道華房產律師團

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專打深圳重大疑難小產權房糾紛（訴訟/仲裁）官司，[道華房產律師]真實成功案例，鄒俊岳律師等為：小產權房（綠本房糾紛、豬肝棕本房糾紛、農民房糾紛、歷史遺留違法建筑糾紛、違法建筑糾紛、廠房糾紛、私宅糾紛律師、自建房糾紛、集資房糾紛、福利房糾紛、安居房糾紛、軍產房糾紛、違法搭建糾紛、宅基地糾紛、統建樓糾紛律師、回遷指標房糾紛等）相關的買賣合同案件、拆遷安置補償、確權、贈與、分家析產、遺產繼承、遺囑公證案件、侵權維權律師、違約、執行、租賃等爭議案件提供專業律師解決方案，為小產權房糾紛原業主、權利人、買方、賣方、合作建房、繼承人等提供一站式律師法律咨詢｜訴訟｜仲裁｜執行｜等服務，十大｜十強｜十佳｜知名｜頂級｜專業｜專打小產權糾紛律師事務所。深圳律師 廣州律師 東莞律師 惠州律師 珠海律師 中山律師 佛山律師 廣東律師 上海律師 福田律師 南山律師 武漢律師 長沙律師 昆明律師 汕頭律師 福建律師 南京律師 重慶律師

導語：2021年5月陳某與惠州市X房地產公司簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，約定購買該房地產公司開發的建設的位于惠州市惠陽區一小區的商品房。合同簽訂完畢后，肖某支付53萬余元的首付款，剩余購房款以按揭貸款的形式進行支付。按照雙方的買賣合同約定，開發商應在2022年4月30日前交付房屋，但始終并未交付，反而開發商還要求陳某承擔房屋總房款10%的違約責任。陳某擔心不僅自身合法權益無法得到保障，還需要承擔開發商主張的違約責任，實在是焦頭爛額。在咨詢多家律所，對比專業度后，陳某最終選擇了道華房產律師團來全權代理本房屋買賣糾紛，希望最終可以完成退款，得到應有的保障。而在當今房地產市場退房難的大環境背景下，道華房產郭曉陽律師不負陳某所托，成功解除買賣合同，并要求開發商退還購房的相應款項。
一、法院判決書

二、案情簡介
2021年5月，委托人在對比新樓盤后，決定與惠州市X房地產公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》，約定購買該房地產公司開發的建設的位于惠州市惠陽區一小區的商品房，房屋總價款1XXXXXX元，其中首期購房款 5XXXXX元，于2021年5月28日向被告惠州市X房地產公司支付完畢；余款部分采用按揭貸款的形式進行支付。同日，委托人支付購房手續費1XX元、房屋所有權登記費8X元、專項維修基金6XXX元。

根據《商品房買賣合同（預售）》第十一條約定，惠州市X房地產公司應當在2022年4月30日前向委托人交付案涉房屋，但是其始終未按時交付。并且于2022年4月15日向委托人出具承諾書，承諾確保案涉房屋于2022年6月30日具備驗收條件并且承諾于2022年9月15日前保質保量交付（交鑰匙）。但房地產公司始終未按照合同及承諾書確認的日期向委托人交付案涉房屋。

2022年8月13日，惠州市X房地產公司向委托人發出《關于解除〈商品房買賣合同〉的函》，要求解除案涉商品房買賣合同，并且委托人承擔案涉房屋總房款10%的違約責任。

三、案件難點
1、購房者是否有權解除案涉《商品房買賣合同（預售）》及附件、補充協議？

2、開發商是否有權要求購房者承擔違約責任？

四、道華觀點

1、購房者有權解除案涉合同。

購房者在履行《商品房買賣合同（預售）》及《商品房買賣合同（預售）》補充協議過程中并不存在違約行為，開發商并未按照合同及承諾書確認的日期向原告交付案涉房屋，構成逾期交房，且開發商自行發出函件要求解除買賣合同，其以其行為表明不再履行案涉合同，實際導致購房者購買案涉房屋的合同目的未能實現，已經構成根本違約，購房者有權解除案涉房屋買賣合同及相關附件。

2、開發商無權要求購房者承擔違約責任。

約定違約金的主要目的在于填補守約方因違約方的違約行為所造成的損失，而非使合同一方當事人因合同違約而獲利。開發商發出的解除合同函件，通知購房者案涉合同解除并要求購房者承擔總房款10%的違約金，但實際并未提交任何證據證明其遭受的實際損失。并且在案涉合同履行過程中，購房者積極履行首期款付款義務及按揭貸款手續辦理義務，最終銀行按揭貸款沒有辦理完成的原因也是銀行政策原因，購房者實際并不存在拒付購房款的主觀過錯，開發商要求購房者承擔違約責任沒有任何事實及法律依據。

五、案件結果

經道華律師庭審舉證質證，法院判決解除買賣合同，并要求開發商退還購房的相應款項。

六、道華評析

目前，在房地產市場魚龍混雜的情況下，購房者往往面臨選擇困境，究竟是起訴開發商要求解除合同退還購房款及時止損，還是相信“按時交付”承諾，繼續支付按揭款，等待交房。根據道華房產律師在接觸眾多房產糾紛案件后，認為結合當前房地產市場情況和政策形勢，人民法院更傾向于對購房人訴請行使合同解除權采取審慎態度。在逾期交房、逾期辦證情況下判令解除權是否成就，法院首要考慮的是實質審查違約行為的程度，即對合同目的是否實現進行判斷，如違約并未達到“不能實現合同目的”的標準，人民法院對訴請行使合同解除權的不予支持。

因此，道華房產律師也提醒廣大購房者在面臨購房僵局時，應全面了解當地形勢政策、政府公開信息及房企涉訴情況、執行動態等，針對房屋有無實際交付可能、房企有無退還購房款實力等方面進行考量，謹慎選擇簽訂購房合同，提前作出心理預判以期對具體案件判決結果提前作出心理預判。購房者在簽訂購房合同時，應仔細審查合同條款，明確雙方權利義務，在遇到問題時積極維護自身權益。同時，在面對糾紛時，雙方應理性溝通，如協商無果，應及時尋求法律途徑解決，以保障自身合法權益。

七、相關法律索引
《中華人民共和國民法典》

第五百零九條?當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。

道華房產律師團--房產與小產權糾紛（訴訟/仲裁）實戰專家，十五年深耕深圳房產、小產權房法律服務領域，深圳本土專業品牌，成功代理超1000宗房產與小產權房糾紛案件，涵蓋：商品房、二手房、土地、小產權房（綠本房、農民房、統建樓、歷史遺留等）相關的買賣違約糾紛、房屋確權、遺產繼承、分家析產、拆遷補償等，熟悉深圳政策法規，對案件結果精準把控，勝訴率高，贏得客戶一致好評。
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