閩系房企，曾經是千億黑馬房企的代名詞。你可以說他們激進，也可以說他們眼光毒辣。

但再好的光景，也抵擋不住行業周期的捶打。

隨著老一代閩系房企的退場，以建發房產、國貿地產、象嶼地產、聯發集團為代表的新閩系房企“四小龍”，正成為閩系房企的代言人，清一色的國資。

不過在市場持續調整下，國企也開始為過去的激進買單。

近日，聯發集團進行了人事大換防：

董事長趙勝華改任總經理；建發集團副總經理王文懷調任董事長。

聯發集團成立于1983年，早期主要承擔廈門特區的基礎建設與招商引資任務，建發于1997年接手聯發集團后，確立后者房地產開發為龍頭主業的戰略定位。

核心崗位同時調整還是比較少見的，但說到底還是業績惹的禍。

在業績承壓的同時，聯發集團依然嘗試通過貨值換倉“自救”。去年10月，他們聯合新加坡豐隆集團，以89.4億總價拿下上海黃浦新天地板塊一宗商住地塊，僅住宅貨值就約120億。

此次聯發人事大換防，背后有哪些戰略考量？上海新天地項目又會否生變？今天艷姐就和大家聊一聊。

01

集團空降董事長

原董事長降為總經理

這次人事換防的兩位主角都是建發體系內的“老人”，可以說是根正苗紅。

出任董事長的王文懷，出生于1972年，畢業于廈門大學。1998年便進入建發集團，履歷大多跟投資、金融相關。1998年到2015年，王文懷歷任建發集團投資部副經理、投資二部總經理、投資總監等職。

王文懷（圖源官微）

2015年底，王文懷進入建發集團管理層，出任副總經理，兼任廈門建發新興產業股權投資有限責任公司董事長、君龍人壽保險有限公司董事長。

翻看王文懷的履歷，艷姐覺得他的投資能力相當強悍。

在擔任廈門建發新興產業股權投資有限責任公司董事長期間，王文懷先后參與基金投資超100支，管理資金規模近250億，累計參與投資超200家企業，其中大約有40家被投企業在國內外資本市場上市；

在擔任君龍人壽保險有限公司董事長期間，王文懷也是通過自上而下的改革，帶領公司從年年虧損到扭虧為盈。接手君龍人壽前，公司一直處于虧損狀態，2010年-2019年曾連續10年每年虧損1000萬以上，2019年更是虧損超6300萬，2020年君龍人壽便實現812萬的凈利潤。

相比王文懷，此次被降職為總經理的趙勝華在建發的資歷更深，不過大部分履歷都集中在聯發集團。

趙勝華出生于1970年，1992年加入建發，此后先后擔任聯發集團財務部總經理、總經理助理、副總經理等職務；2010年出任聯發集團總經理，2016年擔任聯發集團董事長兼總經理，2022年擔任聯發集團董事長，直至此番調整。

趙勝華（圖源官微）

應該說，趙勝華見證了聯發曾經的高光時刻，也見證了聯發如今的落寞。

在趙勝華任董事長期間，聯發集團的權益銷售從2016年的147.5億增長到2023年的298億，增幅102%；營收從111.73億增長到288.2億，增幅158%；但歸母凈利潤卻從10.06億降到0.72億，降幅超90%。可以說是增收不增利。

特別是到了2024年上半年，聯發集團的歸母凈利潤虧損3.45億。

（數據來源：建發股份財報）

從集團公司副總經理，到出任孫公司董事長，艷姐覺得王文懷多少是帶著“救火隊長”的任務來的，估計也是希望借助王文懷過去的投資和財技，能盡快實現聯發的扭虧為盈。

隨著降職為總經理，趙勝華曾經的下屬，聯發集團原總經理莊學謙也獲得了晉升，升任副董事長。

02

戰略“失誤”

重倉三四線成為業績“吞金獸”

艷姐還注意到，在此次董事長、總經理雙雙調整的同時，聯發集團對組織架構也做了巨變。

集團層面：

①總部產品研發部和設計管理部合并為產品設計研發管理部；

②投資發展部并入財務部；

③營銷管理部變更為營銷策劃管理部；

④成本管理部變更為成本與供應鏈管理部；

⑤信息化應用部變更為數字智能化管理部。

城市公司層面，撤銷所有13個城市公司，重組為10個事業部：

①杭州公司與上海公司合并為滬杭事業部，事業部總經理由集團副總經理孫濤兼任；

②福州公司與廈門公司合并為福州事業部，事業部總經理由原福州公司總經理黃睿擔任；

③南京公司與合肥公司合并為南京事業部，事業部總經理由原南京公司總經理陳群誠擔任；

④深圳公司調整為大灣區事業部、重慶公司調整為重慶事業部、南寧公司調整為廣西事業部、武漢公司調整為武漢事業部、南昌公司調整為江西事業部、天津公司調整為天津事業部，西安公司調整為西安事業部。

