“賣了就虧100多萬，業主們很肉疼。”

深耕南京麒麟科創園的中介小李，上個月剛賣掉時光璟宸一套142㎡的次新房，這也是該小區首套成交的二手房。

公開平臺顯示，這套房去年10月下旬掛牌，當時業主的心理預期是364萬。94天后，該房源以330萬總價成交，單價2萬3出頭。

要知道，加上裝修包，當年時光璟宸新房均價在3萬上下。如今接受次新房市場檢閱后，不少業主直呼“舍不得賣”。

“不光是時光璟宸，附近的新保弘領東苑、藍光睿創新筑等小區，都難免經歷房價跳水。”小李坦誠。問題來了，當下的麒麟科創園，房價水平究竟怎么樣？

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麒麟科創園在南京主城東部，片區內除了麒麟中央公園、有軌電車、龍湖天街（在建）、南師附中初高中（規劃）等，“中科系”科技創新企業、人工智能產業等，已經打出辨識度。

目前，麒麟科創園主力在售新盤有仁恒云谷世紀、高科紫麟景院，上個月，綠城管理聯手東南國資底價摘得G98低密宅地；

片區內的次新小區，以仁恒城市星徽、時光璟宸，新保弘領東苑、藍光睿創新筑、熙悅等為主。

展開說說時光璟宸。

小區由亞東、金地商置聯合開發，共有5棟14-18層住宅，主力戶型89-142㎡，2021年11月底首開時含包均價在2.95-3萬/㎡左右。

在當時，仁恒城市星徽已經賣光，紫麟景院遲遲沒有入市節點，麒麟幾乎沒什么新房可選。以125㎡和142㎡改善戶型為主力、區域首個全橫廳樓盤、內外雙公園等buff疊加，時光璟宸一度吸引了千人搖號，甚至在收官戰中將首付比例提升到5成。

2023年10月底，時光璟宸正式交付，由亞東物業提供日常服務。

“去年9、10月份起，雖然小區房源尚在限售期內，但還是有少數急著用錢的業主把自家房子掛牌了。”小李告訴銳評君。

以時光璟宸首套成交的次新房為例，這套房于今年1月限售期滿，“房主置換到其他板塊，急著回籠資金付首付，便割肉虧本出。”

“算上利息等成本，房主虧了100來萬。“小李說，“這套房位于8樓，樓層還不錯，加上大橫廳、精裝修，居住舒適度很高，成交價實在令人唏噓。”

在小李看來，這套虧本賣的142㎡房源，為整個小區帶來不小的消極影響。

他認為，通常一個小區的大戶型總價相對高，可單價往往要便宜一些。時光璟宸交付還不到2年，低單價的大戶型率先成交打樣，直接降低了大部分業主的出手欲望。

“畢竟，眼下的行情想賣房就得虧100多萬，要不是急用錢，誰舍得啊？”

銳評君注意到，中介平臺上，時光璟宸的掛牌房源并不多。一套87㎡小戶型裝修得還不錯，幾乎沒有居住痕跡，保養得很好，業主掛牌價為258萬，單價近3萬。

“對外展示的掛牌房源不多，主要原因是不少房子還在限售期內，平臺不允許公開展示。”小李解釋。

他以幾套“隱身”的房源為例，介紹了時光璟宸的次新房價行情。

一套114㎡三房，精裝修，報價326萬。賣家的底牌在285-290萬左右，單價2.5-2.6萬/㎡的樣子；

一套87㎡小戶型，高樓層、有二次裝修，報價255萬，“也有議價空間，賣家愿意再讓步20萬。”

02

麒麟科創園的其他次新小區，又是什么樣的行情？

先看“天花板”，仁恒城市星徽。

小區戶型跨度較大，小到89㎡三房，大到165㎡四房都有，仁恒造，前期新房均價約3.2萬/㎡。

憑借與江灣城同系列的鋁板立面；富有層次的景觀；自帶會所；室內愛迪士新風、東芝中央空調、歐文托普地暖等精裝配置；仁恒物業等，城市星徽是麒麟的品質擔當，新房屢開屢罄。

去年7月，城市星徽A區首批次新房擺上貨架，單價2.7-2.8萬/㎡不等。

小區的二手房價天花板出現在今年1月，一套165㎡大戶型以512萬總價成交，單價約3萬1，稀缺純粹改善戶型穿越周期的能力彰顯。

現階段，仁恒的房價較為穩定，且與周邊小區拉開明顯價格差。“與時光璟宸比，同樣是80多平小戶型，城市星徽要貴上20-30萬左右。”小李介紹。

離麒麟中央公園略遠的新保弘領東苑、熙悅、藍光睿創新筑，于2020年至2021年集中交付，屬于較早時期的產品。

新保弘領東苑，前期新房均價3萬/㎡。最近的次新房成交以110-142㎡首改、改善戶型為主力，單價在2.1-2.2萬/㎡左右。小區的二手房價天花板出現在2023年下半年，超2.5萬/㎡。

熙悅，前期新房均價2.9-3.2萬/㎡。二手房曾出現過3萬/㎡的最高成交單價，目前的成交單價則集中在2-2.3萬/㎡。

藍光睿創新筑，前期毛坯新房均價2.6-2.8萬/㎡。最近的二手房成交單價在1.8-1.9萬/㎡，220萬不到就能買到110㎡三房兩衛戶型。事實上，這個小區在二手房市場的表現平平，最高成交單價不過2萬3左右。

令人唏噓的是，去年夏天，睿創新筑業主在小紅書拼命賣房，直言“認虧100萬，給錢就賣”。

綜合來看，當下麒麟科創園的次新房價已經形成較為鮮明的價格梯隊，且與南京整體二手房價走勢趨同：強品牌加持、產品和戶型稀缺的房源價格相對堅挺；同質化嚴重、供應量大的戶型，則有較大議價空間。

那么，現在是入手麒麟次新房的好時機嗎？銳評君認為，要從多個角度考慮。

首先，自住需求。

不同于南京部分新區，經過多年提速發展，麒麟的配套、產業等相對成熟，且近大校場、老城東等，宜居指數相對高。

板塊內的產業精英，若有較為迫切的自住需求，預算相對充裕的情況下可以優選仁恒城市星徽這樣的高品質小區。

追求自住性價比，時光璟宸、新保弘領東苑等小區房價差異不是很大，大家可以根據自身實際情況做出選擇。

當然，若不急著入住，也可以選擇均價3萬、配備科技系統等的迭代新房仁恒云谷世紀。

毫無疑問，自住出手，除了能享受較大幅度的議價、優惠空間，也能利用相對低的貸款利率等，降低長期持有的綜合成本。

其次，投資需求。

市場弱復蘇的當下，南京買房人逐漸活躍，但現在的市場需求仍以自住為主，投資需求觀望心態濃厚。銳評君建議，追求短期增值的投資客要謹慎、全面評估風險，待市場出現明顯觸底的信號后再做決定不遲。