觀點網 樓板價達到12.6萬元/平方米的上海徐匯龍華地王項目，近日公布了正式案名“嘉佰道·徐匯”。

于2024年12月30日，徐匯龍華S030501單元N06-22地塊經過101輪企業酣戰后，由一家名為宸嘉發展的新企業以43.82億元總價競得，溢價率達到封頂40%，樓板價僅次于綠城在徐匯濱江布局的豪宅盤潮鳴東方。

市場開始好奇宸嘉發展的來路，一家僅成立4年左右的企業如何“擊敗”保利發展、徐匯城投&中海、招商&越秀幾家競買人直接封頂拿下熱度極高的龍華地王項目？進軍上海市場不過兩三年的企業為何可以多次攬獲地王？它在資本市場上的角色是什么，背后是否有更厚的安全墊？

老班底的新押注

2024年年底，在上海最后一場土拍開始前一周，沉浸上海市場21年的招商蛇口發布了一則招標公告，公開宣布“摘地意向”--正式開始對今年8批次即將在12月30進行的土拍的徐匯區S030501單元N06-22地塊項目進行設計招標，預期工程總投資達到60億元。

能讓招商蛇口提前做準備，徐匯龍華地塊的優勢不算小。最明顯的是地理位置，處于徐匯區域，又處于市中心內環，周邊包括徐家匯商圈和徐匯濱江西岸金融城等商業配套；南洋模范、上師大龍華西校、復旦徐匯實驗學校等教育配套，計容面積3.47萬平方米，容積率僅1.59，密度相對較低，此外，地塊限高60米，適合開發近年流行的高層及洋房“高低配”產品。

不過，來到土拍當日，招商蛇口卻未能如愿，普陀地塊的競得者宸嘉發展為一家2020年成立、2022年才進入上海市場的新企業，但能與老牌企業們坐在一張桌子上爭奪地王的角色，必然有其突出之處。

回到土拍前6個月，被稱為“2022年普陀地王地塊”的長風社區新項目--宸嘉100嘉佰道開盤了。僅過去2小時，項目已售罄，成為上海又一日光紅盤，總銷售額約合61.78億元，直接刷新上半年上海中環新盤的首開銷售紀錄。

這宗項目的擁有者，正是初入茅廬的宸嘉發展，2022年6月上海年度第一批次集中供地中，宸嘉發展選擇聯手惠州奧林匹克置業，豪擲63.7億元拿下普陀長風社區地塊，爆冷問鼎彼時上海總價地王。

為了拿下首宗地王項目，宸嘉發展蟄伏近兩年。2020年，這家企業剛剛成立，恰逢“虹口區地塊圍標”事件，雖然宸嘉發展與該事件沒有任何直接關系，但在那場風波之后，這家企業的管理層名單中，多出了三個人。

彼時，因圍標事件消沉多時的原中海地產上海公司總經理崔帥，副總經理梁飛、郭斌離開了企業，最終選擇集體加入宸嘉發展，分別擔任宸嘉發展集團執行董事、監事。截至目前，三人已經進入宸嘉發展核心管理層，法定代表人為郭斌，崔帥任總裁、執行董事，梁飛任監事。

其中，曾作為中海地產上海公司一把手的崔帥，十分熟悉普陀板塊樓市風向，自2017年就開始協助中海對該板塊進行布局，于2018年6月中海開始涉足普陀區舊改，以93.99億元拿下普陀紅旗村舊改項目的四宗地塊；2020年初，中海又以聯合體形式拿下普陀紅旗村三宗地塊。

深耕普陀曾為崔帥帶來業績加持，加入宸嘉發展后自然也可以選擇重回普陀，為新公司開拓滬上市場。果不其然，兩年后的土拍中，宸嘉發展以聯合形式拿下普陀地王地塊，打響了成名的第一炮。

吸納了中海系班底，宸嘉發展實際上未全盤復制其企業基因，但戰略打法中仍存在若隱若現的中海打法。

以徐匯龍華項目方案為例，宸嘉發展規劃了5幢4層別墅、2幢6層洋房、2幢16至17層高層住宅以及3幢配套用房等合計178套住宅，相較于單純規劃洋房及小高層布局，其所公布的方案屬于“高低配”，整盤貨值更高，畢竟這家企業拿下龍華地塊的溢價率高達40%，選擇此類布局助于其提高項目利潤。而在此之前，中海于旗下多宗項目中也采取了相似的落地方案。

