去年橫掃金像獎的港產片《破地獄》，以生死議題為敘事底色，深入呈現香港殯葬文化。影片中，紅磡一帶的“花圈街”成為核心拍攝場景。

電影《破地獄》

圖：星島日報

因為電影太過火爆，再加上紅磡向來是港漂聚集地，“花圈街”在社交媒體上引起不少熱議。

有一位港漂女生在小紅書上分享自己住在“花圈街”的感想，大贊居住環境好？！

圖：星島頭條

有懂行的網友在評論區從風水角度看紅磡殯儀館，“據說那風水不錯，住過的之后都非富則貴。”；不過也有人唱反調，稱自己偶然經過都感不適，“今天無意路過，走完就頭痛，我身體到底是有多虛！”

圖：星島日報

紅磡這片區最荒誕的黑色幽默，莫過于它用同一片土地，同時承載著香港人對“生”的狂歡與“死”的敬畏。這里白天是郭富城開唱的紅館，晚上就成了超度亡靈的“破地獄”現場。

一條街，兩重天。生與死、喧鬧與肅穆的魔幻現實主義大戲，每天都在上演。

從戰后工業碼頭到今日：“港漂+本地”共融的居住熱土，紅磡始終扮演著“破局者”角色：既保留著老香港的肌理，又在交通、教育、商業配套的迭代中，成為中產家庭與投資者的必爭之地。

