86萬平米，環比上漲27.59%，同比上漲34.35%。成交均價91345元/平米，環比上漲22.10%，同比上漲10.40%。認購方面，本月共36個項目結束認購，其中有5個項目觸發積分，位于浦東新區三林板塊的翡云悅府認購套數500+組，認購率達318%。開盤方面，本月共計41個項目開盤，6個項目開盤售罄，分別位于浦東、黃浦、徐匯及靜安區。

商品住宅-成交排名

05月，位于浦東新區三林板塊的翡云悅府項目為商品住宅成交銷冠。成交348套，成交面積4.24萬平米，成交均價107431元/平米。項目本月推出160套，認購率達318%，觸發積分，開盤當日售罄。

公寓市場

05月，上海公寓市場供應量58.81萬平米，環比上漲26.70%，同比上漲9.18%。成交量58.37萬平米，環比上漲28.73%，同比上漲34.96%。成交均價92931元/平米，環比上漲22.26%，同比上漲9.24%。

公寓市場-成交排名

05月，位于浦東新區三林板塊的翡云悅府項目為商品住宅成交銷冠。成交348套，成交面積4.24萬平米，成交均價107431元/平米。項目年內累計上市388套，均觸發積分，開盤售罄。

別墅市場

05月，上海別墅市場供應面積10.10萬平米，環比上漲661.76%，同比下跌5.45%。成交面積5.49萬平米，環比上漲16.59%，同比上漲28.19%。均價74474元/平米，環比上漲17.70%，同比上漲25.86%。

別墅市場-成交排名

05月，別墅市場銷售冠軍為位于普陀桃浦板塊的潤云金茂府，本月成交64套，成交量1.25萬平米，成交均價88572元/平米。項目本月推出88套170-217平米精裝疊加別墅，已全部售罄。

商品住宅存量

05月，上海商品住宅存量768.45萬平米，去化周期在連續4個月上升后，本月降至13.1個月。本月成交環比明顯上漲導致去化周期縮短，但當期供大于求，存量絕對值較上月小幅回升，市場依舊存在去化壓力。

上海各環線商品住宅存量

05月，上海商品住宅內環內存量占比8.31%，下降0.18百分點。內中環存量占比6.58%，下降0.14個百分點。中外環占比11.06%，上升0.47個百分點。外郊環占比41.33%，下降0.27個百分點。郊環外占比32.72%，上升0.12個百分點。存量主要集中在外環外，占總量74.06%。

市場結構性成交分析

成交區域結構

05月，成交區域結構中，浦東新區、閔行區、寶山區成交量位于榜單前三。其中，浦東新區成交主力為三林板塊的翡云悅府項目，成交量4.24萬平米；閔行區成交主力為梅隴春申板塊的安高申隴院項目，成交量2.00萬平米；寶山區成交主力為楊行板塊的四季隱秀項目，成交量1.82萬平米。

成交板塊結構

05月，三林板塊為成交榜首，其次為東外灘板塊、龍華板塊。其中，三林板塊成交主力為翡云悅府項目，成交4.24萬平米，均價為107429元/平方米；東外灘板塊成交主力為保利海玥外灘序Bund98項目，成交2.24萬平米，均價為126648元/平方米；龍華板塊的成交主力為綠城潮鳴東方項目，成交3.25萬平米，均價192460元/平方米。

成交環線結構

05月，外郊環為成交主力環線，占總量的40.59%，環比下降1.20個百分點。另外內環內區域占總量7.27%，較上月上升1.88個百分點；內中環區域占比擴大，上升5.47個百分點，占總量的20.37%；中外環成交占比18.69%，上升0.80個百分點，郊環外成交占比13.07%，下降6.95個百分點，降幅最大。

成交環線結構-項目排名

05月，主力成交環線外郊環Top3項目中，梅隴春申板塊的安高申隴院為銷量冠軍。內環內銷冠是老西門板塊的上海壹號院，內中環成交首位是三林板塊的翡云悅府，中外環銷冠是三林板塊的前灘公館，郊環外成交居首的是金山新城板塊的建發朗玥。

成交總價結構

05月，上海500-800萬元總價項目為成交主力，占總量27.54%，占比下降2.42個百分點；500萬元以下總價段占比23.27%，下降10.49個百分比；800-1200萬元占比上升2.32個百分比，占比18.69%；1200-1500萬元總價段占比12.91%，上升2.35個百分點；1500萬元以上總價段占比大幅上升8.24個百分點，占總量的17.59%。

成交總價結構-項目排名

05月，總價500萬元以下項目中，浦江板塊的大華星曜項目銷量最高；總價500-800萬元項目中，楊行板塊的四季隱秀項目銷量居首；總價800-1200萬元的項目中，銷冠是梅隴春申板塊的安高申隴院；總價1200-1500萬元項目中，三林板塊的翡云悅府項目銷量最高；總價1500萬以上價格段登頂的是，龍華板塊的綠城潮鳴東方。

成交均價結構

05月， 各均價段占比變動較大。其中5萬元以下均價段占比大幅降低11.86個百分點，占總量的25.48%；5-8萬元均價段為成交主力占比35.27%，上升3.02個百分點；8-10萬元占比降低1.63個百分點，為9.59%；10-15萬元本月占總量的22.16%，上升5.60個百分點；15萬元以上占比7.49%，上升4.87個百分點。

成交均價結構-項目排名

05月，均價5萬元以下項目中，位于浦江板塊的大華星曜在該均價段內銷量最高；均價5-8萬元項目中，位于梅隴春申板塊的安高申隴院銷量領先；均價8-10萬元項目中，位于桃浦板塊的潤云金茂府銷量居首；均價10-15萬元以上的項目中，銷冠來自三林板塊的翡云悅府；15萬元以上項目中，龍華板塊的綠城潮鳴東方成交量最高。

成交戶型結構

05月，從成交戶型上來看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的55.62%，占比下降5.75個百分點，90平米以下占總量的6.53%，較上月下降3.55個百分點；120-140平米占比上升4.74個百分點，占總量的17.65%；140-200平米占總量的12.59%，占比上升0.22個百分點；200平米以上占總量的7.61%，較上月上升4.34個百分點。

成交戶型結構-項目排名

05月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于浦江板塊的象嶼天宸雅頌，90-120平米戶型銷量最高，其中位于三林板塊的翡云悅府為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于三林板塊的翡云悅府；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于三林板塊的前灘公館；200平米以上戶型中，位于龍華板塊的綠城潮鳴東方項目銷量最高。

豪宅均價成交結構

05月，全市成交商品住宅4964套，均價10萬元/平米以上豪宅成交1472套，占成交總量的29.65% ，較上月增加363套。其中，10-12萬均價成交671套，占豪宅總量45.58%；12-15萬元均價成交429套，占比29.14%；15-20萬元均價成交321套，占比21.81%；20-25萬元均價成交49套，占豪宅總量3.33%，25萬元以上成交2套。

豪宅總價成交結構

05月，全市成交商品住宅4964套，總價在1000萬元以上豪宅成交1866套，占成交總量的37.59% ，較上月增加757套。其中，1000-1200萬元總價成交352套，占豪宅18.86%；1200-15000萬元總價成交641套，占比34.35%；1500-2000萬元總價成交338套，占比18.11%；2000-2500萬元總價成交144套，占比7.72%；2500-3000萬元總價成交56套，占比3.00%；3000萬元總價以上占比達到成交335套，占比17.95%。

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