從去年底開始，咨詢申度君目前是不是買房時機的用戶和朋友非常多。過完中國傳統新年，上海的新房和二手房成交在2月底逐漸呈現恢復的趨勢。我們用理科生思維、用數據說話，從各個方面分析一下目前的市場狀況，以及3月小陽春會不會如約而至？

（注：數據分析均基于2月上海房地產市場數據，展望3月）

01

上周二手房市場表現

1. 成交量回復

• 上周（2.17-2.23）網簽5,581套，環比增長18.54%，日均797套
• 周末單日成交破千套（2/20達1,291套），創節后交易高峰
• 截至2/23累計成交12,565套，預計全月將達15,600套（工作日日均614套）

2. 價格平穩，掛牌分化

• 住宅均價62,193元/㎡（環比+0.1%）
• 浦東以38,093套掛牌量居首，長寧掛牌量環比增長9.23%最快
• 崇明掛牌量環比下降4.59%

02

上周新房市場表現

1.量價同步回升

• 上周（2.17-2.23，以下同）成交7.47萬㎡（環比+49.13%），均價64,900元/㎡（環比+4.04%）
• 嘉定區以1.19萬㎡成交量居首，浦東7.34億元成交總額領跑

2.項目分化顯著

• 剛需主導：4-6萬元/㎡項目占網簽主力，松江招商時代潮派（53439元/㎡）成銷冠
• 高端突破：徐匯中海領邸集中網簽

03

2月區域成交格局分析

1. "三足鼎立"格局強化

嘉定（上周成交1.22萬㎡）：南翔板塊+嘉定新城驅動，5-6萬元/㎡首改產品占區域成交85%，反映外溢剛需向品質改善升級趨勢。

浦東（上周成交1.17萬㎡）：世博板塊高端項目（保利世博天悅16.6萬/㎡）與三林板塊中端項目（招商臻境6.8萬/㎡）形成"啞鈴型"供應結構，滿足全客群需求。

閔行（上周成交1.04萬㎡）：浦江板塊招商中旅攬閱（6.3萬/㎡）承接徐匯、黃浦外溢改善客群，軌交15號線沿線項目去化提速。

2.遠郊復蘇路徑分化

青浦/松江：4-5萬元/㎡項目周均去化20-30套，需警惕同質化競爭。

崇明：掛牌量環比降4.59%，去化周期延長至18個月（遠高于全市均值9個月）。

3.價格梯度扁平化：

核心區（如徐匯）與近郊（如南翔）價差從3.5倍縮窄至2.8倍，加速剛需客群向城市副中心遷移。

04

供應相對短缺缺

1. 目前，上海樓市新增供應/成交比降至0.31（健康值為0.8-1.2），庫存去化周期僅2.8個月（住建部預警線為6個月）。雖然開年推盤較少是一個偶發因素，但從去年的土地供應來看，今年整體供應商確實會偏少。

2. 項目推盤"小步快跑"策略：單項目推盤量控制在100-150套，試探市場承接力。

05

土拍-房價傳導加速

去年底至今年初，土拍價格持續走高，市中心地塊樓板價創新高，可能倒逼整體價格中樞上漲5-8%。

06

結論

預計3月將迎來"小陽春"行情，但呈現三大特征

1. 結構性分化加?。汉诵膮^高端項目去化加速vs遠郊剛需盤競爭激烈

2. 價格梯度重構：土拍高價地塊入市或推動整體價格中樞上移5-8%

3. 政策敏感度提升：限購政策獲得再次調整動力