兩大商業項目明年落地，或進一步催熱區內樓市

自去年起，廣州市荔灣區的聚龍灣、石圍塘等地啟動拆遷，到如今坑口、山村的補償方案出爐，大量拆遷居民涌入新房市場，紛紛在荔灣周邊看房。不少買家希望在“老地方”換房，總價親民的小戶型尤其搶手。新快報記者了解到，荔灣已成為目前全市去化周期最短的區，一手住宅去化周期為11.7個月。有業內人士指出，不少荔灣新房都是學鐵商齊全的項目，加上白鵝潭萬象城、太古里兩大商業明年將落地，區域價值逐步兌現，個別項目推出特別優惠及采用高傭渠道策略，令去化進一步提升。

■荔灣白鵝潭板塊項目在“五一”假期人氣十足。

拆遷居民傾向于就近置換

芳村新房市場趨熱

聚龍灣、石圍塘片區啟動大規模城市更新，隨著拆遷補償方案的陸續落地，荔灣多個樓盤銷售中心的銷售人員都表示，有不少拆遷居民前來咨詢和看房，他們都希望繼續留在熟悉的生活圈。

芳村怡花閣小區居民李先生告訴新快報記者，自己所在的小區屬于聚龍灣舊改片區，目前已簽約，他正在原居住地周邊找新房。“從小在這里長大，親戚朋友也都住在附近，所以換房還是想在這邊。”李先生的購房目標非常明確：總價350萬元以內，三房，靠近地鐵站。“我家面積70多㎡，拆遷補償金額約5.6萬元/㎡，希望找一套拆遷費能覆蓋總價的新房，（支付房款后）還能留點錢裝修。”在荔灣芳村某紅盤，現場銷售人員表示，近期接待的客戶有不少類似李生這樣的拆遷居民。“他們購房決策快，對價格敏感，對房子所在地段和配套要求高”。

高使用率、低總價的

新規產品尤其受市場歡迎

據克而瑞廣佛統計，截至2024年四季度，荔灣區已有9個舊村確認實施主體。以山村為例，《荔灣區山村城中村改造（一期）項目國有土地上房屋征收補償方案（征求意見稿）》顯示，有產權登記的住宅最高補償均為4.46萬元/㎡，疊加獎勵后最高可達5.6萬元/㎡。而目前荔灣主流新房價格在3萬元-5.5萬元/㎡之間，起步戶型多為75㎡-86㎡，個別項目門檻更低，甚至達到69㎡三房。

醫藥港板塊某新盤的銷售人員表示：“69㎡的小戶型在4月就進入清貨階段，很多拆遷居民是沖著小戶型來的。我們戶型空間利用率高，能夠滿足多數家庭的基本居住需求。”

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉告訴新快報記者，得益于去年以來多個新盤的快速去化，截至今年4月末，荔灣一手住宅可售面積為74.99萬㎡、共5623套，去化周期為11.7個月，是全市去化周期最短的區域。從庫存結構來看，目前荔灣區120㎡以下各面積段戶型去化周期均低于9個月，而120㎡以上各面積段戶型去化周期均在20個月左右，反映當前荔灣的剛需、剛改需求更為活躍，特別是一些高使用率、低總價的新規產品尤其受市場歡迎。

房地產市場研究專家鄧浩志指出，與廣州市天河區的珠江新城、海珠區的琶洲等板塊140㎡以上大戶型成交持續增長的態勢不同，荔灣老區以及海珠西的小戶型去化速度更快，但大戶型則去化較慢。“目前，荔灣多數樓盤的戶型上限面積在120㎡至130㎡之間，超過140㎡的產品較為稀缺，這反映出當前市場對改善型需求的挖掘仍有待加強。”

舊改需求疊加商業升級

500萬元以內新房受熱捧

在剛剛過去的“五一”假期，荔灣新房市場出現銷售小高峰。合富研究院監測數據顯示，“總價500萬元以內、地段成熟且優惠力度大”的剛需首改項目成為市場熱點。根據克而瑞廣佛監測，在“五一”假期，新盤入市重塑樓市價格，總價200萬元至400萬元、400萬元至600萬元的產品比例擴大至65%，剛改產品占據主導地位。荔灣新房項目折扣力度主要集中在九六折，個別紅盤如保利珠江天悅價格則保持穩定，優惠力度與假期前持平。廣州中原研究發展部同樣指出，“五一”假期的市場狀況顯示客戶的需求正在重塑，從價格因素擴展到“好房子”層面，同時高規格配套，高舒適度的產品成為購房者首選。

新快報記者了解到，在“五一”熱銷的荔灣項目“力卷”性價比。據合富研究院監測，在建的地鐵東沙站附近的保利珠江印象，加推總價400萬元內的88㎡三房產品，周邊為星河COCO Park綜合體，“五一”假期成交約20套；新世界·天馥憑借成熟的“學鐵商”配套和高配裝標，加推79㎡至139㎡三房至四房產品，假期成交超40套；力誠榕城灣則以“低門檻上車盤”的定位突圍，部分房源均價僅3萬元/㎡出頭，吸引了一些預算有限的購房者。

荔灣新房市場火爆，離不開區域價值的逐步兌現。商業配套上，白鵝潭萬象城、太古里兩大商業綜合體預計明年開業，目前廣建、太古和山姆等項目主體結構已封頂。有業內人士指出，高端商業項目開業，不僅能提升區域內的商業氛圍，還將吸引更多的人才流入，引發更多購房需求。

鄧浩志表示，荔灣不少新盤都是“學鐵商”齊全的項目，舊改需求疊加商業升級，有可能進一步提升去化速度。“該區購房者傾向理性購房，根據自身需求和經濟實力選擇房產，不希望有太大房貸壓力，近日公積金利率下調等政策將進一步降低購房成本。對于開發商而言，精準把握剛需、剛改需求，持續優化產品設計和營銷策略，推出對應的緊湊戶型，將是在市場競爭中脫穎而出的關鍵。”他說。

■新快報記者 何璐詩