去哪里不重要，重要是去。

　　這一輪大救市會不會成功，個體的看法根本不重要，因為只要上面敢開始，最后就一定會成功。

　　2月19日，深圳豪宅圈的一則消息迅速刷屏。

　　華僑城天鵝湖一期這套643㎡頂樓大平層，起拍價5523.3萬，經過19位億萬富豪、167輪出價，最終以1.32億成交，拍出了超20萬的單價。

　　伴隨著這套法拍頂豪結束，深圳樓市也傳來了房價繼續企穩的信號。

　　原業主在2019年買入的時候，總價是1.13億，現在法拍價1.32億，在很多剛需房價格動不動就回到2016-2017年的背景下，稀缺豪宅依然是穿越周期、資金避險的硬通貨。

　　01

　　昨天統計局公布了1月份70城房價數據，大體反映出政策后價格的變動。

　　不能說出奇的好，至少房價趨穩的態勢越來越強烈。

　　尤其是北上深三個一線城市，充分展現出了龍頭效應。

　　按照今年1月份數據來看，深圳和上海的二手房住宅價格，已經連續四個月保持上漲，并以環比0.4%的漲幅領漲全國。

　　從去年9月底率先啟動火熱行情，到二手房價格止跌回穩，再到時隔幾年后房價領漲全國，深圳樓市的信仰開始回歸。

　　再看北京1月的二手房價格，環比上漲0.1%，同樣實現了四連漲。

　　廣州的二手房價格依舊拉胯，環比下降了0.2%，不過新房價格終于止跌，結束了自2023年6月以來長達19個月的下跌態勢。

　　深圳的新房住宅價格表現也不錯，環比上漲0.2％，連續四個月保持上漲。

　　北京的新房住宅價格環比下降0.4，上海環比漲0.6%，漲幅最大。

　　一線城市的房價穩住了，二線城市新房價格環比也由上月持平轉為上漲0.1%，為近19個月以來首次上漲。

　　昨天看到有讀者說，現在應該救的是惠州和中山這些城市。其實邏輯反了。

　　真相是，把深圳樓市救起來了，周邊幾個城市自然就會得到緩解。

　　具體到深圳內部也是一樣，只有那些龍頭板塊的價格明顯起來，才會開始向外溢板塊傳導。

　　02

　　為什么深圳二手房價格看起來修復這么快？

　　主要有幾方面原因。

　　第一，新房去化加速

　　2024年，深圳新房住宅去化周期從最高的26個月降到了9個多月。

　　屬于供需兩旺的狀態。

　　目前全市新房住宅存量約3.14萬套，購房者挑到最后，市面上的選擇其實已經越來越窄，要么偏，要么貴，不是剛需市場雞肋太多，就是高端市場好貨太少。

　　結局無非就兩個，要么等新樓盤入市，要么跑到二手房。

　　房東們的漲價信心就是在這時候建立起來的。

　　第二，調整周期足夠長

　　過去幾年，房東們基本都是以價換量，包括一些次新豪宅，相比高峰期也回調了30%的幅度。

　　期間很多真實的購房需求被壓抑。

　　從不敢出手到果斷出手，很多時候只是一念之差。

　　一旦放水成功，聰明錢會更多的流向哪里？無疑是大城市那些高附加值的核心資產。
等這些核心區的房價漲起來，肯定還會有人像現在這樣，抱怨房價太貴。但是，他們的聲音已經不重要了。
因為，這一輪樓市調整，已經持續了三四年，包括一線城市的房價也回到了七八年前，提供了很大的撿漏空間。

　　第三，土地銳減后遺癥

　　深圳的住宅用地出讓數量，從2020年高峰期的接近40塊，縮減至2024年的6塊，5年縮減了85%以上。

　　按1到2年的開發周期推算，接下來深圳新房供應將會迎來明顯減少。

　　光看今年第一季度計劃入市的商品房，住宅供應僅58.6萬㎡、6130套，較去年同期下降了45%。

　　可以預見，接下來那些新房供應較少、需求較大的片區，在政策預期推動下，周邊二手房價格會繼續扮演企穩回升的重要角色。

　　03

　　對深圳來說，2025這一年非常關鍵。

　　不僅是十四五規劃收官之年、深圳經濟特區建立45周年，也是GDP目標突破4萬億大關的沖刺之年。

　　可2024年深圳GDP只有3.68萬億。

　　這意味著，今年要達到8%的高增速才能完成既定目標，而去年增速才5.8%，壓力顯而易見。

　　去年深圳外貿進出口倒是猛，同比增長了16.4%，但基建固定投資從前兩年的8-10%驟降至2.4%，成了最大拖累。

　　房地產開發投資尤其堪憂，這個占深圳經濟7.4%的支柱產業，去年前11個月開發投資下滑了12.5%，連帶整個廣東地產投資也縮水了18.2%。

　　不管是開發商拿地，還是普通人買房，大部分都是買漲不買跌的心理。

　　所以一開年，深圳就直接攤牌了，說要讓“房地產投資盡快恢復增長”。

　　本質就是向市場傳遞房價上漲的預期。

　　房價的本質是什么？是貨幣。

　　任何一個資產的價格上漲，本質上都是資金推動的。

　　熱錢越喜歡聚集的地方，就越容易成為領頭羊。

　　大城市的房價，不可能一直停滯不前，等你上車。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。