買房遭遇房屋未能按約交付該怎么辦？首付款和利息能否拿回？剩余銀行貸款本息如何償還？買房人是否還應承擔還款義務？近日，江蘇省連云港市中級人民法院發布了一起相關典型案例，該案判決顯示，開發商未能按約定交付房屋，購房者可以拿回首付款和已償還的貸款、利息，后續剩余貸款和利息由相關開發商承擔。

2020年11月3日，柏某、楊某娟與連云港某公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發的房屋。同時，楊某娟作為借款人，某銀行作為貸款人，柏某、連云港某公司作為保證人三方簽訂《個人購房擔保借款合同》。按照合同約定，某銀行將借款轉入連云港某公司賬戶。

后連云港某公司不能按約定交付房屋，柏某、楊某娟將該公司起訴至法院，要求解除《商品房買賣合同》，并要求該公司退還已支付的購房首付款、已繳納的貸款。法院經審理后支持了柏某、楊某娟的訴訟請求。

于是，柏某、楊某娟將案涉房屋返還連云港某公司，雙方口頭約定案涉借款由連云港某公司繼續償還。后因連云港某公司未按時向某銀行償還案涉借款，柏某、楊某娟代為償還。

雙方因代償款協商未果，柏某、楊某娟再次訴至法院，請求解除《個人購房擔保借款合同》，某公司給付代償的貸款39617.58元并繼續歸還未償還的貸款及利息。

法院經審理認為，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。據此，在商品房買賣合同解除的情況下，柏某、楊某娟從某商業銀行借款支付購房款以期取得房屋所有權的目的已經無法實現，其主張解除與某銀行簽訂的《個人購房擔保借款合同》，于法有據，應當予以支持。

最終，法院判決解除案涉《個人購房擔保借款合同》，連云港某公司返還柏某、楊某娟已償還的借款及利息并向某銀行償還《個人購房擔保借款合同》項下剩余借款本金及利息。

根據通報，該案典型意義在于，因房屋已經不能實際交付導致《商品房買賣合同》被解除，借款合同相關格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責任，有違公平原則，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。開發商應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和購房者。

實踐中，商品房買賣通常采用按揭貸款商業模式，購房者與開發商形成房屋買賣合同關系，購房者與銀行形成商品房擔保貸款合同關系。雖然合同具有相對性，根據相關司法解釋，也應充分考慮各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題。如果購房者在交易過程中既未得房，又未支配貸款資金，就不應單方面承擔全部責任，本案作為踐行最高法相關司法解釋精神直接體現，對于類案的辦理具有參考價值。

（光明日報全媒體記者王金虎）

原標題：《商品房爛尾，首付款和利息能否拿回？法院判了》