深圳新房市場最火熱的階段，是在2020年-2021年。

　　期間，共56個樓盤實現超60次日光，當時的售樓處就像買菜般，拼積分、開盤秒光等場景屢見不鮮。

　　現在幾年時間過去了，有人光鮮亮麗，有人勉強保本，也有人一地雞毛。從占比上看，一地雞毛的比較多，背后原因錯綜復雜。

　　孔子說：溫故而知新，可以為師矣。

　　有效復盤，是一個人最頂級的能力。

　　今天，我們不妨來看看，深圳樓市昔日的“網紅盤”，如今怎么樣了？對購房者在決策上又有什么啟示？

　　01

　　從各區找幾個案例來看。

　　坪山區：

　　坪山“網紅盤”萬樾府，2020-2021年分三批次開盤，共推出超1000套房源，均價4.17萬/㎡，全部當日售罄。

　　進入二手房市場后，最近成交價低于3萬/㎡，降幅接近30%左右。

　　還有坪山的恒大城二期，2020年6月開盤，均價3.8萬/㎡，在市場氛圍烘托下迅速日光，成為當年均價最低的日光盤。

　　如今，二手房成交價也跌至2.9萬/㎡左右，降幅達23.6%。

　　光明區：

　　2020年6月，金融街一期開盤，8998人搶394套房，中簽率僅4.37%，均價約5.09萬/㎡，開盤秒光。

　　去年12月份，小區成交了一套92平三房，單價是4.7萬/㎡，對比開盤價降幅在7.6%左右。

　　同年8月底，中海寰宇時代推出1232套住宅，均價約6萬/㎡，當天售罄。到了2025年1月，108平四房成交價是5.6萬/㎡，對比開盤價降幅為6.3%。

　　龍崗區：

　　頤安都會中央四期，作為大運片區的網紅樓盤，21年開盤價5.5萬/㎡，375套住宅售罄。進入二手房市場，最近成交了兩套89平三房，成交價為4.5萬/㎡左右，降幅接近20%。

　　龍華區：

　　上塘片區的中海匯德里，于2020年8月底開盤，均價7.5萬/㎡，1179套住宅當天一掃而空。小區在2024年10月以來，成交了幾套二手房，單價為6.4-6.67萬/㎡，降幅達11%以上。

　　02

　　再看寶安區：

　　尖崗山壹號花園，在2020年底推出戶914套住宅，均價8.85萬/㎡，總價從680萬到2075不等，當天7小時全部售罄。

　　進入二手房市場，89平成交價8.1萬/㎡，111平成交價9.2萬/㎡，最高降幅為8%的樣子。這個成交價在當前市場，明顯偏高，預計還有下跌的空間。

　　沙井萬豐海岸城作為當年的日光盤，均價賣5.7萬/㎡，如今135平戶型成交價在4.6萬/㎡，降幅20%左右。

　　南山區：

　　最引人矚目的是華潤城潤璽一期，2020年底開盤，均價13.1萬/㎡的1171套住宅在“萬人打新”下當天全部搶完。

　　據不完全統計，去年10月以來，潤璽一期成交了23套，顯示近幾個月成交均價為15萬左右/㎡，四年漲幅14.5%左右。

　　深鐵懿府也是南山同期在成交價上實現漲幅的“日光盤”，從開盤均價10.3萬/㎡到目前的11.5萬/㎡，上漲了10%左右，

　　還有前海潤峯府，2021年底開盤，均價11.2萬/㎡，743套建面約110-150平的三房和四房全部售罄。去年底二手房成交均價11.8萬/㎡，基本上與開盤價持平。

　　其他同期“日光”的樓盤，像遠洋天著，近期成交均價8.5萬/㎡，基本與開盤價持平。

　　龍光前海天境花園，開盤均價11.2萬/㎡，去年底小區成交了一套低價盤，單價9.8萬/㎡，降幅12%；不過看目前小區業主報價，除了一套146平掛盤10.98萬/㎡，其他房源全部在11萬/㎡以上。

　　福田區：

　　2021年，深業上城和海德園相繼開盤日光，一個從開盤均價13.1萬/㎡到現在的成交均價19萬＋/㎡，一個從開盤均價12.6萬/㎡到現在的均價15萬/㎡，漲幅分別為50%、20%左右。

　　總體來說，過去幾年開盤的深圳新房項目，從價格表現來看——

　　豪宅＞改善＞剛需

　　核心區＞近郊＞遠郊

　　市場越來越分化，本質上是購買力分化的具體表現。

　　03

　　復盤2020-2021年的深圳樓市，其實還可以發現——

　　市場行情火熱的時候，看似便宜的撿漏機會，不一定能經受住時間的考驗。

　　就像2020年坪山那個開盤就搶光的網紅盤，當時是全市開盤均價最低的“日光盤”，結果現在成了跌得最狠的。

　　真正能扛住市場波動的，還得看周邊二手房的稀缺性、價格接受度。

　　道理很簡單，當周邊二手房價格堅如磐石時，新房才有抗跌的底氣。這就好比臺風天里，只有根基牢固的大樹才不會輕易被吹倒。

　　所以，買房別看短期熱鬧，要看長期地段價值，這才是真正的硬道理。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。