作者信息Author Introduction

?八年券商從業，持證證券投資咨詢分析師

?十年財經媒體從業，資深記者

春節過后的房地產市場陰晴不定，而新城最先釋放了一個意外。

2月12日，新城控股發布2025年1月份經營簡報。公告顯示，2025年1月公司實現合同銷售金額約10.17億元，比上年同期大跌72.45%；銷售面積約11.56萬平方米，比上年同期大跌77.44%。

對于一個大房企而言，月售10億的成績單太過單薄，這不僅僅是和自己同期歷史比，和頭部房企比，就是和已經爆雷的房企比，都是一個慘不忍睹的局面。同樣是1月，融創實現了68.4億的合同銷售額，旭輝18.1億，世茂22.1億，遠洋18.9億。

其實，去年整個一年，新城的表現都很頹。公開數據顯示，2024年全年新城的合同銷售額為401.71億元，同比下降47.13%??，遠超全國新房銷售17.1%的整體跌幅。作為此輪爆雷潮中碩果僅存的幾家純民企之一，與龍湖、濱江不甘人后的奮發圖強相比，新城的表現令人失望。

這或許涉及一個大戰略的轉移。前幾天，有自媒體爆出新城春節剛收假就開了一個內部電話會議，會議系統回顧了2024年公司運營成果，并釋放了從“保信用”轉向“守價值”的核心戰略轉變信號。

會議稱，公司自2024年8月起實施“守價值”策略，收回銷售折扣，推動均價從9800元/㎡（2024年）升至10800元/㎡（2025年1月），還表揚了商業運營板塊。同時，稱2024年新增吾悅廣場抵押融資170-180億元，2025年到期剛性債務約81億元（含美元債），其余債務可通過再抵押或續借緩解壓力，仍存在20余座未抵押廣場。此外，還稱正與地方政府、國央企、城投公司洽談土地收儲，有望通過資產處置進一步回籠資金。

原來是核心戰略發生了重大轉移，這就能解釋今年1月只賣了10億的原因了——不是銷售或管理出了什么問題，而是人家純粹惜售。

新城已經很久沒有拿地了，未來一段時間恐怕也回不到土地市場了，原來的土儲越賣越少。電話會議里說，2024年新城可售貨值約750億元，其中老庫存占比73%（550億元）。

關于從“保信用”轉向“守價值”的核心戰略轉變，之前就有征兆。去年5月，董事長王曉松在股東大會上表示，新城有好的底層資產就要利用好，力求收益最大，而不是營收最大化，所以沒必要補足規模。

此次電話會議透露的前景頗為樂觀，一年內到期的公開市場債務不高，新開的重資產商業體可以繼續抵押融資，還有未開發的土儲可以換回資金。這些結合從“保信用”轉向“守價值”的戰略大轉變來看，似乎公司的信用問題已經解決了。但實際上，從公開數據來看，信用問題對新城來說依然是未知數。

在去年5月的股東大會上，王曉松說公司在公開市場“爆雷”不太可能發生，并稱公司每年基本上還是按期實現重資產商業的開業，這部分新增的商業可以用抵押貸款替換掉信用債。這一信息和剛開的電話會議內容相吻合。但是，從去年公司三季報來看，截至2024年9月末，新城有息負債余額為573億元，一年期短債132億，如果扣除受限資金，公司現金短債比不足1，顯示在償付公開債方面實際捉襟見肘。

此外，去年底今年初爆出的供應商到總部討薪風波，在新城基本面大致穩定了一段時間后突然爆發，也從側面暴露了公司當下的現金流情況。從新城去年三季報情況看，公司貿易應付款達468億，與有息負債總規模相差不多，這里面大部分都是供應商欠款。

2023年底的時候，新城曾經被供應商公開討債。那時，有媒體報道案例說，別說上千萬公司拿不出，就連支付幾萬元都顯困難。不過，后來事件沒有再繼續發酵。如今，時隔不久此類事情再度上演，可想而知新城的資金鏈一直都沒有寬裕過。

當下市場上，所有既要償付公開市場債務、還要解決供應商欠款問題的房企，像萬科等等公司，統一的動作都是盡可能開源，包括加大融資力度和降價促銷最大限度回流資金。蹊蹺的是，在這么關鍵的時候，新城卻轉頭要“守價值”了。

客觀地說，相比其他房企，新城的土儲價值確實略高一些，這源于其商業帶動地產開發策略，讓拿地成本降低而銷售溢價變高，即便是位于三四線的項目，因為有商業加持售價也相對高于同行。不過，新城在兌現土地價值方面，有時候是一門玄學。

2016年，新城干了一票最大的。當年9月，新城用106億競得蘇州高鐵新城約35萬方地塊，總建筑面積約200萬方，這就是后來的MOC芯城匯“超級TOD”產城綜合體項目。這個項目內容之豐富，涵蓋了商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大業態，是當地罕見的人居產城互聯體。

在2016年用106億砸進一個項目，這應該是新城歷史上最大的一把押注。據蘇州當地媒體報道，從2017-2020年，MOC芯城匯共領取14次預售，其中包括芯匯花園、芯匯都市景苑、芯匯未來華庭、相和云庭等住宅產品以及芯匯湖商務中心等商業產品，領取預售房源總套數超5000套，其中住宅就有3000余套。

2017年，該項目一入市便成了蘇州當地最熱門項目之一，年底第一次開盤就賣了454套。在該項目加持下，當年新城以170.67億元的業績躋身蘇州房企流量銷售金額榜第三名。第二年，也就是2018年，該項目繼續大賣，甚至在當年一開年就進入了全市新盤銷售TOP3。

腦補一下那兩年的銷售盛況，就能大致估算出新城在這個項目上有多賺錢。鷹覓君查詢到2017年和2018年該項目的均價是26485元/平方米和26939元/平方米?，而新城拿地的樓面價只有7974元/平米。

不過，賭贏了也可能不代表上市公司就能賺到大錢。鷹覓君分別查詢新城2017年和2018年兩年財報時發現，這兩年的物業銷售預收款（合同負債）列表里并未出現MOC芯城匯項目。直到2019年，該項目的銷售預收款才第一次出現在了列表里，看下圖，圖中2018年的數額顯示為空白。

上圖來源于新城控股2019年年報

2017—2018年這兩年的銷售預收款去了哪里？這真是一個不太好回答的問題。

當現在新城提到“保價值”戰略的時候，蘇州MOC芯城匯項目就成了一個繞不過去的話題。前幾年新城計提了大額減值現在想謀求利潤，但銷售完最后上市公司能占多大比重，其實是個值得商榷的問題。當然，過去的懸案只是歷史一撇，眼下的作為才是最重要的。

2025年，是新城關鍵的一年。“守價值”戰略能否堅持得住，將取決于公司能否徹底擺脫流動性問題的干擾。對此，還是應樂觀一些。

實際上，從2019年至今，新城遭遇了兩大波沖擊，一次是創始人的黑天鵝事件，另一次就是始于2021年的行業大調整。從結果上看，面對更多復雜局面，王曉松先后展現出了穩定大局的定力和處理極端事件的靈活手腕，新城截至到目前的表現實際超越了絕大多數民企。此外，王振華回歸，其豐富的公司管理和產業運作經驗也會發揮關鍵作用。這些可能都將助益公司的平穩運行和新戰略的落地。

與作者爆料交流可加微信：lidongjie147258369