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市場篇回顧

要點概覽

（DeepSeek概括省流版）

已被市場驗證過的成熟物業相較于竣工新物業更受青睞。

辦公及商業/綜合體資產交易頻次最高，其次為長租公寓及酒店。

各類資產資本化率持續加速走高，商辦資產的資本化率上行趨勢最明顯。

流動性最佳資產面積及金額特征：3萬平米以下&5億元以下。

正文

各類資產基于類別特征，往往在資產狀態、建筑體量、價值評估和交易方式及金額上各有差異，在具體類別資產進行投資和處置時，特征參數的表現在一定程度上影響甚至決定了資產處置變現的流動性高低。

同策研究院以近三年大宗交易市場上成交資產的參數特征切入分析，對近三年的資產投資偏好趨勢變化進行剖析和分享，輔助于資產投資或處置決策參閱，以下為本篇分析內容。

我們對上海近三年的大宗交易成交記錄，進行了交易資產在交易時點的資產狀態分類梳理。

我們將資產交易時點的資產狀態進行三類標簽歸集，“生物業”指資產處于竣備或未達竣備；“半熟物業”指資產竣備后有投入經營但在交易節點處于空置或查封狀態；“熟物業”為交易節點當下，資產處于持續運營狀態中。

2024年截止三季度，分類型錄得成交記錄結構中，辦公仍然穩居大宗交易流動性首位，綜合體及商業次之，長租公寓及商務園區占比份額逆勢攀升，商務園區趨近于5%，為過往歷史水平之最，康養類資產也有所成交。

其中辦公穩居頭牌比例約占40%，其余為綜合體19.4%和商業15.5%。近年來基于公募Reits熱度快速提升的長租公寓占比11.1%，非傳統商務圈的商務園區占比5%，酒店占比3.6%，工業/物流占比2.3%，康養類資產占比0.8%。

由于不同物業類型特質不一，導致在資產面積和資產的估值、成交金額上都有所差異。在近幾年的結構變化趨勢上，單宗資產在成交面積和成交金額上又出現了什么變化趨勢呢？

表1 當下成交物業類型占比現狀

2024年截止三季度分類型錄得成交記錄結構中，無論從交易金額的排行，還是交易宗數的排行，辦公物業都穩居流動性資產的頭把交椅；其次為市級及各區域商業/綜合體；

長租公寓、商務園區和酒店再次，該梯隊流動性競爭關鍵在于資產經營穩定性及地段發展預期；工業/物流基本為平臺投資買家賽道，流動性直接關聯現狀用途。

大宗交易市場成交資產狀態逐漸由生轉熟，資產類別中經營性價值也被愈加重視，且在市場環境愈加膠著的當下，交易環節對資產價值的評估，也逐漸從原本粗放的市場比較法（更適合生物業）為談判心理基準，轉向了以收益法為典型代表的評估壓價策略。

真實的資產運營現金流和收益，或再退一步，趨近于真實的市場化運營現金流和收益，往往成為投資機構在評估資產價值和預期收益的核心盡調需求之一。

在市場泡沫期整體蓬勃向上的過往階段內，基于對整體資產和市場未來預期上限的樂觀預測或接力炒樓推高，投資者和資產所有者共同成就了高企的資產價格；而在市場泡沫逐漸出清的當下階段，由于對資產本體基于地段增值預期的不確定性，則對于資產本身的經營價值關注度快速抬升。

而這一點，在大宗交易實務中，往往就是資產估價被迫揭開遮羞布的原因，許多資產甚至是地段相對優越的資產，近年越來越多的出現，資產當前估價嚴重低于過去融資估值的情形，甚至出現資產當下估價不及資產背負的歷史循環累積下的融資貸款余額。

考慮到資產類別在評估中，收益率往往是其中核心指標之一，我們對錄得成交資產中部分資產交易，進行了資本化率的統計及橫向對比，結果如下。

近五年來，主要資產類型的資本化率整體趨勢都在持續走高。

其中成交占比份額最大的辦公和商業物業，在資本化率抬升趨勢上加速增高，核心區辦公5.4%，非核心辦公趨于6%，近年增長勢頭較快；商業6%增勢明顯，其2024年至今的資本化率同比增速超過過去兩年總和；同時商務園區5.6%受整體經濟環境影響，今年同比也快速增長；工業/物流比較緩和4.8%，僅出現小幅上揚。

表2 當下交易資產面積及金額流動性交叉分析（2024Q1-Q3）

我們將錄得成交的資產，以標的資產的交易金額和面積體量作為縱橫雙維度，以交叉分析表的形式呈現結果，每個交叉單格中占比數值越大，證明在該格縱橫對應的面積及金額特征區間內成交宗數越集中，符合該格子對應的橫縱面積及金額特征的資產流動性越強。

從中可以看到，但從資產面積的縱向總計占比上看，3萬平米以下資產占到所有成交的72%，其中僅1萬平米以下資產即占據所有成交的46.5%。

從資產金額的橫向總計占比上看，5億元以下對價區間占比最為集中，達到62.8%，其次10-15億元占比也相對較高達到15.1%；

綜合以上兩個維度，如果資產在3萬平米以下且市場對價在5億元以下的，則從統計結果上來看，具備了在該參數維度下的最佳“流量密碼”。

彩蛋

同策研究院將資產類型與面積及金額特征進行對照分析，形成以下工具對照表，便于大家能更直觀地將研究統計結果應用在日常業務和工作中。

附錄《不同物業類型資產的高頻交易面積及金額對照參考表》

表中可見，高頻交易資產面積一般都在3萬平米以下，除部分商業/綜合體和長租公寓外，其余類型的資產金額區間基本都在3億元以下；高金額段普遍集中在長租公寓（5-10億元間）及商業/綜合體的該兩類資產類別中。

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