這兩年，青島樓市低迷已是不爭的事實。

幾年的“熊市”下來，部分樓盤以價換量；條件較差的“老破小”備受歧視，不少房東紛紛拋售。

從郊區板塊開始，膠州上合、即墨藍谷、膠南、城陽西四社、高新區價格松動明顯；市區層面，李滄、老四方、市北等也都有價格下跌的情況。

但是，并非所有小區都是“弱不禁風”。市場上，確實有一些小區房價十分堅挺。

青島范圍內，抗跌的小區有哪些？哪些因素支撐這類房產的價值？這些小區之間又有哪些共同點呢？

通過梳理這些因素，大家在今后買房過程中，可以好好參考一下。

1、嶗山次新房的堅挺者

最近半年時間，嶗山次新房市場，有降價比較明顯的，也有價格相對穩定的。

穩定的代表之一，就是青鐵華潤城。2017—2020，青鐵華潤城，都是嶗山樓市的重要存在，曾經需要找關系才能搶到房。

青鐵華潤城位于嶗山區深圳路與遼陽東路交匯處，開發商是華潤和青島地鐵。

直觀優勢有這些：地鐵2號線和4號線，雙地鐵；TOD開發模式，堪稱青島首個TOD社區；兌現的比較成功，寫字樓、公寓出租率較好，年輕人聚集，萬象匯很堅挺；住宅交付還不錯。

住宅主要是30層高層和9-11層小高層，戶型約99-165㎡的套三套四為主。

目前，華潤城的二手房，小高層成交單價還在三萬五以上，1月份剛成交的一套144.52平套四，總價高達556.5萬，單價三萬八。

高層產品，三萬出頭。

關鍵還有一點，成交率，華潤城也是領先的。很多改善，對這個小區很關注。買了，基本可以直接入住。

再看看，這個板塊內的另一個次新房，印象品。就稍微弱了一些。

再往東，就是張村河板塊。2025年，張村河的幾個盤，陸續將交付，看看到了二手房市場，能否守得住吧。

嶗山海邊，占據海景優勢的麥島板塊，海信天悅仍然炙手可熱，洋房單價九萬、十萬；差一些的也要7萬＋。

難怪，高端群體，還是沿著市南、嶗山海邊看房……

2、黃島次新房的代表

瑜公館，黃島單價兩萬多的次新房小區。套三戶型為主，小高層產品，一梯一戶，景觀綠化不錯。

近期，這個小區二手房成交價格趨于穩定，備受當地改善歡迎。

這其中，瑜公館還有不錯地段優勢，學區優勢。小區對面就是知名的區實驗初中南校區。這所初中，可是實力非凡，當地家長非常認可。

此外，黃島中海半山云境，這兩年的高熱度，也是離不開優質學區這個重要因素。

瑞源名嘉匯，房齡稍微老一點，2013年陸續交付的，但在黃島，確實是二手房小區的杰出代表，黃島有錢人的首選地之一。

在黃島，至今仍然能觸摸到三萬線的二手房，可真不多。除了地段、配套、小區環境、產品等因素，名嘉匯同樣也擁有好學區（緊鄰珠江路小學），初中同樣是區實驗初中。

在區實驗初中學區內，在售樓盤稀少，也是這幾個二手房小區受寵的一個因素，這個層面涉及到供求關系。

黃島其他板塊內，薛家島、安子片區，好多二手房降價比較猛。

仔細觀察，你會發現價格降得兇狠的項目，都有致命缺點。要么配套差、要么產品差、要么物業管理落后，綠化景觀有短板。

大家想一想股市里面，跌得最慘的，是不是垃圾股，業績差的股票。

3、抗跌共性和支撐力

每個成熟板塊，幾乎都能找到價格相對穩定的小區。比如，城陽白云山的青特濱湖國際；膠州綠城紫薇廣場；即墨藍城玉蘭公館；高新區中歐金茂府。

這里面，去年交付的中歐金茂府，在二手房市場存在感十足。

中介朋友告訴房師傅，中歐金茂府掛出來的房子，還有漲價的。高新區有錢群體，很看重這個小區。

實際上，高新區在售新房，以剛改路線為主，少量改善盤，價格下調是很明顯的。

中歐金茂府有這幾個優勢：房子很新、體量不大、稀缺、純洋房、位置不錯，板塊內為數不多的高端產品。

在貝殼APP上，去年四季度，中歐金茂府成交房源，單價一萬九左右。有一套掛出來沒幾天，帶看僅7次， 就成交了。142平，270萬。

現在，這個小區掛牌價兩萬一二。

板塊內在售樓盤，各種促銷降價；這邊，次新房價格堅挺，反差是不是太大了？

今天聊的這些小區，在當下觀望氣氛彌漫的樓市，扛住市場的考驗，難得可貴。

細細梳理，房師傅發現這些小區，綜合起來，具備的基因有這7項：

產品力超前、優質配套（交通、商業、地鐵）、學區好+穩定、開發商口碑好、景觀綠化好、物業好、特殊資源加持（海景）。

這7項就是抗跌共性。一個樓盤，能占其中4項，就不愁沒受眾；如果占到5項以上，那就是優等生了。

這樣的樓盤，到了二手房市場，就是扛跌代表。

各位小伙伴，買房的時候，可以對照一下。