去年，上海市場迎來了品質爆發(fā)年，誕生了諸多標桿性產品，其中讓艷姐印象非常深刻的是保利發(fā)展在內環(huán)打造的兩個教科書級城市更新項目——

靜安城央的保利永興里和楊浦濱江的保利外灘序

他們開啟了前所未有的空間革命，掀起了震撼市場的創(chuàng)新風暴，最終認購數(shù)據(jù)雙雙破紀錄：

保利永興里最終認購率達到247%，創(chuàng)下靜安2024年度最高認購率！

保利外灘序BUND45認購率達到727%！這樣的認購數(shù)據(jù)也創(chuàng)下上海2024年度認購率最高紀錄！

如今，保利永興里和保利外灘序，將放出終極大招，拿出壓箱底的頂級王牌——開創(chuàng)新紀元的風貌別墅孤品，再創(chuàng)產品力新高度，實現(xiàn)全維度的價值絕殺！

保利永興里在靜安城央打造了罕見的雙拼別墅，以極致產品力打磨出了接近于獨棟的居住體驗；保利外灘序前不久公開了全上海獨一無二花園別墅樣板間，眾人對于風貌別墅的誤解和爭論，在這里全部煙消云散。

前不久，艷姐也參觀了保利外灘序樣板間，也確實發(fā)自內心覺得它絕對是上海獨一份的風貌別墅，保利外灘序到底是如何成為了“唯一”，今天艷姐就和大家來拆解下。

01

天賦異稟的王炸地塊

成就上海唯一情緒價值拉滿的花園別墅

這里還是先從保利外灘序誕生之前的小故事說起：

時間倒回到2023年11月，當時保利上海公司團隊，包括相關領導、投資、技術等工作人員，花了整整一周時間，一起看地。

集中看了十幾塊地之后，當時已經身心俱疲，有一天來到保利外灘序地塊的時候，一下車，看到這樣的地塊之時，所有人都熱血沸騰，心跳加速了起來！被這塊地的天賦異稟所震撼！

首選是這塊地稀缺的地標資源天賦：

距離濱江直線距離僅500米左右，站在這里往后看是楊浦濱江漁人碼頭，前面是上海標志性“三件套”，能夠有這樣的景觀資源，在上海已經非常稀缺。

楊浦濱江實拍圖

楊浦濱江產業(yè)示意圖

其次是這塊地的超低容積率：

保利團隊拿到這塊地的技術指標的時候，也是驚嘆萬分，地塊容積率只有1.2，拋開洋房部分，它的風貌社區(qū)容積率只有約0.9左右。要知道的是，這些年來大部分風貌用地容積率都在1.35以上。所以當時保利團隊特別興奮，發(fā)現(xiàn)了全上海都無法復制的王炸地塊。

更讓所有人尖叫的是：該地塊還是在上海已出讓的地塊中，唯一可以打造花園里弄風貌類型的地塊。

根據(jù)此前《上海住宅建設志》數(shù)據(jù)顯示：在上?，F(xiàn)存的里弄中，花園里弄占比僅有不到10%，這也足以說明花園別墅的極度稀缺和檔次之高。

在這塊土地之上，保利完全可以發(fā)揮自己對于濱水花園生活的所有美好想象，把花園別墅所擁有的充沛生活情緒感平移到黃浦江畔，把花園別墅的情緒價值拉爆！

上海的花園別墅在1840年到1940年間約有5000座，有幾家非常具有代表性的花園別墅，和保利外灘序有類似的情緒價值表達：

丁香花園是上海首座中西合璧的花園別墅，融合了江南和歐洲風格，是上海海派精神的表達；榮宅則是在PRADA的改造下成為藝術性的代表；馬勒別墅則因其傳奇性被視為生活夢想的實現(xiàn)的象征。

榮宅實景圖

這些花園別墅體現(xiàn)了上海人骨子里對城市文明與野趣的向往，展現(xiàn)了分寸感和適中原則，也是上海人對最高端居住環(huán)境的摯愛，這也是外灘序所要傳達的生活態(tài)度。

