我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

請問現在成都人是買房的多還是賣房的多呢？總的資金量來說，大家還看好成都樓市嗎？

房段子解答

說一組數據。

2024年，成都二手房賣出23.13萬套，均價124萬，總貨值2880.7億。（據貝殼研究院西南分院，套均90平，成交單價1.38萬）。

2024年，成都新房賣出9.94萬套，均價265萬，總貨值2635.8億。（據克而瑞四川，套均131平，成交單價2.02萬）。

如果不考慮新房二手房的房貸，也不糾結外地購房者的流入流出的話，那么這里面有245億的差值。

說悲觀一點，成都人賣房套現了245億，但是沒有再扎進樓市，跑路了...

不過也要樂觀地看到，跑路的資金量只占8.5%，少之又少。充分證明了成都樓市的穩健性，絕大多數購房者還是愿意相信成都樓市，愿意堵上城運的。

今年成都二手房的成交量依然是龐大的，釋放出來的資金量，還會大手筆（超過90%）砸到新房市場嗎？

新房的成交量有可能是萎縮的（包括新二占比），但是隨著各種土拍成本的提高，4.0住宅的花式炫法，新房的價格成本看漲。

只不過成交量*成交價這種總貨值，依然會體現出求穩的姿態。

說直白一點，置換的成本越來越高，這是常量。但有個變量，那就是人的主觀能動性。部分人會選擇放棄跟進，但也有人舉家all in。

樓市不僅分化房價，也分化人群，大家擦身而過，互道燒餅。

會員提問

我的情況是，有一套空置的雙流那邊**的房子，目前一直糾結賣不賣，所以想請教一下專業人士對成都房地產未來走勢的一點看法？現在是糾結賣不賣止損？成本是125萬，現在目測虧損幾十萬了，房子掛出來了你看看。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

我這邊復盤分析了下你這個房子，情況還挺嚴峻的，不容樂觀。

從小的角度來說，***本身是剛需樓盤，定位于預算百來萬的南門尤其是天新雙流上班族，本身樓盤的品質談不上高，位置上又是***方向，前幾年熱炒的時候還有熱度，但是現在來說，熱度大大降低，就連隔壁的***這類區域，也都存在明顯的熱度降低，整體的價值認定更低了。

關鍵是，***這周圍已經成型定型了，周邊幾個剛需樓盤一起，沒有大的動能，周圍的開發力度不高，尤其距離地鐵步行要1公里多，也沒有其他新增地鐵規劃，所以長期來看，它的高光時刻已經過去了，接下來陰跌的概率很大，而且持續周期非常長。

再說更大的角度來說，現在國內房地產不景氣，經濟也比較蕭條，大的刺激政策沒有了，出盡也沒法拉漲疲軟的行情，從一線到二線到三線，08年、15年這種輪動翻倍暴漲的行情，短期十年內應該是見不到了。

后面不排除可能有漲到不虧本的狀態（表面買入價），但通脹、利息、機會成本，時間周期成本，我覺得都非常不劃算。

總而言之，地段產品不行，大周期行情不行，***未來可見的幾年內，還會一直跌跌不休，建議趁早出售。 賣房技巧：https://weibo.com/1551561845/Nx3KicPuh

賣房最大的參考就是鄰居的掛牌和成交價，當前小區掛牌單價大多是1.1萬出頭，同戶型掛牌大概是一萬二三，也并不高，說直白一點，這里很可能跌破1萬。

現在的成交價，已經在1萬出頭徘徊了，最新的一套88平套三，成交單價是1.19萬，總價106萬，其他的套二套三戶型，單價只有1萬。你這套掛牌125萬的確是高了，我估計目前的行情在105-115萬之間，考慮到你的裝修樓層采光視野的話，最好的情況是往110萬+靠一靠，在不久的后面，跌破1萬的單價，你算算損失能擴大到多少？

我看這套房也算是自住裝修的，不知道你們是空置還是出租還是自住？如果是自住的話，賣了一時半會兒也不知道怎么買或者沒法買更好的（必須要買，是置換需求），建議斟酌下，是否當永久房東，長期自住下去。反之，如果是出租空置的純粹套現行為，我覺得長痛不如短痛吧，割肉到110+，快點跑路，接下來的幾年，還要持續下跌，損失不會低。一定要刻意熬漲回來的話，風險性太大，時間周期太長。

