作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

波哥觀察：

刻舟求劍，十分可笑；

破繭化蝶，方有未來！

一個新的時代真的來了。

今天，咱們換個角度來看城中村的律動和變化，如下。

本文，主要觀察的問題是：

中國的城中村改造，接下來會走向哪里？又說明了什么？

據波哥看樓市觀察，近期，有三個現象，不知道大家注意到沒有：

春節前后，各城市紛紛大規模啟動城中村改造項目；

開年伊始，各省份一窩蜂把城中村改造定為新三年的重點工作；

國家層面，相關政策不斷加碼，100萬套+300城等，此起彼伏。

時代之勢，澎湃而至；

趨勢之力，波翻浪涌。

比如，在上海，根據上海市房管局的統計數據，2023年，上海啟動10個城中村改造項目；去年，啟動21個項目，并提前1個月完成年度目標任務。預計到2026年底，上海將全面啟動整體改造項目，全面完成整治提升，力爭到2027年，基本完成城中村整體改造項目的征收動遷，同步推進實施規劃拔點。

比如，在廣州，2024年，廣州城中村改造完成固定資產投資1035億元，超額完成年度任務；2025年，城中村改造計劃完成固定資產投資1000億元以上，計劃新開工老舊小區改造156個小區，圍繞打造完整社區推動14個成片連片改造示范項目，深入探索城鎮危舊房改造路徑。

等等

此類新聞，只要在網上隨便看一下，俯拾皆是，太多了。

這個態勢說明了什么？

不就是，以城中村改造和地下管網改造為主的城市更新，地上和地下的迅速結合，已然反噬國內城市煥新和拉動樓市等發展的既定錨點了嗎？

那么，為啥現在，在城中村改造上會如此的如火如荼呢？

據波哥看樓市觀察：

對其原因，業界有不同的各類解讀，如汗牛充棟，實際上，穿透來看，就是三個不同階段問題的打破重組、模式再造和價值重構。

◢過去，由于上一輪產業發展的需要，在城市的快速擴張中，城中村逐步形成，而變為進城潮中人口和相關產業的聚集地，為上一個時代做出了許多的貢獻。

◢現在，趨勢和經濟模式急速轉換，城中村的價值和動能不斷衰減，還伴隨著藏污納垢等現象，在城市邊界被鎖定和人口減少的新趨勢中，城市從擴張模式變化為收縮模式，疊加近年來國內外經濟發展的巨大變化等，諸如樓市庫存的重壓、資產價格縮水、就業不足、以及產業輪動和換代提質等要求，在城市普遍走向向內看的時候，位處優質地段的城中村，其巨大價值就再次不斷快速凸顯出來了，因此，國家大手筆動刀城中村，也就自然成為必然。

◢未來，國家競爭、經濟和文化競爭、城市競爭浪潮迭起，特別是在產業發展趨勢和新競爭特點上，粗放型方式已經迅速讓步于以高科技為核心的根本模式，再次印證了科技才是第一生產力這一經典和本質的驅動規律。

國家，為什么要強力發展新質生產？

國家，為什么要快速重點轉變房地產的發展模式，難道只是去控制金融風險嗎？

問題很多，事實上，都劍指一個問題：

過去的路徑，已經一去不復返了，未來拼經濟，實際上拼的是思想、人才和能立之于可以相對更加久遠和更加本質上的根本性力量。

歷史上看，一個案例，讓國人曾經讓家羞愧不已。

作為四大發明的火藥，往昔只是人們娛樂的工具和奇技淫巧，但是，后面被別人在此基礎上變成了可攻城略地的大殺器，而令人難以平靜。

這個傷懷的故事，實際上對當下產業的變更，也有可基于本源的思考和警醒。

其本質即為：

沒有科技本底和優質產業的持續加持，其他的，最后都將成為歷史性笑話。

雖然有積累之功，但，卻很難看到更遠更美好的未來。

稍微有點沉重，下面調整一下。

城中村，就歷史角度來看，眾多價值大家都知道，無需再表。

說了這么多，在此波哥想表達的是：

在回歸生產力本源動力的角度上，中國和世界，都迎來了新的發展階段，已經進入了相對紅海的新階段。

國外的城市更新，僅僅是留存記憶、發展商業和服務業嗎？

據波哥看樓市觀察，國內很多研究和觀察國際上城市更新的專家和學者等，有其專業和視野之眾多束縛，很少從更加長久和宏觀以及歷史的角度來分析和思考，在波哥個人看來，不甚盡然。

