文/樂居財經(jīng) 林振興

董毅有了新身份，越秀地產(chǎn)北方區(qū)域總經(jīng)理。

他的升職，是靜悄悄的。要不是原經(jīng)理郭偉智逐步“隱身”，外界或許很難察覺這個變化。

2月24日-25日，郭偉智一連卸任8家越秀地產(chǎn)青島子公司所有職位，將法人、董事長、經(jīng)理的交接棒給到了董毅。

這8家公司包括青島祿宏房地產(chǎn)、青島佳景房地產(chǎn)、青島東輝房地產(chǎn)、青島越港房地產(chǎn)、青島祥錦房地產(chǎn)、青島云佳房地產(chǎn)、青島宏秀房地產(chǎn)、青島中耀房地產(chǎn)。

實際上，春節(jié)過后，郭偉智就開始頻繁卸任越秀地產(chǎn)多家子公司的職位，先是2月12日退出青島越雋實業(yè)，緊接著六天后又退出青島越星房地產(chǎn)。跟上述一樣，接替者也是董毅。

不止青島，在越秀北京，也慢慢浮現(xiàn)出董毅“上位”的跡象。

董毅先是成為越秀昌平項目——梧桐星宸的一把手。

這個項目地塊并不是靠董毅拿下，而是2023年7月20日，首開股份以31.97億元+2.3萬平米現(xiàn)房摘得。一年后，項目公司北京怡同置業(yè)引入北京建工地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)，董毅成為新法人并兼任經(jīng)理。

而后，他又“掛帥”功德寺項目。

時間拉回去年11月5日，“福將”董毅親自下場舉牌搶地。他很幸運(yùn)，用玄學(xué)擊敗了多家實力強(qiáng)勁的對手，以63.825億元拿下功德寺東側(cè)地塊。隔壁西側(cè)地塊則被綠城以51.75億元摘得。

再后來的故事，地產(chǎn)圈都很熟悉了，綠城與越秀聯(lián)姻，共同開發(fā)西側(cè)和樾玉鳴。但董毅卻不是很厚道，東側(cè)和樾望云卻不帶綠城玩，而是牽手了華潤置地。

理所當(dāng)然，董毅也成為和樾玉鳴項目公司的法人兼董事長，以及和樾望云項目公司的法人兼經(jīng)理。

但在之前越秀北京項目中，例如懷山府、星樾、天玥、香山樾，法定代表人、董事長（或經(jīng)理）均是郭偉智。

眼下，雖然郭偉智逐漸“隱身”、被董毅分權(quán)，但他仍是越秀地產(chǎn)北方區(qū)域董事長。

01

郭偉智和董毅是上下級關(guān)系，他們前后腳跳槽到越秀地產(chǎn)。

2023年2月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地產(chǎn)，擔(dān)任北方區(qū)域副總經(jīng)理，北京公司總經(jīng)理。跳槽到越秀地產(chǎn)前，他曾是旭輝華北區(qū)域集團(tuán)的總裁。

而后，郭偉智加入越秀地產(chǎn)，擔(dān)任北方區(qū)域董事長兼總經(jīng)理。

在外界看來，二人關(guān)系其實蠻微妙的。

兩人在原來任職的房地產(chǎn)企業(yè)都是華北區(qū)域總經(jīng)理。但如今在越秀地產(chǎn)郭、董變成了上下級，董毅真的會服郭偉智嗎？

郭偉智1975年生、南方人。他是一個念舊的人，2001年加入廣電地產(chǎn)，一呆就是20年。

廣電是廣州老牌本土開發(fā)商，2016年金地商置分別以兩次總額18.74億全面收購廣電，成為金地商置旗下公司。2020年，郭偉智被免去廣電地產(chǎn)高級副總職務(wù)，任命為金地商置華北區(qū)域總經(jīng)理；次年他被調(diào)任華中、成立華中區(qū)域。

在金地商置期間，郭偉智跟越秀也有著多次的項目合作，彼此并不陌生。有獵頭說，越秀以前就挖過他。

眼下，郭偉智除了是越秀北京、濟(jì)南等多家公司的負(fù)責(zé)人，他還是湖北勤電壹號科技投資中心（有限合伙）（簡稱“勤電壹號”）的股東。

在郭偉智被調(diào)任華中的前一年，勤電壹號成立了，注冊資本1580.8432萬元，它旗下僅有一家子公司——勤電通信服務(wù)。目前，勤電通信服務(wù)不僅被限高，還被列為被執(zhí)行人。