漫步保利外灘序的風貌墅區(qū)中，仿佛置身于一個寧靜的綠洲，遠離城市的喧囂與紛擾。保利外灘序主樓間距非常大，保證了每一戶都能擁有充足的陽光和絕佳的通風效果。

示范區(qū)實拍圖

前庭或后院的綠化寬度甚至超越了支弄的寬度，為居者提供了寬敞舒適的戶外活動空間。

示范區(qū)實拍圖

這樣的設計賦予了空間極佳的透氣感，使得花園別墅的私密性大幅提升，生活的尊貴感幾乎可與獨棟別墅相媲美。

可以說，此次保利在上海打出這樣一張獨家的花園別墅的王炸牌，刷新了所有人對于風貌別墅的認知！

02

突破想象的霸王級面寬

上海唯一的大尺度雙重花園

基于地塊的天賦異稟，再加上保利對于地塊和產品的深度精研，最終保利外灘序打破了傳統(tǒng)風貌別墅的枷鎖，成為了風貌別墅中的頂流，帶來超越大平層、媲美獨棟的真·別墅生活。

說幾個艷姐在體感上感到非常震撼的地方：

① 超乎想象的霸王級面寬，和300㎡的別墅媲美

保利外灘序擁有非常恐怖的面寬資源，大家來看下面這張建面約210㎡的花園別墅樣板空間一層，可以看到開間非常大，而進深比較小，再加上大面積落地窗的設置，整體的采光通透性會非常強。

樣板空間創(chuàng)意展示圖

很難想象這樣的花園別墅面寬居然達到了約11.3米的面寬，已經達到了300多平的別墅里面才有的效果，實現(xiàn)了土地資源價值的最大化！

一層的客廳也是擁有大尺度的面寬和進深，將近50㎡的大尺度客廳，可隨心放置6-8人餐桌，還以布置9-10人的沙發(fā)休息區(qū)，在這里舉辦十幾人的party也是綽綽有余。

樣板空間創(chuàng)意展示圖

城市別墅絕對不可能有這樣的大面寬，只有在佘山等資源稟賦很強的地塊才可以實現(xiàn)，而保利外灘序卻實現(xiàn)了真正沒有瑕疵的大面寬黃金比例戶型。

②上海獨一份的大尺度雙重花園，實現(xiàn)外部花園和室內空間的平權

在大多數(shù)高凈值人群看來，真正把居住價值拉滿的產品，還是“有天有地有生活”的別墅產品。

要知道的是，現(xiàn)在很多風貌別墅項目的院子空間是零碎的，甚至可以說是房子的附屬品，而此次保利外灘序的花園空間，卻還原了花園的完整性，真正實現(xiàn)了外部花園空間和內部空間的平權。

這也是因為霸王級面寬的價值帶來了尺度的價值，尺度的價值又賦予了花園尺度的完整性。

樣板空間創(chuàng)意展示圖

花園別墅南北向都設有花園，都是獨門獨院，花園面積集中在約65-135㎡，這樣的大尺度在整個上海的風貌界都是唯一的。

在這里完全可以布置上燒烤設備又或者放上一只長桌，在溫暖的午后，和親朋好友燒烤聚餐，又或者喝上幾杯咖啡，欣賞門前的噴泉水景，體驗生活的煙火氣和幸福感。

正是通過這樣的打造，花園空間真正意義上被賦予了完整的功能性和生命力，花園生活也將成為業(yè)主生活中不可或缺、高頻發(fā)生的場景。

③ 超高附贈價值，至少幾百萬的價值福利

目前市區(qū)很多大平層附贈面積不高，更別說庭院和地下室，生活的多樣性和豐富度也完全無法和別墅相提并論；此外，大多數(shù)風貌別墅因為規(guī)制的限制，本身面寬就不夠大，無法完全發(fā)揮空間價值，最終的附贈空間也并不高。

保利外灘序此次推出的2層和3層花園別墅產品，打造了立體墅居空間，創(chuàng)造了層層遞進的空間感，打磨出了超高的附加價值，100%的得房率！

以建面約210㎡的2層花園別墅為例，該戶型在二層主臥套房打造了南向超大露臺，這里可以放上各式花草植物盆栽，又或者放置一張休息椅，在冬日的午后時光，拿上一本書，靜靜享受午后慵懶的閱讀時光。

樣板間實景圖

地下室更是給到了生活更多的可能性：

贈送面積約50-135㎡的地下室，層高約3.9-5.4米，業(yè)主可以自由發(fā)揮，做成挑空地下雙層設計。地下一層可以作為開放式書房又或者定制各種不同的功能空間；