比如，按照這些專家的觀點，去亦步亦趨抄國外的相關作業，一個客觀的事實是，我們已經落后別人幾十年乃至百余年了，不可同日而語，區域性和小打小鬧的城市更新以及缺乏高度和核心要素支撐的眾多動作，在別人眼里，基本上皆是邯鄲學步之舉，難得其實。

畢竟，國情和產業發展等都不同，表層次的抄作業，皆為虛妄，而離題萬里。

好了，波哥不多說了，就此打住，以免被人罵。

一個重要問題是：

當前，國內城中村改造的重磅快速發力，難道只是要為樓市去庫存等嗎？

當前，國內的城市更新，僅僅要去拉動固投和GDP嗎？

以上這些說法和觀點，相對比較綜合，一些朋友不一定能解其中意，或嗤之以鼻等，都無關緊要，各人視野的寬廣、深淺等都不一樣，如此罷了。

但是，波哥也希望能有更多的人去充分和深度思考一下一個基礎性問題：

中國，為啥要大張旗鼓去全國性強力推進城中村改造呢？

下面，提供一份外媒的分析，以供大家參考。

前幾天，即2月11日，據環球網，在《英媒：中國為何重視改造城中村》這篇新聞中，從旁人角度，說了兩大觀點，值得參考：

●其一，城中村的歷史性價值

“據中國官方媒體2023年報道，中國8個大城市（北京、上海、深圳、重慶、廣州、成都、武漢和東莞）總共擁有4427個城中村，涉及人口規模5554萬。

這些居民區不僅曾為前往城市——主要位于南部和東部沿海地區——打工的農民工提供許多廉價住宿和就業機會，還推動中國的經濟繁榮。”

●其二，城中村的全新性價值

“如今，中國有關部門希望城中村能再次成為重振經濟增長的引擎。

他們計劃將城中村轉變為發展“新質生產力”的高科技中心，并希望帶動住房需求增長。

1月3日召開的中國國務院常務會議指出，要加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造，城市更新關系城市面貌和居住品質的提升，是擴大內需的重要抓手。

‘升級城中村是中國政府行動的一部分，旨在促進工業向內陸城市轉移并創建新開發的產業集群’，法國巴黎資產管理公司亞太區高級市場策略師羅念慈表示。

他認為此舉與中國政府努力促進高科技產業發展有關。”

這是什么意思？

不值得我們去思考嗎？

據波哥看樓市獨家觀察，當下，縱觀國際型大趨勢，城中村改造和城市更新等，皆出現了最新的趨勢和變化，以城市煥新、以產業衰敗而改造、以聚合人流提振區域消費等為更新的思想和路徑，都不斷遭遇了各類不同的新問題，按歷史經驗或過往模式，其邊際效用和價值越來越低了。

例如，只是簡單把城市翻新一篇，看起來更漂亮等，有不有人來，都不太好說；

例如，只是在更新后強化服務業，各國各城市的的GDP，就能迎來新一輪的發展嗎？

例如，城中村改造后，就能直接或間接提高就業和增加居民的收入嗎？

誠然，城市和城中村是一個巨大的容器，可是，近年來，出現了一個世界性的難題：

國土和城市邊界有限、人口不斷減少，在階段性大寒潮和趨勢性大收縮中，我們要去向哪里？還能看到新的未來嗎？

對此，波哥一個直白的觀點是：

當下國內的城中村改造，跟過去完全不一樣了。

回歸中心城區、破而后立、有效釋放優質土地的價值和動能、重新構架全新的產城人的發展范式、從房地產單純的物理空間模式向借助高科技無形空間躍遷和激發更多的價值等，充分有效聚合新一輪的產城人的要素格局，是當前和未來的最新需要。