險資“輸血”前路

拿下普陀地王地塊不只靠中海班底托舉。有公開資料指出，宸嘉發展背后的實控人是國華人壽的老板劉益謙，當時與宸嘉發展聯合拿下普陀長風地塊的惠州奧林匹克花園置業投資有限公司也與國華人壽有著千絲萬縷的聯系。

拿地的聯合體中湖北省華融置業有限公司的股東名單中出現宸嘉發展，而惠州奧林匹克花園置業有限公司的控股股東湖北省日康貿易有限公司，前身為上海日興康生物工程有限公司，是持有國華人壽51%股份的原股東之一。

國華人壽，是誰打下的江山？“宸嘉背后是國華人壽的老板，用兩億買下雞缸杯的那個劉益謙。”上海樓市業內人士向觀點新媒體表示，與普通的藝術品收藏家不同，劉益謙自進入市場投資了數家上市企業，包括天茂集團、廣晟有色、亨迪藥業等不同行業的公司，在這其中，天茂集團于2007年發起設立國華人壽。

國華人壽作為保險公司，整體上市未成功，但旗下業務已覆蓋至地產行業，據觀點新媒體查閱企查查得知，國華人壽對外投資的公司中，有11家涉地產開發業務，占總投資比重10%，項目主要分布在上海、寧波、武漢、成都、重慶等城市。

作為國華人壽的實控人，劉益謙本人在地產資本市場上摸爬滾打了多年，有媒體報道稱，早前于2009年，劉益謙已開始投資地產定向增發股，據了解，他選中的股票均為國資房企，包括保利地產、金地集團、首開股份等企業。

這一年，其以24.12元/股的價格購入4500萬股保利地產增發股，約投入10.85億元，但在解禁期之后，該股股價跌至11.31元/股；同年7月，劉益謙還分別斥資約4.87億元、4.76億元認購首開股份及金地集團增發股，前者價格約13.96元/股，后者為14元/股。

繼續深入了解這家企業的地產投資史，早在2016年，國華人壽就以32醫院的高價購入了潘石屹出售的上海世紀SOHO廣場；后于2017年6月，國華人壽就曾聯手中國金茂以41億元的價格在上海北外灘摘地。有消息顯示，雙方合作項目由于施工緩慢最終爛尾，后于2020年，國華人壽又以11.91億元接盤了金茂持有的項目股份。

為盤活該項目，國華人壽不斷向北外灘項目輸血。2020-2021年，國華人壽向項目公司前后提供了約合31億元的財務資助；2023年，國華人壽于北外灘地塊建設的上海國華金融中心終于落成，公司總部也借此機會搬遷至此。

值得注意的是，上海國華金融中心開發建設，由國華人壽全權托付宸嘉發展進行全過程代建管理，在此之前，宸嘉發展才結束了國華人壽投資7億元建設的國華合悅家普陀國際康養中心的代建工作。

國華人壽“轉交”給宸嘉發展的項目不止于上海一座城市，2017年1月，國華人壽子公司武漢平華置業有限公司摘得武漢漢口濱江國際商務區地塊，由武漢平華置業子公司國升置業開發，三年后，股東已變更為宸嘉發展武漢有限公司。

后于2019年9月，在深圳福晟集團陷入債務危機時，國華人壽旗下公司一口氣接盤深圳福晟地產65%股權，也將這部分股權轉讓至宸嘉發展旗下。

但于近年，鮮有國華人壽公開現身拿地、購買項目的身影，有市場聲音開始猜測這家企業的經營狀況及虧損可能性。

2025年5月中旬，國華人壽母公司--天茂集團的一紙公告坐實了上述猜測。

“因涉嫌未按期披露定期報告，公司被證監會立案調查，并于5月6日起停牌。”根據相關規定，若天茂集團未能在法定期限內披露年報，且停牌兩個月后仍未披露，將被實施退市風險警示。

觀點新媒體翻閱年報資料得知，2023年，天茂集團出現自2011年以來的首次虧損，年內虧損6.52億元，同比降337.82%，因業績虧損其還取消了分紅；2024年，這家繼續虧損狀態，預計營收400億元-430億元，歸母凈利潤預計虧損5億元-7.5億元。

“公司大部分收入來自子公司國華人壽，2024年，利率市場環境持續走低，國華人壽受國債收益率下行影響，增加計提準備金，造成虧損。”目前國華人壽暫未披露2024年年報，但2024年前三季度，國華人壽實現營收334.31億元，同比降19.13%；同期，凈虧損6.71億元，較2023年同期擴大一倍。

若未來國華人壽虧損狀況進一步加劇，或影響宸嘉發展在地產行業的深入布局。

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