地下二層尺度感非常大，可以作為業(yè)主的私人畫室或者私人健身房，又或者可以作為業(yè)主的酒吧空間。

樣板空間創(chuàng)意展示圖

說實話，生活在這樣生活層次豐富的空間中，會感受到和獨棟別墅一樣的生活儀式感，也是大多數(shù)風貌別墅所無法比擬的。

目前保利外灘序花園別墅的價格還沒有對外公布，但是很多明眼人或許都已經看明白了，這樣的附贈空間，至少已經是價值幾百萬的空間價值福利了。

03

絕版的手工工藝

上海獨此一份的卵石立面和超大窗墻比

上文已經提到了，保利外灘序是目前上海唯一的花園別墅，保利也希望能夠真正把花園別墅獨有的韻味做出來，一定要有原汁原味的傳承。

保利團隊做了很多案頭研究和實地調查的工作，甚至給到艷姐的感覺就是一個“考古研究團隊”，事無巨細研究上海著名的花園洋房比如丁香花園、思南公館的建筑體系和細節(jié)打磨，還實地調研了楊浦濱江老風貌建筑的語言符號。

這是一個紛繁復雜，耗費時間成本、人力成本的事情，這也是因為保利力求打造上海獨特的、具有歷史記憶和生命力的花園別墅，真正把花園別墅的精神內核做出來，對于保利團隊來說，是一個“痛苦” 的故事，但也是一件快樂的事情，最終做出了很多震驚圈內的動作！

第一個動作是，做出了上海新建風貌別墅中獨一份的鵝卵石立面：

要知道的是，上海知名的花園洋房之一——思南公館建筑群，其中多幢法式、英式建筑，采用的就是鵝卵石鑲嵌工藝，這種風格在20世紀20年代非常流行，但后來逐漸失傳。

思南公館實景圖

為了恢復這一歷史風貌，思南公館的修繕團隊進行了大量的研究和嘗試。在修繕過程中，團隊在南京六合河床上找到了最接近原石的材料，并嘗試了多種配色方案，最終選定了一種最具“原真性”的搭配組合，并從南京運來幾百噸的鵝卵石，逐一修繕恢復原貌。

從這個故事中，足以可見采用鵝卵石立面的耗費的大量成本和心血。

保利外灘序團隊此次也是前往南京考察，并且為了讓這些珍貴的卵石展現(xiàn)出其最自然、最原始的魅力，保利對卵石進行多次噴砂或水流沖擊處理，創(chuàng)造獨特的凹凸質感；最后通過還手工工藝，讓每一塊石頭表面形成一層溫潤如玉的包漿效果。

樣板間實景圖

說實話，當下用手工打磨制作外立面的風貌別墅，基本已經不存在，如今在上海僅存約20位能夠掌握這項技藝的手工藝人，每位匠人每天只能精心打造大約5㎡的面積。

這樣的卵石立面和市面上大多數(shù)風貌的青磚、紅磚里面截然不同，真正展現(xiàn)了花園洋房應有的氣質和靈魂。

另一個動作是，用現(xiàn)代的方式解決了風貌別墅窗墻比低的困境，在保留傳統(tǒng)元素的同時，打造了超大窗墻比。

大多數(shù)風貌產品的窗墻比都比較低，采光舒適度沒有這么強。而此次保利花了極大的功夫，做到了最大窗墻比：

保利外灘序既用窗的形制和味道還原花園別墅的線條美感，但同時又要突破傳統(tǒng)風貌別墅窗墻比的問題，屬于既要還要的超級難題。

因為保利外灘序本身超大面寬屬性，所以保利能夠做出做出非常大的落地窗，采光優(yōu)勢幾乎是碾壓傳統(tǒng)風貌別墅。

樣板間實景圖

這些窗又用很多傳統(tǒng)的線條將它進行分割，這種分割的秩序美感就是遵循傳統(tǒng)的花園別墅風情；而且一層和二層立面還打造了連續(xù)方格長窗構成，呈現(xiàn)了纖巧與秩序感。

樣板間實景圖

要知道的是，項目還要滿足超低能耗的要求，進行了三玻兩腔設置，但依然堅持要把那么多的線條做出來，這對于保利來說是非常磨人的事情。

但功夫不負有人心，最終呈現(xiàn)出來的絕美感窗格以及大尺度采光面，成為了全上海的唯一。

在產品設計上，保利外灘序還做了非常多的溯源工作，最終我們也看到了外立面保留了磚砌過梁、紅磚壓頂等諸多花園別墅的精工細節(jié)，每一個細節(jié)都有一個可以溯源的故事，實現(xiàn)了建筑的可閱讀。

