上海房價跌回7年前,這種說法若是放在以前,那會被視為笑話。畢竟從2015年到2021年,上海樓市幾乎一路高歌猛進,房價翻倍的板塊比比皆是。
但是2023年的市場卻開啟了一段顛覆認知的去杠桿行情,并延續至今。有人翻出2019年的成交價去砍價,發現還真能砍成;有人抄底市中心的豪宅,單價竟比高峰期低了30%。就連大虹橋這種規劃的紅利區,部分次新房價格都跌破了2019年的水平。
今天我們拋開情緒,用真實成交案例和板塊數據回答三個關鍵問題:
1. 上海哪些房子真的跌穿了7年前的價格,哪些只是假摔?
2. 當前的價格相比7年前到底是貴還是便宜了?
3. 普通人該如何抓住這種非典型周期的機會?
大家都知道,2015年上海開啟了一波上漲牛市,但不同類型房產漲幅差異極大。老公房、市區老商品房和郊區的次新房,價格普遍翻倍,甚至有點透支未來5年的漲幅。而學區房獨領風騷,帶學區概念的房源漲幅遠遠超過大盤,成為硬通貨。不過,漲得快未必就是好資產,這種結構性錯配也為后續價格回調埋下了伏筆。
2022年后,一系列調控政策以及市場調整,讓上海樓市開始出現擠泡沫。如今有些房子已經跌回了7年前,但并不是所有房子都值得抄底,跌回7年前的房子有些是坑,有些是寶。
? 市區的老破小和學區房:要小心價值陷阱。上一輪普漲行情中,這類房子漲幅大,估值偏高。目前,一些學區的老破小價格已大幅回撤。比如對比福山外國語小學建平中學西校的梅園三街坊,現在價格已比2019年低了10%,比起高峰期13000的房價,單價跌幅將近33%。在這類老破小里它算比較抗跌的,但即便跌穿2019年價格,仍可能存在價值陷阱。
? 郊區的次新房和老商品房:泡沫還沒擠完。在房產牛市中,爆火的大虹橋、臨港漲幅驚人。經過熊市洗禮,大虹橋房價從10萬到8萬再到7萬一路下行,如今最好的小區單價在6 - 7萬之間,普通小區跌到5萬左右。臨港的網紅盤更慘,高峰時炒到6萬每平米,如今35000,看房者寥寥無幾。很多二手房都跌到了7年前的價格,但此類房產2019年的價格并不等于安全線,部分區域房價仍有下降空間。除非是在當地上班買來自住的剛需客,否則郊區房子還是需要觀望,別急著去接飛刀。
? 市區的品質次新和豪宅:抄底窗口已經打開。這類房子是這次回調的誤傷對象,本來漲幅就不高,如今價格回調后也在相對合理空間。在這一輪樓市調整期當中,品質次新房表現相對堅挺,核心邏輯是它們擁有稀缺的地段、物業和產品力,安全邊際高,所以抗跌性強。這類房子不要再等暴跌了,接近2019年的價格,那就是機會。
最后給不同買家一些實操建議:
? 改善客戶:緊盯市區的品質次新房,砍價對標2019年成交價,遇到急拋房東可大膽抄底。
? 剛需客:郊區房可以繼續等一等,優先選擇地鐵沿線房,避開畫餅的板塊。
? 投資客:遠離老破小和郊區,優質地段的小戶型公寓也許是更好選擇。
? 有學區需求的人:盡量買九年一貫制的學區房,警惕那些估值虛高的高齡學區房。
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