在土地市場沉寂了約兩年后，那個熟悉的金茂，又回來了，即大不一樣。

金茂先是在去年10月拿下內城三環地塊；一個月后又拿下豐臺新宮地塊；僅隔上一次拿地13天后，金茂又一頭扎進海淀，拼搶功德寺兩地塊；隨后又力拼海淀朱房村地塊。

有自己的獨家拿地地圖，又有底線和原則，該收手時就收手。金茂拿地大力出奇跡的同時，又靈活走位。

2024年尾，昌平北七家鎮地塊線上競價，金茂不出意外現身。坊間有傳聞稱，金茂對亦莊X24地塊很感興趣……

今年春節剛過，金茂和保利組成CP，大戰134回合后，拿下朝陽三間房打包地塊。

三個月時間，連下三城，拿下三宗地塊，金茂在土拍市場簡直殺瘋了。

更瘋狂的還有，新拿的三環內城地塊被命名為璞逸豐宜后，迅速推向市場，首次開盤摘金

25億

從火力全開全北京拿地，再到璞逸豐宜從拿地到開盤，僅用

91天

表弟又一次驚嘆，那個熟悉的金茂，這次又帶著秘密武器重返北京。以前如果你問同行，金茂的秘密武器是啥，空中飄來四個字：

科技系統

看似輕描淡寫的背后，是很多房企砸錢去做這套系統，甚至挖了一波又一波金茂的人之后，做出來的東西，卻總被稱作「金茂平替」的失落。

但這不是最可怕的。

最可怕的，是這道「護城河」還沒有哪家企業渡過的時候，金茂竟然自己又跨越了自己。

金茂打敗金茂，金茂迭代金茂，靠的就是璞系作品璞逸豐宜。很多人只看到了表面，表弟今天來聊聊它的不一樣的內核。

01

這個項目的驚喜有很多，先來聊戶型。

不知道大家有沒有發現，好像很久沒有發現有記憶點的戶型了？

淺搜一下主城總價2000萬量級的產品，戶型大概都是這樣子。

洋房「四葉草」，寬廳兩臥套。

需要配置的細節空間，比如玄關、西廚、獨立儲藏間，該有的也都有。

只是客戶看來，好像不那么買賬。

在過去的一年里，我們往往把原因歸結于經濟變化、市場波動。尤其是收入預期的下降，高凈值客群不敢花錢了。

但是在春節前，樓市最淡最淡的時候，璞逸豐宜開盤了，

25億，186套

更令人沒想到的是，賣得最好的，居然是豪宅大戶型。

是不是很意外！是不是很驚奇！甚至表弟也是做夢都沒有想到。

02

我們回到初心，回到產品的原點，先來回答一個問題：

設計豪宅戶型最重要的是什么？

不論問哪家設計師，答案一定是：

奢闊的尺度。

這個答案沒有錯。

可是，即使可以揮霍的尺度足夠多，終歸不是無盡的空間。

如何去分配空間資源，才是核心問題。

但有意思的是，我們經常看見市面上有些豪宅產品，內核只是解決120平米的家庭痛點。

什么才是豪宅業主要解決的問題呢？

表弟給到的答案是：

平衡「關系」

請注意，這是三組關系，分別是是：面子與里子；社會與家庭；家人與自我。

璞逸豐宜大戶型能夠逆市熱銷，首先可以看出的是，金茂最花心思的，是在關系處理上。

以190㎡產品為例，戶型先是通過雙十字軸線，由活動區到私密區形成「五進」禮序感的空間排布。

是不是已經感覺到了不一樣。

知道這是為什么嗎？

說到這里，大家應該有了和我一樣的疑惑：

「禮序」這個詞，對于空間的實際含義到底是什么？

設計師跟表弟講，「禮」在傳統文化中，是有行為準則的意思。對于空間中，則是講與場景的適配，舉一個最直白的例子：

讓老人睡客廳，或是在臥室待客，顯然是不合適的，是無禮的。

而「序」，則是「序列」，傳統院落則稱為為「進」，代表空間的組織安排。

直白來說，「禮序」的背后，是空間里人和人關系的合理。

這種合理，就是來自中國的四合院規制形式。