04

風貌別墅有了保利式內核

除了保利外灘序花園別墅外，今年，靜安的保利永興里的重磅大戲，推出靜安內環(huán)唯一的大面雙拼風貌別墅，即將入市，又將再度給市場帶來震撼。

此次保利永興里提供了全新的解題思路：

在外灘3公里的極致黃金地段中，致敬內環(huán)寸土寸金的稀缺性，保利打造稀缺性極高的雙拼別墅，用地段的稀缺+別墅雙拼業(yè)態(tài)的稀缺，致敬內環(huán)核心風貌區(qū)域內感受別墅生活的唯一性。

在不遜于外灘序別墅窗墻比、內部空間的基礎上，雙拼別墅更是成為市中心媲美獨棟舒適度和尺度感的存在，對于它的亮相，更是期待。

保利永興里效果圖

能在一年時間里，為上海獻上兩個獨一無二的風貌別墅，并將人居思考、理念創(chuàng)新、成本投入、技法升級，在作品中清晰呈現(xiàn)，可以說在風貌別墅領域，“保利式”內核成為了一個獨家標簽。

內核一：比天賦更重要的是千錘百煉

在風貌別墅領域，保利發(fā)展回答了這一樣一個問題：

所謂的天賦只是結果，嘔心瀝血的產品研發(fā)和千錘百煉的細節(jié)打磨才是原因。

研發(fā)團隊則秉持“一項目一特色”的匠心，前期投入大量的史料和文獻研究，儼然已經成了上海這座城市歷史文化的解讀者、研究員。

這些努力讓兩座風貌別墅的一磚一瓦皆是精雕細琢，一絲一線都是文化珍品，從空間布局到建筑肌理，都在向上海灘百年流金歲月致敬。

在這個客戶比你還要懂產品的時代，只有無數(shù)個“錙銖必較”，才能經受住市場的大浪淘沙。

內核二：比高歌猛進重要的是組織效能的靈動

一年之內兩個風貌別墅作品，尤其是外灘序從從拍地到亮相僅用了4個月時間，堪稱：

用閃電速度甩王炸。

這讓市場對“保利速度”刮目相看，這背后其實是保利發(fā)展的管理底盤在發(fā)力：

能夠這么快出來，也是因為保利成立了兩個專項小組——城市更新專項研究組和風貌產品專項研究組，由技術和客研專門人員構成，還有文化顧問等等，長期進行產品對標研究、客戶需求研究以及對風貌外立面和戶型等諸多細節(jié)進行產品專項研究等等。

真的是在非常扎實的準備之下，厚積而薄發(fā)，創(chuàng)造出了神級作品。

內核三：比建筑更重要的是文化使命

作為央企，保利身上不僅肩負著“保國利民”的使命，也肩負弘揚傳統(tǒng)文化、筑牢文化自信的社會責任。

永興里與外灘序汲取了大量傳統(tǒng)建筑的靈感，保留了諸多海派建筑經典元素，這不僅是對傳統(tǒng)文化的尊重與傳承，也將東方美學和居住哲學傳遞給大眾，喚起每一個消費者對家國情懷的深刻共鳴。

結語

最后，還是想和大家分享一個小故事：

在打造風貌別墅產品的時候，保利工作人員會在售樓處待一天，調研客戶對于項目戶型和空間有怎樣的需求，示范區(qū)開放做一次，項目開盤做一次，然后工地開放日做一次，交付做一次，進行了四輪的客戶訪談，去挖掘客戶到底需要的是什么樣的戶型。

這或許就是保利此次兩大風貌別墅產品，能夠如此走心的原因之一，這樣的初心或許是其他項目所無法完全復制的。

最終，項目的居住價值、投資價值和未來流通價值全都實現(xiàn)了，保利就是以這樣極致的態(tài)度打造出了創(chuàng)世紀的風貌別墅。艷姐覺得，如果各位地產人在上海要研究和打造風貌別墅產品，接下來一定要實地來到保利外灘序，好好參研一番。

值得一提的是，保利外灘序將在今年2月入市，屆時勢必將引發(fā)市場的矚目，估計也將成為高凈值人群的心頭好！

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主編：張艷

責編：marl

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