房姐，看了您幾年的文章了，非常認同您的觀點，現在想請教一個置換問題，我們的房子在亞運村歐陸經典，四居室，是一個塔樓戶型，孩子已經上大學了，平時只有我們兩口人住，考慮到現在家里不需要那么大了，同時這幾年塔樓確實是在走下坡路，所以我們想換一個板樓3居，有兩個選擇我們現在舉棋不定，到底是在朝陽換，還是海淀換，朝陽我們的生活圈子比較熟悉，海淀的話可能會超點我們的預算，但也能承受，想請您給指點一下！

房姐回復：

兩個維度：產品維度和區域維度

先看產品維度，真的要給你點贊，很多人是完全沒有你這種先知先覺的想法的，這幾年我們團隊跟蹤過幾個類似于歐陸經典塔樓產品的小區，發現這種產品的漲跌幅度平均（-20～10），其中塔樓4居室的漲跌跨度最大，跌幅下限很大，漲幅上限很小，2居和3居室跨度還好一些，很多人不明白為什么會這樣？

原因就一個，產品迭代！

15年前諾基亞、摩托羅拉、三星，這三大品牌占據了中國80%的市場，現在都成紀念品了；5年前你走在路上看到的新能源汽車用手指頭都能數的過來有力量，現在呢，電車已經普及了；我記得剛在北京參加工作入職的時候，拍照就找科達，現在科達已經完全消失在北京的街鋪了；北京昔日高高在上鬧市中心的百貨商場，已經關閉的寥寥無幾了，海淀曾經富婆的購物天堂，當代商場拆了，雙安完全沒有了人氣；還有很多類似的案例，你自己去觀察。

這就是一個時代的落幕，而這些塔樓小區都是2000-2005年左右那個時間蓋出來的產品，20多年過去了，年久失修，小區本身就存在很多毛病了，并且還是4居室的塔樓，一般買4居室的都是改善升級的家庭，對品質是一定有要求的，輕易不會買的，其次當年花錢買4居室的人，都是那個時候的富人，這些人更需要升級住房，所以導致這種塔樓的4居室，接盤的人不愿意接，持有的人不想要，這就是典型的“大戶型綜合癥”，你說尬不尬。。。

區域維度，先擺擺數據，2024年海淀GDP 1.1萬億，穩居北京第一，朝陽是0.84萬億，光這個數字可能不夠直觀，我再給你補一個更嚇人的，北京的AI企業，海淀一個區就占了70%，1300多家！不是開玩笑，這可是實打實的數據。

經濟基礎決定上層建筑，這話一點不假，你看這些年海淀的房子，相比其他區域，算是堅挺得很了，就是因為有真金白銀的產業支撐！

憑心而論，朝陽雖然也不錯，但是相比海淀的高端科技、人工智能真是相差甚遠，海淀現在是真的在往上走，光是今年，海淀就要引進368萬平米的產業空間，上千家企業要進駐，再加上海淀的高校和教育，如虎添翼，人都來了，房子自然就帶活了。

所以，我一直都建議大家有條件的往海淀走，沒條件的創造條件，漲不漲先不說，最少不賠錢，別的區域可沒這個硬實力。

最后再提醒所有人，手里持有塔樓四居室的，除了個別的像世紀城，萬柳，東西城次新還好一些之外，其他的都要小心了，能賣就賣，能換就換，換不了也賣不掉的，也要想辦法激活。

#房產 #北京樓市 #北京房姐