從電梯廳進到玄關，類比于進到四合院的影壁墻；緊鄰四合院影壁的倒座房，就是如今的客廳……中國傳統四合院流線所到達的空間，隨著私密性的遞增排布。

所以，表弟在看到璞逸豐宜時，當時就有一種熟悉的陌生感。熟悉的是中國人講究的禮序，陌生的是在這里看到的。

03

接著再問小伙伴一個問題。

在熟悉的禮序里面，對一款戶型來說，最先被大家關注的，是哪個空間？

表弟給到的答案是：

活動公區

因為不論怎么講，與家人的關系相處，比如聊天、就餐等等，都離不開公區。

但是，對于公區的能量等級劃分，表弟一直沒有想明白。

直到學習到實效機構吳昊老師的關系場理論，再結合璞逸豐宜190戶型，才明白活動區劃的等級和含公量

小伙伴們仔細看下面這張圖，表弟毫不夸張地說：璞逸豐宜的動區從配置來看，絕對頂級。

但是這樣的類似配置，市場上也有戶型的客廳面廳甚至更寬，跟我們說的空間關系，又有哪些水同呢？具體來說就是，璞逸豐宜的活動公區有什么不一樣？

不知道小伙伴們是否能發現璞逸豐宜不一樣的差異性。在這個面積段，璞逸豐宜出現了市場上罕見的差異化：

可以擺放圓桌，且有獨立區域的餐廳。

獨立餐廳尺度對比客廳，從我們常見的空間尺度分例比例來講，前者甚至顯得餐廳有些奢侈。

其實，這就是空間關系場的不一樣，不僅跟市場同類產品不一樣，也是璞逸豐宜跟金茂府的不一樣：

對餐廳的加倍關注。

當表弟實地學習時，還有一個意外和驚喜：

大尺度的獨立餐廳竟然還能觀景。

這是一種規格很高的品質空間享受。

來看一幅畫，看懂享受的老祖宗是如何享受生活的。在宋徽宗所畫的《十八學士圖》中，我們可以了解到：

在風光旖旎的景色中用餐，這也是皇帝心中的獨立餐廳！

好了，餐廳說到這里可能覺得已經很用心了，但有一件事沒提，就是餐前時間的空間分配。

豪宅的島臺，已經成為了標配。

但大家有沒有想過，既然以家庭為中心，島臺應該怎么擺放？

對著餐廳，沒錯是餐廳。

然后呢？

是不是很多人忽略了客廳的感受？

這并不是個簡單調整單一島臺的事情。

因為實現這一條背后，還是同樣對關系場的理解：

既要對著客廳，還要對著餐廳（不然實用性會降低），是需要整個活動區、甚至整個戶型重新去做空間組織！

為什么島臺要這么費心思？

設計師告訴表弟，家人不是酒店服務員，廚房也不是專屬于誰的工作區。

參與感更能融洽感情和彼此之間的關系。

還有做飯時的互動方便，以及

不經意抬頭時的視線交織范圍，也就是空間關系濃度比例。

只有這樣，才能稱之為島臺。

活動區的最后，表弟想說說花池陽臺。

大家應該都記得，去年11月底《北京市高品質住宅設計導則》發布后，各項目都在卷封閉陽臺，卷「高得房率」。

璞逸豐宜是第一個主動去做花池陽臺的樓盤。

在城市的土地高強度利用空間中，有自己的空中小院兒，是一件奢侈的事情。

塔尖級別墅業主的產品關注點，排在第一的，永遠是院落。

從導臺到花池陽臺的視線交織，空間的家人關系濃度，是不是更高了！

04

說了這么多和家人活動區的事情，讓我們的「總裁」，再卸下肩上的多重責任，回歸自己的角色。

• 當子女獨立，總裁父母也回到了自己的家；

• 當聚會盡興，總裁家中逐漸寧靜下來；

• 萬家燈火中，總裁回到了二人世界空間，也就是主臥。

表弟也經常看到花了更多心思的主臥，只是想再問一句：

會不會還有哪些不足？還可以做得更好？

所有這些，表弟在璞逸豐宜190樣板間里，都看到了。

Happy wife，happy life.