譬如，最本質的變化則是：

上一輪發展周期，有足夠的增長空間，在物理空間維度，有其客觀價值；

然而，充分填充之后，其效能衰減得很厲害，一個主要的掣肘就是，沒有那么多人了，導致空置率日益上升和庫存的高企等。

也即，物理空間遇到了重大的瓶頸，需要去尋找新的突破路徑。

再者，從一二三產業的角度來看，第一產業空間缺乏有效的增長性，第三產業，雖然可以帶來許多的價值，但是，不可能大家搞服務業吧，也有眾多的束縛。

第二產業，傳統和低效能的制造業，扛不起新經濟和新生活等的發展大旗，已然，如果依然在傳統的物理空間里面騰挪，其價值也就那樣。

因此，在有形和傳統產業空間之范疇，快速迎來了一個靈魂性和終極型拷問：

我是誰，我將去往何方？

例外，再補充一點：

過去的制造業，基本都是制造在城市邊緣，服務和配套在城市內；

而如今，制造業的科技含量不斷提升后，以前的模式，已經被打破了，以研發為核心的新型制造業，變成了國際間的普遍性動作，已然大行其道了，研發、生產和配套，在能級和價值創造上，發生了巨大的變化。

在物理空間上，研發+服務，以及建筑技術的進化等，研發、服務和生產三大環節，在很多產業上，并沒有那么大的空間分割了，很多產業放在城市內，并沒有什么問題了。

譬如，最近風靡世界的Deepseek等眾多的AI產業，誰敢說它只是簡單的研發和服務型的第三產業嗎？

它驅動的是一個完整的產業鏈，是一個完全以高科技為核心動力的大系統。

你能講它不是一個完整的制造業嗎？

一言以避之：

傳統的制造業，已破浪革新，再次回到了源頭和以科技為基礎動能的母胎中。

立足于空間和城市，訴求于產業和未來發展，刀刃向內、空間內縮、價值升級，城中村的使命和價值完全更迭，更大更深遠。

不破不立，破而后立，拆遷，必將成為國內產業和經濟新一輪發展和競爭中的主要發力點。

絕無例外。

理解了這些新趨勢和相關變化，你自然能看懂當下眾多城市，為何要在城中村改造上不斷搶跑和競爭，以及在新一輪產業洗牌中要如何去找到自己的定位和空間等問題了。

其中，在此有必要強調一下：

很多人，把本輪城中村改造，簡單視之為去庫存、救經濟、改善民生、城市更新問題，實際上，在波哥看樓市看來，今年的城中村改造，以及接下來的2025—2027年的城中村改造，再也不是早先的那些說法了，有了更多更深的思考和變化。

一個淺顯的道理是：

城市，是人和產業的聚合體。

不然，一個城市，就很快淪為一個空城和鬼城，其最后都說明一個問題——為何沒有人來？不就是沒有合理和足夠的產業支撐，缺乏有效的吸引力和聚合力。

誰會去啊，最多是去旅游和看一下當地人的慘狀。

過去，有人，才有產業；現在，有產業，才會有人。

模式，完全顛倒了；其核心邏輯，急速更迭。

城中村改造，難道你還會把它看作簡單的拆遷安置行為嗎？

又多說了幾句，不好意思，最后，波哥建議：

盡量和盡快去弄懂其中的核心變化，有效跟上時代的大節拍，改造和拆遷必將洪波涌起，也必將浪花四濺，大拆遷和大產業變遷時代，在2025到2027年之間，相互高度重疊，將開啟一個全新的周期。

有鑒于此，大家，盡快準備好，去迎接這新一波發展紅利吧！

以上，即為本文主旨，今日，從城中村改造背后的歷史性和本源型動力的視角，來做了一些粗淺的分析，希望對大家有所幫助。

咱們下期再會。

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