區域概況

評星：★★★★

紅磡的房產史堪稱香港城市轉型的教科書：

1950-1980年代：以船塢、倉庫為主的工業區，黃埔船塢舊址（現黃埔花園）是地標；

1990年代：大型私人屋苑崛起（如黃埔花園、海濱南岸），吸引中產家庭遷入；

2020年代：港鐵屯馬線通車、啟德發展區輻射，疊加“北部都會區”規劃，紅磡成為連接九龍核心與新興發展帶的樞紐。

所長覺得紅磡的房價漲幅，本質是香港“空間重構”的投影——土地稀缺倒逼垂直開發，而交通與政策的紅利，則讓這里從城市邊緣躍升為九龍城區的核心。

紅磡海濱長廊

圖：網絡

交通網絡

評星：★★★★★

1. 地鐵：

紅磡站是港鐵東鐵線和屯馬線的轉乘站，屯馬線直通新界與九龍，步行10分鐘至黃埔站（觀塘線），20分鐘抵中環；東鐵線提供前往羅湖和落馬洲的跨境服務。

圖：港鐵

2. 巴士：

紅磡的巴士交通以紅磡站公共運輸交匯處為核心，連接九龍、新界和港島多個區域，提供多條日間和通宵巴士線路。

圖：香港巴士大典

生活配套

評星：★★★★

1. 大型商場：

黃埔新天地（11萬㎡商場）、紅磡街市（米其林推薦地道小吃），滿足逛吃到囤貨全需求。

黃埔新天地

圖：網路

2. 校網：

小學和中學均屬35校網，黃埔宣道小學（Band 1中學升學率超60%）、天神嘉諾撒學校等名校云集，堪稱“九龍塘平替”。

康樂文化

評星：★★★★

1. 地標IP：

紅館（香港紅磡體育館）是香港最具標志性的演唱會場館，位于九龍紅磡暢運道9號，從來都是“追星圣地”、香港人的集體回憶。

圖：Youtube

2. 市景美學：

必嘉街“鬼馬”茶餐廳、寶其利街排檔，舌尖上的老香港。

圖：香港01

所長私藏：傍晚去紅磡碼頭吹風，看著對岸北角匯的霓虹漸亮——這才是“港式浪漫”的終極詮釋。

熱門屋苑

紅磡樓盤過去30日成交的平均實用呎價為12278港元/呎。

目前紅磡一手新盤稀缺，但二手市場活躍，黃埔花園近年成交價逆市穩升5%。（數據截至2025年1月）

經典樓盤：

· 黃埔花園（現價參考：1.6萬-1.8萬/呎）：老牌中產社區，24小時安保，步行1分鐘到地鐵。

· 海濱南岸（現價參考：1.8萬-2.2萬/呎）：學生黨最愛，玻璃天幕泳池+健身室，步行6分鐘至香港理工大學。

· 半島豪庭（現價參考：2.8萬-3.5萬/呎）：臨海豪宅，270°維港景，會所配置對標五星酒店。

一手新盤：

The Haddon

（必嘉坊第四期）

開發商：恒基兆業

核心亮點：

· 區位與交通：位于黃埔街1號，步行5-7分鐘可達港鐵何文田站、黃埔站及紅磡站，三線交匯（屯馬線、觀塘線、東鐵線），一站直達會展中心，兩站至金鐘，通勤效率極高。

· 戶型與定價：主推一房戶型（占69.5%），實用面積223-642平方呎，首批折實價481.2萬元起，呎價18368元，適合年輕家庭及投資客。

· 會所與配套：設CLUB HADDON會所，含燒烤園地、瑜伽花園及兒童樂園，共享紅磡A地段會所設施；毗鄰16.8萬呎商業步行街，生活便利。

圖：星島頭條

Baker Circle．Greenwich

（必嘉坊第三期）

開發商：恒基地產

核心亮點：

·規模與規劃：紅磡最大規模商住重建項目（總約2800伙），第三期提供278伙，開放式至三房（主打一房），實用面積191-749呎，折實價367.83萬起，呎價17108元，定位“超級優惠價”吸引首購族。

·共享會所：聯合前兩期打造22000呎共享會所，含25米露天泳池、鐵人訓練館及星空營地。

·交通升級：緊鄰紅磡站，沙中線通車后7分鐘直達灣仔，投資潛力受東鐵線過海段提振。

圖：中原地產

必嘉坊．迎匯

（必嘉坊第二期）

開發商：恒基地產

核心亮點：

· 市場定位：2022年11月推出，首批折實價458.82萬至1125.54萬，呎價20263-22510元，主打中高端市場，戶型涵蓋1-3房。

·設計優勢：部分單位配置獨立儲物室及露臺，開放式廚房設計增強空間感，適合小家庭。

·區位聯動：與必嘉坊整體商業步行街串聯，共享約16.8萬呎商業配套，生活機能完善。

圖：香港01

必嘉坊．曦匯

（必嘉坊第一期）

開發商：恒基地產

核心亮點：

·首發優勢：2022年6月首批折實價466.83萬至867.35萬，呎價22982-25039元，定位為區域標桿，戶型以1-2房為主，吸引早期投資者。

·景觀稀缺性：高層單位可眺望維港海景，結合開放式廚房與落地玻璃設計，提升采光與視野。

·商業融合：底層商鋪與必嘉坊步行街無縫銜接，形成“立體商住生態”，租金回報率預估達3.5%。

圖：香港01

啟岸

開發商：恒基地產

核心亮點：

·年輕化定位：主打開放式及1房單位（實用面積177-380呎），折實價400萬起，呎價約22000元，瞄準單身及年輕情侶。

·交通便利：鄰近黃埔站，步行3分鐘即達，屯馬線貫通新界與九龍核心區。

·社區活力：設共享工作空間及健身室，吸引創意產業從業者，租金回報率穩定。

圖：中原地產

曼翹

開發商：益兆集團

核心亮點：

·微型戶型：主打納米樓（實用面積131-228呎），折實價299萬起，呎價高達23000元，以低總價吸引投資客及單身人士。

·智能家居：全屋配置智能系統（如聲控燈光、電子門鎖），貼合科技生活需求。

·租賃潛力：鄰近理工大學，學生及年輕上班族租賃需求旺盛，預計租金回報率超4%。

圖：香港經濟日報

紅磡新盤以恒基“必嘉坊”系列為主導，覆蓋從一房到三房多種戶型，依托交通樞紐與商業配套形成“自住+投資”雙輪驅動。The Haddon及Baker Circle憑借價格優勢與共享會所脫穎而出；啟岸與曼翹則以低總價精準切入細分市場。

所長總結

紅磡的發展現狀是新舊交織的“價值洼地”，當前正處于傳統居住區向復合型商住樞紐轉型的關鍵階段。

房價呈現顯著分層：二手房均價約1.3萬-1.6萬/平方呎，新盤則可達1.8萬-2.2萬/平方呎，處于香港十八區中“中等偏上水平”。（低于中西區、灣仔等核心區，但高于深水埗、觀塘等工業轉型區）

短期看，紅磡房價受利率下調和政策利好的刺激，預計2025年將有5%-8%的溫和上漲。建議密切關注政府土地出讓計劃及大型基建項目進展，適時布局具有重建概念的舊樓或毗鄰交通樞紐的新盤。

紅磡的房最適合哪三類人買？

1. 跨境通勤族尤其青睞500萬-800萬的小戶型單位；

2. 長線投資者：受惠于高鐵經濟與城市更新， 租金回報率穩定在2.5%-3.5%；

3. 改善型家庭：區內優質國際學校及海濱休閑設施，吸引重視教育與環境的中產家庭。

《破地獄》里說：“破局，不是毀滅，是重生。”紅磡的房產市場亦然——它既非傳統豪宅區的“高冷”，亦非新界的“草根”，而是以實用主義與區位紅利，成了中產最優解。

*圖像影音來自網絡，本文由港房研究所原創，轉載請聯系港房研究所微信公眾號（ID：fanginhk）。

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