文/謝逸楓

中國房地產何去何從，引起業界高度的關注。房地產底部探索的討論在2023年延續到2025年，2025年能否迎來觸底、反彈，依然是不確定性的話題。

去年12月份摩根士丹利公布《摩根斯坦利：全球及中國經濟和市場展望》報告稱，2025年第二季度中國新房將會觸底反彈，第四季度房地產可能會出現反彈。

2025年中國房地產第二季度將會觸底、反彈的兩個前提條件，第一是即政府通過收儲政策有效降低庫存。第二是銀行體系能消化約1萬億人民幣的信貸損失。

大摩預測的依據的來看，首先是2024年新房銷售超越供應。在排除政府收購的前提下，中國新房的供應速度已經明顯慢于銷售速度，竣工面積負增長大于銷售。

2024年房屋竣工面積73743萬平，下降27.7%。其中住宅竣工面積53741萬平，下降27.4%。對應的是2024年新建商品房銷售面積97385萬平，下降12.9%。

再次是政府引導的去庫存化。到2025年年中，70城庫存水平將降至理想狀態。政策措施刺激了樓市需求，未來政府可能親自下場購房以進一步加速庫存消化。

高庫存三大壓力，一是截至2024年3月，中國共有23億平方米的新房庫存，這個庫存的去化周期大約是29個月左右。低線城市的供應過剩問題更要嚴重得多。

二是目前市面上存量新房超過30%庫存實際是“死庫存”。所謂死庫存，是指位置偏遠、戶型差、質量差、規劃有問題、缺配套、缺手續、補土地出讓金和稅費。

三是眼下一些在建的房地產項目未來也會有一部分轉換為死庫存，比例大概在20%左右。所謂的死庫存，就是中短期內，房企無法賣不出去的房子。

最后是金融機構消化死庫存，房地產下行周期完成要等到這30%的死庫存消化消耗完成，“死庫存”最終會由各方買單，但最終還是銀行承擔壞賬損失。

眼下銀行每年大概可以消化3000~4000億房地產不良貸款。剩余30%的死庫存可能會導致未來2~3年會再有1萬億左右的信貸損失。

被各種市場參與者消化，等到這一批死庫存基本消化的差不多了，才標志去庫存成功，標志房地產下行周期的全面結束，未來房地產是沒有金融風險的。

假如，兩個前提條件達到，2025年中國房地產將會在第二季度觸底、反彈。反之，兩個前提條件做不到，中國房地產2025年二季度將不會觸底、反彈。

筆者認為，2025年第二季度中國新房將會觸底反彈、第四季度中國房地產可能會出現反彈的可能性不大，因為目前政府通過收儲難有效降低庫存。

首先是政府通過收儲，難有效降低庫存。主要是存量商品房和空置土地收儲政策落地緩慢和收儲之后的去化，都是直接影響到收儲去庫存的效果。

其次是金融機構消化死庫存的效果不佳，賣不出的房子或土地，除了可以打包給第三方或者資產管理公司去處理，但是市場庫存大，無法短期消化。

最大的可能性是通過市場化的方式解決，不管是重新出售，轉為保障性住房、安置房、人才房，用作租賃住房，還是政府收回，但是目前情況和政策不允許。

最后是房地產的庫存去化，與保交房進展、房企債務化解、房企銷售回升等有直接的關系，但情況不樂觀。而收儲等增加新的需求方式，目前來看，效果有限。

目前唯有一線和強二線城市去年10月以來到2025年2月，整體保持上升的趨勢，其他城市的則是波動下降，全國整體市場處于止跌回穩調整階段。

中國房地產2025年是否會觸底反彈，答案已經出來了。筆者認為中國房地產2025年出現觸底、反彈的概率不大，依然處于止跌回穩的調整階段。

一是銷售未全面止跌回穩，復蘇回暖。而房企財務和經營困難未明顯改善。購房有效需求不足，居民收入沒有明顯改善。購房入市信心不足，房價未反彈上漲。

二是房地產信用風險未解除，延續到2025年。房企債務的重組困難重重，退市，清盤呈現，被執行人等頻現，債務風險依然存在。

三是保交樓的問題依然存在，項目白名單覆蓋范圍有限。納入房地產項目白名單的項目來看，基本上是經營正常的公司和項目，其次是符合快交房的項目。

四是庫存壓力非常巨大，達到天花板，包括存量土地、商品房，涉及的去庫存資金非常龐大，專項債無法覆蓋，并且收儲要求高。

五是房地產市場嚴重的供大于求局面未明顯改善，這是房地產市場問題最嚴重的。不管是土地和房子，供應端的不斷擴大，需求端的萎縮，形成嚴重的供大于求。

六是供求兩端的政策效力缺乏持續性，去庫存的城中村專項貸款、城中村貨幣化安置、專項債收儲土地和存量商品房進展緩慢，政策落地難達預期。

七是房地產監管和限制措施沒有全面取消，其中房地產的三道紅線、貸款集中制、限非標，另外是北上深和海南部分區域的限購等未取消，還有限價限售等。

八是房地產業的負循環和產業鏈負循環打破、修復未明顯改善，融資呈現收縮轉精準，房企融資環境未明顯改善。

九是宏觀經濟面臨不確定性的因素，消費持續低迷、外商投資減少、隨時面臨關稅大戰、面臨通縮壓力、債務和財政的壓力。