在2024年，中國物流地產市場全年的新增供應仍處歷史高位。在需求端，整體市場的租賃活躍度呈現弱復蘇的態勢。受全年大量新增供應入市和整體租賃需求緩慢復蘇的影響，部分城市的空置率仍處于較高水平。盡管部分城市的凈吸納量在以價換量的策略下有所提升，但大部分租戶保持相對謹慎的租賃策略。市場租金表現在供需關系影響下持續下行。2025年的新增供應預計將繼續保持高位，或將導致空置率進一步承壓。短期內業主仍將優先提升出租率，這也將持續影響租金走勢。

在2024年，全國物流地產市場的新增供應仍保持較高水平。在仲量聯行定期追蹤的24個主要物流市場中，全年新增竣工入市的項目面積共錄得949萬平方米，已連續第二年錄得超過900萬平方米的新增供應。受此影響疊加需求端的弱復蘇，部分城市的空置率仍保持較高水平。

由于不同城市間的新增供應存在差異，因此空置率表現也呈現分化。具體來看，2024年新增供應較少的城市，如深圳、西安、廣州、成都和寧波，空置率仍處于低于10%的較低水平。然而，在部分新增供應較為集中且在2024年達到歷史最高水平新增供應的城市，包括南京、嘉興、上海等城市，整體空置率仍處于較高水平，空置率同比上升4.8至10.7個百分點不等。

在仲量聯行定期追蹤的24個主要物流市場中，2024年全年共錄得凈吸納量780萬平方米，雖然凈吸納量同比上升8%，仍顯著低于949萬平方米的全年新增供應。新增供應的集中入市加劇了項目間的競爭。同時，短期內大部分租戶保持謹慎態度，低租金仍為租戶決策時的優先考量因素。受此影響，各業主正采取更為激進的租賃策略以提升出租率。在部分城市，激烈的價格競爭提升了搬遷和整合的租賃活躍度，但整體市場需求端復蘇緩慢，增量需求不足：例如，常熟、太倉、嘉興、天津、廊坊等衛星城市在租金大幅下調后，承接了部分來自上海和北京等一線城市中對價格敏感的租戶，但這些租戶對擴租保持謹慎態度。

與此同時，不同城市間的租賃活躍度和需求主力仍存在差異。在華南地區，跨境電商持續發力，其租賃成交量對市場整體凈吸納量的貢獻占絕對優勢，有效穩定了市場信心。2024年華南五市非保稅物流倉儲市場連續第二年錄得超過200萬平方米的凈吸納量，這一數字在全國范圍內處于領先水平。在長三角地區，第三方物流仍是需求主力。但需注意的是，來自第三方物流企業的租賃需求以配合終端用戶的業務規劃為主，如果終端用戶要求的服務區域和業務模式沒有大的調整，則第三方物流企業通常會在租賃合同到期前，優先選擇和原業主進行續租談判，而源自物流企業本身業務擴張而產生的新租賃需求相對有限。在華西地區，一大批迎合時下需求特征的平價零售和新智造產業發展加速，對傳統零售和傳統制造業形成沖擊。年內平價電商取代傳統電商，平價量販零食取代傳統商超，電動汽車零部件取代燃油車零部件，躋身高標倉主力需求行列。西區倉儲需求也在新老行業的交替中實現再平衡。

2024年全年，由于整體租賃需求仍處于偏弱的態勢，加之新增供應仍處高位，因此，各業主正采取更為激進的定價策略，提供更大的租金協商空間，包括加大租金優惠力度和提供更長的免租期等方式，以吸引新租戶或保留現有租戶。在仲量聯行定期追蹤的24個主要物流市場中，四季度絕大部分城市的平均租金同比錄得負增長，部分城市的租金跌幅出現顯著加速的勢頭。具體而言，昆山、武漢、嘉興、太倉、常熟、天津、廊坊等新增供應較為集中且空置率連續兩年高于20%以上的城市，租金同比跌幅介于13.8%至26.5%之間。

展望2025年，在更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，社會消費品零售總額預計將進一步復蘇；消費市場的逐步改善也有望帶動相關企業對物流地產的增量需求，傳統的需求來源如第三方物流、傳統電商、零售企業等的物流倉儲需求有望迎來逐步回暖。然而，短期內新增供應預計仍將處于高位，在2025年，佛山、北京、廊坊、上海、東莞的新增供應預計均將超過百萬平方米，預計將推高其空置率。此外，在租戶端加強成本控制的影響下，預計業主將維持靈活的租賃策略以應對市場波動，大部分城市的租金仍將處于下行區間。

下載報告鏈接：https://app.jingsocial.com/microFrontend/leadGeneration/jsf-leads/list/contentMarketing/vChjtYMZ4kB2nwbNX3APrX/q8XvpVZbG32Xyh7H4nXv8Y