02

加入越秀地產(chǎn)整整兩年，董毅帶領(lǐng)這家房企在帝都硬氣起來，敢從本地央國企嘴里“搶肉”。

這兩年，越秀在北京拿下了五塊地，總拿地金額超227億元，大部分項目是以高溢價率成交。

董毅上任后的首戰(zhàn)便是，2023年2月，以59億元一舉拿下兩宗熱門地塊，打造石景山天玥和昌平朱辛莊星樾。

這兩個項目是越秀自己獨(dú)立操盤，很是爭氣。其中，天玥期房網(wǎng)簽359套、成交額25.67億元，基本已拿回地價款；2月10日，該項目4號樓69套現(xiàn)房取得預(yù)售許可證。

越秀星樾規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當(dāng)天售罄，成交均價6.14萬/平，收金超26.6億元。

2024年12月底，星樾3#、4#樓現(xiàn)房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網(wǎng)簽63套。其余400多套房源暫定于2025年分兩批推售。

新官上任三把冠，董毅對于對蓋房子速度的要求更高。例如，天玥平均不到15天就要蓋一層。星樾更絕，從拿地到開盤只用了77天。

通常而言，樓盤開發(fā)周期越短，資金成本越低，換取的利潤越高。但高周轉(zhuǎn)，也會帶來一些問題。

星樾項目公司曾因未取得夜間施工許可證，使用水泥罐車在工地夜間進(jìn)行澆筑作業(yè)，對環(huán)境造成噪聲污染，被北京市昌平區(qū)史各莊街道辦事處罰款1萬元。

緊接著2023年中，越秀又跑去海淀砸79.35億元拿地，并牽手城建發(fā)展一起打造香山樾。目前，該項目網(wǎng)簽263套，成交額68.9億元。

去年10月，香山樾項目公司因9月22日-26日期間，對南辛莊關(guān)帝廟進(jìn)行裝修，不符合文物建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)，對文物建筑造成局部破壞，并造成嚴(yán)重后果，被北京市海淀區(qū)文化和旅游局處罰10萬元。

03

2024年，越秀在京城土拍場上依舊兇猛。

除了11月5日，功德寺雙子星地塊的土拍現(xiàn)場，綠城和越秀成為幸運(yùn)兒，分別以51.75億元和63.825元億元搖中西側(cè)地塊和東側(cè)地塊。

更早之前的10月22日，越秀地產(chǎn)與未來科學(xué)城組成的聯(lián)合體，在昌平以底價25.33億元拿地，打造星耀未來。

眼下，該項目卻因為是否封閉陽臺，處于輿論的風(fēng)口浪尖。

群眾要求星耀未來公開承諾并在預(yù)售合同中明確陽臺和設(shè)備平臺不封閉。越秀不僅沒正面回應(yīng)，反而打起了太極，僅承諾，“交付前將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案建設(shè)及驗收，依法合規(guī)進(jìn)行銷售宣傳。”

不僅自己下場拿地，越秀還與首開開展項目合作，打造梧桐星宸。董毅很拼，為了賣房，他親自下場為該項目搞了一場直播。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2023年12月14日，梧桐星宸首次取證，批準(zhǔn)銷售374套房源，已簽約293套，成交均價50188.01元/㎡；緊接著12月26日二次取證，批準(zhǔn)銷售198套房源，已簽約144套，成交均價49549.22元/㎡；去年3月1日三次取證，批準(zhǔn)銷售406套，已簽約202套，成交均價49337.44元/㎡；緊接著5月10日四次取證，批準(zhǔn)銷售房源273套，暫無成交信息。

去年中期業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)透露，“2024年北京單城銷售目標(biāo)為120億”。董毅完成kpi了嗎？

根據(jù)2024年北京房企銷售排行榜，就算全口徑銷售金額，去年越秀地產(chǎn)完成了104.25億元，排名第11，離集團(tuán)定下的銷售目標(biāo)還是有不小差距。

董毅肩上的擔(dān)子并不輕，配合他的副手是李亮、馬成輝，他倆均為越秀地產(chǎn)北方區(qū)域副總經(jīng)理。

眼下，董毅團(tuán)隊還有一個滯銷盤需要收拾。

懷山府，四年時間就賣了50套，經(jīng)常出現(xiàn)在北京網(wǎng)簽排名倒數(shù)第一。

去年底，懷山府項目公司還收到一紙罰單，被北京市規(guī)劃和自然資源委員會懷柔分局通報批評，并對項目現(xiàn)場營銷負(fù)責(zé)人處2000元罰款。