會員提問

你好，我正在尋求資產優化建議，去年用A小區抵押貸出來60萬，上車B小區79平套二（明年4月滿二），裸價192萬。想的是后面高點賣掉A小區這套87平的套三單衛，當時還能賣個200，但想著要230，所以現在更慘了，有個出價156萬的要不要出手還是等等再說呢？此外還有個二八的C小區小套三新房五年限售中，不知道要怎么配置這三套房的優化了。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

其實三套房來看，主要還是看你們的優化方向，尤其是帶入自住屬性來看，如果是純剛需自住一套，那么可以選擇最優質的一套即可，如果是通勤+剛需自住為主，那么就要看你們的工作地點，如果是走純改善路線的話，那么就要考慮到全盤出售后的改善買法。

我們挨個來談。

B小區的套二，去年買的，明年才能解除限售，79平192萬，折合單價2.43萬，目前房價垮了還挺多，掛牌只有一百五六，成交就更低了，屬于高位站崗了的買法，到了明年4月，要么割肉，要么繼續持有。

從大的趨勢環境來說，這一百六七的報價，還沒到底，我估計接下來的一年左右，還要持續陰跌，具體何時觸底，好的話可能明年此時，壞的話，就要在熬1年多。

總的來看，我覺得這套房就先拿來自住吧（相當于租金回血），耐心一些，等待觸底反彈，本身這個小區的地理位置好，得房率高，房子內部裝修好，按照現在的行情來說，租金回報還可以（2.2%+），已經高于成都行情下的2%，這意味著它的價值是被低估了的。

等待觸底反彈，耐心蟄伏，或許是一個不錯的辦法，至少來說，后期幾年可能三五年，恢復到190+是概率比較大。

還有就是，當前它的持有成本問題，抵押貸的利率還好，不算很高，另外首付之外的杠桿貸款問題（現在利率也降下來了，不到4%吧？）也要參考，唯一能做的是1、持有等待；2、自住沖抵盈虧；3、想辦法降低杠桿。

怎么降低杠桿？我覺得就回到了第一套的問題，A小區87平的單衛套三，這個盤是全款，但是有60萬的抵押貸，所以也算是有負債的問題，現在行情的話，大概是150多萬，你有個買家出156萬，粗略來說也還算符合市場行情，沒有亂給價格。只不過相比高點，的確是低了不少。

這個樓盤整體來說，價值韌性要低于B小區一些，B小區這邊的地鐵人氣氛圍還是更好，更適合這種剛需盤的價值托底。

A小區接下來還是處于一個下行的通道里，基本面估計還會更差一些，除非你有很強的經濟實力再熬三五年，否則考慮到利息成本的角度，我覺得這一套可以156萬積極賣了（價格互相好商量，你這邊還沒拉鋸，我估計可能接近160萬成交也有可能，好好把握下這個客戶，但前提是成交的目的，A小區短期回到200的難度太大了，加上負債壓力，算賬的話會繼續虧，所以割肉賣掉是上策），拿來把B小區的負債大大降低，至此B小區用于自住和價值回升，耐心蟄伏。

至于C小區，在成華了，當初你們應該是抱著投資的想法去搖號的？這個盤處于限售期+裝修期，不過從長遠的角度來說，一方面是偏剛需的（和周邊新房迭代明顯），另一方面大環境不好，板塊的高端產品價格也不高，所以看你們限售到啥時候，如果解禁后依然市場低迷的話，可以趁著解禁鄰居們還沒反應過來，就早點賣房套現。而在限售期間，我建議可以抓緊裝修出來，平時拿來出租即可，注意維護保養，注意裝修風格，衣柜到頂等，后面這種精裝（非串串房），沒有甲醛的，次新房，在二手市場還是好賣的。

至于說怎么買的問題，我建議先不要亂動了，持有B小區，賣掉A小區沖抵負債壓力，遠期賣掉C小區，到時候再匯總首付和杠桿，結合市場行情需求，重新布局改善產品。