2月已經過去了，小陽春的腳步聲音也大了一些，從百城房企的銷量可以看到現在樓市的大蛋糕還沒有完全恢復，從中指研究院的數據來看，今年1-2月百強房企的銷售總額是4479.9億元，同比是下跌了5.9%，降幅比1月已經收窄了10.6個百分點，也就是說現在新房的蛋糕還是在減少了，這個大的原則還沒有改變，只是說沒有超預期的繼續下跌了，因為在22年、24年百強房企的銷售額跌幅都超過30%了，23年的時候有一波小陽春，讓同比數據好看了一些，今年的這波小陽春又把同比數據做的好看一些了，而2021年2月百強房企的銷售額是7493.5億，可以說現在幾乎是少了3000億的蛋糕盤子的，已經是在低的基數上繼續在萎縮規模。

而且這4000多億的成交大多數還是集中在頭部的核心城市，更多三四線的城市的去化壓力是非常大的，即便庫存沒多少，但是每月沒有銷量的話，就造成最終的去化周期遲遲降不下來，所以今年對于很多城市來說，如何去掉庫存依然還是頭等的大事，庫存跟兩方面有重要關系，一方面是開發商上新項目的量和存量的新房，另一方面是市場能消化的量，如果市場客戶很多，一個月能買個幾萬套，那即使一個城市有十幾萬的庫存也不擔心去化周期了，而現在是新房方面的提升不如二手房的銷量，也就是樓市不斷給政策，但是去化周期沒有得到大幅度的緩解，因為政策只能短期的刺激少數潛在客戶或者觀望客戶入市，要讓市場能夠持續下去，肯定還是要靠最基礎的剛需們能進入接盤。

就像車市一樣，得10萬級市場的才能得天下，樓市也是一樣，豪宅買的再多，但是整體市場可能依然是冷清的，因為普通人不進來玩的時候，蛋糕是永遠做不大的，就像福利彩票只要2元一張，搏一搏就能有500萬甚至幾千萬的可能性，那多數人都能夠有機會參與一把，而樓市價格一直上漲后，但是工資沒有得到上漲，上班穩定性很擔憂的情況下，這樣要讓普通工薪居民或者打工人去接盤上百萬甚至幾百萬的房子難度就很大了，所以這也是現在大家看到，新房還沒有出現很多熱銷的局面，都是改善或者高端盤在自嗨，而多數剛需盤或者郊區盤還是默默降價打廣告。

而對于房企而言，最大的收入無異于就是賣房的收入了，現在新房銷量下降了，等于自己的收入來源也下滑了，但是別忘了，房企還欠著很多債沒還的，就從克而瑞的數據來看，今年全年房企債務到期的規模已經超過了5200多億，這比204年的4800多億還多了近400億，如果房企今年銷量不能超預期回升的話，但是債務的利息卻還反而還在逆向增加的情況下，恐怕很多房企又要出現暴雷甚至重新尋求重組的路子了，就像萬科來說，已經經歷了高層的大換血，而現在的融資已經多次依靠大股東深圳地鐵了。

就在2月份，深圳地鐵就兩次借款70億給到萬科了，直接用于幫助萬科償還公開債務，也可以看出托底的決心，而萬科是混合制房企，還有個深鐵可以傍大腿，但是很多民營房企是沒有金主爸爸的，只能靠自己老老實實保交房和賣房了，所以曾經的優等生萬科都要靠輸血了，也可以看出行業出清債務的壓力確實很大，而且萬科能不能真正活下去，獲得短暫喘息之機后，還是需要銷售端的回暖以及商業模式的專項才能從根源上解決，因為深鐵也不是印鈔機，不可能無限制的去借款兜底，一旦到了臨界點還看不到希望，估計也會有新的措施了。

而從庫存量這個方面來看，因為現在各地對賣地已經是十分克制了，所以在今年1月末的時候，50個重點城市狹義庫存在3.1億平方米，同比下降了11%，去化周期算是在高位有所回落了，但是這里面也是有結構性分化的，因為按12個月測算去化周期的話，這50個重點城市的去化也達到了21.53個月，環比上月還是持平的，同比反而是增加了12%，也就是說，雖然總體庫存面積量是下降的，是好事情，但是總體去化周期并沒有得到解渴，意味著大家買入的量是少于新增的庫存量的。

包括鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多個重點城市的新房去化周期仍然還是超過了20個月，比如拿廣州來說，在1月末的主力庫存面積在100-120平，占比超過了21.64%，因為這個面積段積壓主要是此前供應過剩后，隨著行情持續下行，居民和投資客購買力降級了，持幣觀望或者直接分流到更便宜的二手房通道中了，也就導致新房去化一直不佳，打個比方來說，

所以現在我覺得上面最急的還是新房的去化，松綁政策確實給了很多，但是過去難賣的新房放到現在來看依然還是難賣的，反而是二手房甚至一些性價比高的老破小在這輪下跌中一次次得到出貨和接盤，現在土拍端的供應質量在不斷提升，拿出來的地塊都是低容積率、好地段、性價比高的地塊了，這些地方在過去可能都是地方不舍得拿出來的，現在拿出來后肯定也是不擔心賣不出去的，這樣從源頭先解決開發商不拿地的課題，但是以前爛尾的以及新區、郊區不好賣的存量地塊如何處理，這才是最頭大的事情，做成保障房吧， 估計租價也會比較低，能愿意過去住的人肯定也不多了，要直接賣吧，開發商按原定的價格肯定都賣不出去，那只能打骨折賣了。

但是不到最后一步開發商肯定還不愿意這么做了，而地方大規模收儲還沒全面的展開，所以現在就造成了政策雖然出了，總庫存雖然降低了，但是總的去化周期卻并沒有得到快速的改善。只是說，開發商拿到一些好地塊后能夠適當盤活一下自身的資產，因為團隊、上下游都得等著新房喂飯了，沒有項目開發，光是沉默成本都會讓很多開發商受不住了，裁員潮甚至高校停止建筑專業潮都開始了，所以，現在的樓市企穩還是要從底部的土地去解決了，如何讓更多購房客戶愿意去外圍買房了，就像很多人想過一種農家樂的生活，是不是能考慮把這類房子重新規劃一下了，不要搞高層甚至超高層去薅羊毛了，而是換一種形式面向市場，說不定會有新的改觀了。