上海房價跌回7年前，這種說法若是放在以前，那會被視為笑話。畢竟從2015年到2021年，上海樓市幾乎一路高歌猛進，房價翻倍的板塊比比皆是。

但是2023年的市場卻開啟了一段顛覆認知的去杠桿行情，并延續至今。有人翻出2019年的成交價去砍價，發現還真能砍成；有人抄底市中心的豪宅，單價竟比高峰期低了30%。就連大虹橋這種規劃的紅利區，部分次新房價格都跌破了2019年的水平。

今天我們拋開情緒，用真實成交案例和板塊數據回答三個關鍵問題：

1. 上海哪些房子真的跌穿了7年前的價格，哪些只是假摔？

2. 當前的價格相比7年前到底是貴還是便宜了？

3. 普通人該如何抓住這種非典型周期的機會？

大家都知道，2015年上海開啟了一波上漲牛市，但不同類型房產漲幅差異極大。老公房、市區老商品房和郊區的次新房，價格普遍翻倍，甚至有點透支未來5年的漲幅。而學區房獨領風騷，帶學區概念的房源漲幅遠遠超過大盤，成為硬通貨。不過，漲得快未必就是好資產，這種結構性錯配也為后續價格回調埋下了伏筆。

2022年后，一系列調控政策以及市場調整，讓上海樓市開始出現擠泡沫。如今有些房子已經跌回了7年前，但并不是所有房子都值得抄底，跌回7年前的房子有些是坑，有些是寶。

? 市區的老破小和學區房：要小心價值陷阱。上一輪普漲行情中，這類房子漲幅大，估值偏高。目前，一些學區的老破小價格已大幅回撤。比如對比福山外國語小學建平中學西校的梅園三街坊，現在價格已比2019年低了10%，比起高峰期13000的房價，單價跌幅將近33%。在這類老破小里它算比較抗跌的，但即便跌穿2019年價格，仍可能存在價值陷阱。

? 郊區的次新房和老商品房：泡沫還沒擠完。在房產牛市中，爆火的大虹橋、臨港漲幅驚人。經過熊市洗禮，大虹橋房價從10萬到8萬再到7萬一路下行，如今最好的小區單價在6 - 7萬之間，普通小區跌到5萬左右。臨港的網紅盤更慘，高峰時炒到6萬每平米，如今35000，看房者寥寥無幾。很多二手房都跌到了7年前的價格，但此類房產2019年的價格并不等于安全線，部分區域房價仍有下降空間。除非是在當地上班買來自住的剛需客，否則郊區房子還是需要觀望，別急著去接飛刀。

? 市區的品質次新和豪宅：抄底窗口已經打開。這類房子是這次回調的誤傷對象，本來漲幅就不高，如今價格回調后也在相對合理空間。在這一輪樓市調整期當中，品質次新房表現相對堅挺，核心邏輯是它們擁有稀缺的地段、物業和產品力，安全邊際高，所以抗跌性強。這類房子不要再等暴跌了，接近2019年的價格，那就是機會。

最后給不同買家一些實操建議：

? 改善客戶：緊盯市區的品質次新房，砍價對標2019年成交價，遇到急拋房東可大膽抄底。

? 剛需客：郊區房可以繼續等一等，優先選擇地鐵沿線房，避開畫餅的板塊。

? 投資客：遠離老破小和郊區，優質地段的小戶型公寓也許是更好選擇。

? 有學區需求的人：盡量買九年一貫制的學區房，警惕那些估值虛高的高齡學區房。