這么做的目的很明確，區域聚焦、組織精簡、提高效率。

要知道在架構調整前，聯發僅總部就有18個部門，多個部門職能出現交叉。

聯發集團調整前的組織架構

（資料來源：聯發2024資信評級報告）

每家房企在年初或年末根據業績或戰略對組織架構進行調整并不少見，但像聯發這樣進行顛覆性調整的，確實很罕見。

艷姐在前面說，聯發這次巨變主要還是業績惹的禍，但業績歸根到底還是戰略的結果。

與建發房產聚焦一二線城市不同，聯發在三四線低能級城市布局了不少項目。

截至2024年上半年，聯發土儲規劃建面約641萬㎡、154個項目，其中：

湖北鄂州約124萬㎡、重慶約97萬㎡、南昌約76萬、廣西（南寧、桂林、柳州）約67萬㎡。

僅這6個城市的土儲占比就接近60%，有54個項目。

而在廣州有13.9萬㎡、上海13.8萬㎡、深圳3.7萬㎡、杭州3.5萬㎡……

早年間一線及強二線城市限購，聯發在三四線城市確實吃到了不少紅利，但市場逆轉，三四線城市甚至部分二線城市去化困難，貨值貶損甚至計提跌價準備很難避免。

2021年-2023年，聯發資產減值損失分別為7.51億、10.15億、14.77億，2024年上半年資產減值損失6.14億。在樓市持續調整下，三四線項目帶來的資產減值未來仍將持續。

也就是說“重倉三四線”，已經成為聯發利潤和業績的“吞金獸”。

占地超2000畝的湖北鄂州聯發·紅墅東方效果圖過程稿

艷姐覺得，相比于建發等閩系國企“四小龍”，聯發的戰略調整速度明顯慢了很多。

聯發的業績“窟窿”，母公司建發股份也壓力山大，在去年建發股份中期業績會上，建發股份董事長林茂就開出了藥方：

持續降本減費；盤活各類資產；加強投資測算精準度；謹慎拿地。

只是林茂的藥方還沒奏效，更高一層的建發集團就接手了聯發的整改。

值得注意的是，在建發集團內部，王文懷是集團黨委委員、副總經理，甚至比林茂的職務還要高。

03

聯發自救

上海百億頂豪項目何去何從？

雖然重倉三四線導致業績持續下行并虧損，但艷姐注意到，聯發近幾年也通過貨值換倉、加大在上海的投資力度來持續自救。

克而瑞數據，2024年聯發拿地金額123.4億，新增貨值205.6億。僅在上海就拿了2幅地塊：

4月，聯合象嶼以23.63億拿下浦東曹路宅地，開發象嶼聯發·金海汀雲臺項目；

10月，聯合新加坡豐隆以約90億拿下黃浦新天地燙金商住地塊。

僅這2個項目的住宅貨值就超160億。特別是新天地項目，對聯發極具戰略意義：

其一，是聯發進入上海2年半來，首次布局城央板塊；

其二，是聯發近年投資最大、最優質的一個項目。

聯發上海新天地項目區位示意

當然，新天地項目一定程度上也肩負了聯發戰略轉型、貨值換倉的重任。

從區位上看，地塊足夠優質。地塊位于黃浦區中部、淮海中路街道東側，靠近老西門街道和豫園街道，緊靠地鐵 8、10 號線老西門站；

從板塊來看，價值足夠亮眼。緊鄰新天地核心區，被翠湖天地1-6期，中海順昌玖里、中海建國里、復興瓏御等一眾豪宅圍合；

從質素看，地塊具備頂豪基因。塊地規劃建面約5.87萬㎡，將打造總高135米的超高層和數棟風貌別墅，既無中小套戶型要求，也無自持要求，5%的保障房也是將配建在地塊之外。

基于這樣的屬性，聯發新天地項目甚至可以效仿套均1.1億的翠湖天地六期（翠6），放開了做大戶型來保證圈層的純粹性，或許熱度不一定比得上翠6，但好歹是翠6的鄰居。

聯發上海新天地項目區位示意

新天地板塊，也是上海熾手可熱的板塊。

如果要找衡量指標，可以看一下板塊的二手房價和新房去化表現。

9年房齡的翠湖天地五期（雋薈）最近的成交單價超過24萬/㎡，5年房齡的中海建國里的成交單價也超過17萬/㎡。

再看新房，項目北側的翠湖天地六期，去年9月，108套房源以均價21萬/㎡開盤日光，銷售120億；南側的中海順昌玖里，去年3月，512套房源以均價17.2萬/㎡開盤日光，并以196.5億創造全國單盤單日銷售紀錄。

在新天地這樣的地方，有前人的成功案例在，要超越固然有難度，但是只要在已有的基礎上，做到小有出彩，基本都是穩贏的結局。

當然，雖然在上海聯合打造了保利聯發·光合臻園、建發聯發·青云上、象嶼聯發·金海汀雲臺3個叫好又叫座的產品，但聯發在頂豪項目的打造、品牌，以及風貌別墅的打造上并不出彩。

首進上海市中心，就能拿下如此豪橫的項目，或許連老大哥建發房產都要刮目相看。

艷姐注意到，聯發與豐隆近日組建了項目公司，雙方股權占比49%：51%，算上土地出讓金和滾動開發成本，聯發起碼要掏50億。

眼下，隨著聯發刮骨療毒式的整改，特別是上海公司與杭州公司被整合為滬杭事業部，集團副總經理、杭州公司總經理孫濤兼任事業部總經理后，資金投入巨大、開發周期漫長的新天地項目未來會何去何從？

是轉手賣個好價錢？或者轉讓給建發房產開發？

一切都還有待時間給到答案。

結語

過去，聯發集團一度通過重倉三四線快速擴張做大規模，也嘗到了一二線樓市需求外溢的紅利。

但眼下，行業深度調整，三四線城市項目的存貨減值，就像無底洞一樣，持續吞噬聯發集團本就稀薄的利潤。

如今的聯發，終于嘗到了戰略轉型慢半拍的苦果。

或許，此時的王文懷，壓力并不比趙勝華輕！

聯發刮骨療毒式的整改，未來成效如何，我們也拭目以待。

主編：張艷

責編：Eric

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