沒錯！還沒有結束，甚至是開始。

來看下面這張圖，璞逸豐宜為男主人準備了不一樣的書房。

在中國的傳統居室中，書房是一個興趣室，更是男主人的私人空間。

不只是處理臨時公務，還有個人興趣愛好和收藏，還有「只能在家庭書房里和客人聊的事」的書房。

能進到書房的朋友，都是男主人商務上很親密的關系，交流的也都是并購重組級別的隱密話題。是不是有種「上書房行走」的感覺。

不過，不知道大家有沒有發現，其實書房這里，小伙伴不要有誤導。

璞逸豐宜并非只給男主人準備了興趣室，這樣也太不平權了。

而是給夫妻兩人都準備了興趣間。

作為各自的興趣室，尺度也很合適，安全感的聚氣尺度。

這兩個10~12㎡的房間，如果有需求作為臥室，面積是足足夠夠的。

是的，這也是璞逸豐宜在設計戶型時，考慮完備的地方：

• 以夫妻為核心的輕結構家庭，能滿足各自的自我；

• 多代+兩孩居住的「全建制」家庭，也能讓所有成員擁有從容的居所。

家庭成員年齡的不同，作息會有差異。安靜的環境，更利于老人的身心。因此父母的房間位置相對獨立。

并且，為了給父母更多的陽光空間，所以將花池陽臺與父母的套間相連。從而讓這個空間，成為奢侈的「花園臥室套間」。

也正因如此，整個家真正成為一個多代居所，而并非是一時「湊合」的「帶娃」戶型。

不但對父母，對孩子的房間，也充分考慮了成長所需。

孩子會需要放衣服的柜子、自己的書桌，甚至最基礎的床，為什么孩子就不能用一張1.8m寬的床？

這些璞逸豐宜都考慮到了，并在尺度上給到了充足的空間，而非是簡單地「給娃一個屋」。

讓每位家庭成員，都有足夠的空間，去容納自己的生活場景。

我想，這正體現了璞逸豐宜戶型空間的「平權」面。

好了，說到這里，小伙伴們一定也感覺到了不一樣。但又說不好，到底是哪里不一樣，憑什么璞逸豐宜能做出來這樣的關系豪宅？

其實，璞逸豐宜的190戶型，不只是一個洋房。

來看下面這張圖，表弟做了公區和私區的尺度劃分。

是不是感覺到了別墅的分層尺度感。

不錯，190戶型就是一款空中別墅，不只是洋房。

05

如果只是戶型做的好，就說金茂可怕，肯定也沒人會服氣。

190戶型背后，表弟感受到了金茂的各專業條線的可怕協調能力，一體化設計已經深入到了金茂的骨髓，迭代強化到極其可怕。

為什么這么說？

表弟跟大家說幾個細節。

大家都知道璞逸豐宜位置在內城三環的核心區位，如何將自己融入到內城生態中，不突兀、不張揚且和內城共處，其實

強排挑戰極大。

這里表弟引入一個指標：

單米面寬出容值=戶型面積/面寬

這個公式理解起來很簡單，越大的戶型，越出容積率。比如都是10m的面寬，120㎡戶型就比100㎡戶型好出容積率。用越出容積率的戶型做方案，規劃形態就越好。

但是，挑戰也隨之而來。懂行的小伙伴仔細看下面這張圖。

你會發現，面寬越小，越容易出容積率；面寬越大，越不容易出容積率。

而且，戶型越小越容易去化。

這就是我們常說的，戶型面積段做小還是做大。表面上看，這是一道選擇題，其實背后是對各家開發商拉通鏈條的能力考驗，不僅有營銷、客研、設計，還有工程條線等等。

金茂出人意料地堅決做大戶型，

而且還是在僅僅只有91天的極短時間內，做完這些高難度動作，都需要更高級別的頂層制度設計。

已經很不容易了，還不止如此。

第二點也同樣很關鍵，科技部與產品部的協同，放在產品層面，就是金茂科技系統的持續迭代。

以核心筒為例，小伙伴來看下面這張圖。

你有沒有發現，璞逸豐宜的管井更簡約，更好看了。

你沒有看錯！這一次，璞逸豐宜將管線全部挪至核心筒及其周邊，不再占用室內空間。

這意味著什么？跟過去相比，璞系的科技系統不再擠占室內空間，璞系的得房率更高了。

換句話說，璞系不僅有原來的秘密武器科技系統，還同步把得房率也提升了。

第三點，是產品的顆粒度。

大家在市場看戶型的時候，一定發現常有的現象：玄關的不規則墻體，以及主臥的門不居中。

看戶型時會感受到別扭。但當去樣板間感受的時候，卻又感受到空間很舒適。

這又是為什么呢？

設計師告訴表弟，這是正向工程和逆向工程同步作業。

就是建筑條線給室內條線提供資料的時候，先輸出一個框架；之后再由室內方案反推建筑方案。

等于是兩個變量在同時推進。只有這樣才能既快又好，才能保證產品的細節顆粒度。

這其實是背后組織能力大考。

再舉個例子，璞逸豐宜的室內空間很合理，外立面也很好看。換成設計語言來說，就是，室內窗體與外立面齊平的造型很協調。

小伙伴有沒有想過，這是為什么？

我們帶著問題，再來看下面這張圖片。

從上面這張圖片可以看到，這簡直是豪宅空間的范本——外立面設計的時候，同時考慮到了室內空間的擺放尺度。

這樣的細節，表弟就不展開聊了，因為太多了。

但就是這樣一個又一個細節累加起來的結果，讓璞逸豐宜成為了豪宅范本。

也讓金茂的璞系，把行業的產品力的標準，又拉升了一個高度。

06

房企競爭最怕什么？

就是你的「最佳表現」還達不到人家的「標準表現」，甚至靠降價都比不過人家。

可以說，金茂就是「人家」的企業。

如果說「好房子」的政策紅利，讓璞逸豐宜的產品，先天進化了一步。

那么金茂靠自己，又讓璞系領先了三步：

• 中式文化場景大宅的先進理念；

• 綠健科技系統的持續迭代領先；

• 金茂企業全線條協同的一體化。

這三步，都是大詞。但是，當你比對上面圖片里的產品細節時，你又會發現，還真是這樣。

大概，這就是璞逸豐宜和其他項目的區別了吧。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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