前兩天，統(tǒng)計(jì)局公布了最新的2024年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，

　　公報(bào)里面顯示：

　　小學(xué)在校生10584.4萬人，學(xué)前教育在園幼兒3584萬人

　　這兩組數(shù)據(jù)和去年的數(shù)據(jù)相比都在下降。

　　幼兒園在園人數(shù)由2023年的4093萬人減少至3584萬人，減少了509萬人，降幅12.4%。

　　小學(xué)在校生從去年的10836萬人下降到了10584.4萬人。

　　幼兒園和小學(xué)生人數(shù)的下滑，已經(jīng)形成了不可挽回的趨勢

　　大家都知道：

　　人是樓市的基礎(chǔ)，當(dāng)生育率斷崖式下跌，人口基礎(chǔ)被動搖，房地產(chǎn)的邏輯也會被顛覆。

　　在這一輪人口下滑的過程中，會有很多人的資產(chǎn)出現(xiàn)大幅度貶值；

　　但也會一部分人，會在這一輪下滑中受益。

　　新生人口減少，小學(xué)生數(shù)量越來越少，會帶來幾個(gè)樓市關(guān)鍵邏輯的變化：

　　第一個(gè)變化：

　　學(xué)區(qū)房急劇分化

　　小學(xué)生數(shù)量減少，直接影響的就是學(xué)區(qū)房，過去學(xué)區(qū)房炒作厲害，稍微有點(diǎn)成績的學(xué)校，周邊房子溢價(jià)都非常高。

　　過去這幾年學(xué)區(qū)房房價(jià)整體下跌得比較快，再加上現(xiàn)在小學(xué)生人數(shù)數(shù)量減少，導(dǎo)致大家都覺得以后學(xué)區(qū)房完全沒有市場。

　　其實(shí)從現(xiàn)實(shí)情況來看，頂級名校周邊房產(chǎn)仍具有稀缺性，畢竟富人或者中產(chǎn)還是希望自己得孩子能夠在教育上跑在前面。

　　但是對大多數(shù)普通學(xué)區(qū)房而言，只能是回歸居住屬性。

　　這些房子的房價(jià)最高點(diǎn)基本就停留在2021年了，未來這些房子沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，肯定沒有可能回歸到2021年的最高點(diǎn)了。

　　第二個(gè)變化：

　　住房需求的變化

　　人口減少之后，市場上的住房需求也會出現(xiàn)變化，

　　其中最大的一個(gè)變化就是——住房需求的存量化

　　所謂需求存量化，簡單理解，其實(shí)就是剛需需求萎縮，改善型住房需求逐漸增長。

　　改善型需求的增加，會帶來兩個(gè)新的現(xiàn)象：

　　首先，大戶型、低密度的房子，在市場上會變得更加受歡迎；

　　其次，過去那些很受追捧的遠(yuǎn)郊“睡城”，接下來也會加速貶值。

　　因?yàn)楦纳菩唾I家往往都是越買越核心，遠(yuǎn)郊板塊的房子，會隨著人口的變化慢慢變得邊緣化。

　　第三個(gè)變化：

　　城市分化加劇

　　小學(xué)生數(shù)量減少以及人口總量的變化，帶來的最大樓市邏輯變化就是城市的分化。

　　因?yàn)榇媪康娜丝诓皇庆o止的，是一定會流動的。

　　而且流動的人口一定不是平均地流動，而是有選擇地流動。

　　這就會導(dǎo)致城市會被劃分為兩種，一種是被存量人口選擇的城市，一種是被存量人口拋棄的城市。

　　第一種城市，往往是一二線核心城市。

　　第二種城市基本上都是三四線城市。

　　人口萎縮不僅會讓三四線城市開始鬧人口危機(jī)。

　　更關(guān)鍵的是，沒有人口就沒有財(cái)政收入，這些城市后續(xù)各類配套資源都會持續(xù)萎縮。

　　從這個(gè)角度看，人口下滑，對三四線城市資產(chǎn)的打擊最大。

　　不過即便是在一二線城市，也不是所有區(qū)域的資產(chǎn)都能吃到紅利，內(nèi)部也會有分化。

　　核心區(qū)的房價(jià)會相對堅(jiān)挺，但郊區(qū)配套不足的區(qū)域房價(jià)會下滑。

　　因此，人口萎縮之后，不僅樓市的邏輯在變化，我們買房賣房的邏輯也會發(fā)生變化。

　　千萬不要以為人口少了所有的房子就都會失去上漲的空間，實(shí)際上人口萎縮可能還會幫助那些核心城市的房價(jià)變得更加堅(jiān)挺。

　　如果你手里有一定的資金，想要投資那些有長期回報(bào)率的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那你首先要做的就是篩選城市，篩選到那些在未來人口不斷下降過程中資產(chǎn)價(jià)格依然堅(jiān)挺的城市。

　　說了這么多，再和大家談?wù)劥蠹易铌P(guān)心的問題：

　　現(xiàn)在手里有房的人，接下來要怎么辦？

　　首先，大伙要想明白一點(diǎn)：

　　人口紅利減弱，并不是末日，手里有房，也不一定以后就賣不出去。

　　房子能不能交易、有沒有流動性，具體還是看房子的屬性能不能吸引未來的存量人口。

　　在小學(xué)生數(shù)量減少、人口總量長期下滑的趨勢下，如果你手里有房子甚至有幾套房子的話，我給大家?guī)讉€(gè)建議：

　　第一、規(guī)避掉人口連續(xù)流出的城市

　　如果你手里房子所在城市人口連續(xù)3年人口凈流出，那你就要考慮盡快賣掉這個(gè)城市的房子了。

　　畢竟一年兩年的人口流出還能說是偶然，連續(xù)3年以上的人口流出，就已經(jīng)證明了這個(gè)城市沒有任何的人口吸引力了。

　　沒有人口吸引力的城市，房子以后也是沒人接盤的，房子要盡快賣掉或者置換。

　　第二，純粹靠概念的樓盤，要賣

　　過去10年樓市行情比較好的時(shí)候，有很多板塊和樓盤是純粹是靠賣概念把房子賣出去的。

　　這些靠概念賣房的板塊，除了有概念之外，其他方面都很差。

　　不是周邊配套很差，就是房屋品質(zhì)比較爛。

　　前面我已經(jīng)說了，人口總量減少之后，大家的需求會改善化，更講究住房的品質(zhì)和配套。

　　靠概念起來的板塊以及房子，既沒品質(zhì)又沒有配套，未來是不會有人接盤的。

　　如果你現(xiàn)在手里持有的是這樣的房子，要盡快出手。

　　第三，普通的學(xué)區(qū)房，要賣掉

　　前面我已經(jīng)說了，小學(xué)生人數(shù)減少，對學(xué)區(qū)房的打擊很大，尤其是那些學(xué)校實(shí)力在轄區(qū)內(nèi)并不算特別強(qiáng)的學(xué)區(qū)房，打擊尤其大。

　　此外，學(xué)區(qū)房還要看居住屬性，只有純粹學(xué)區(qū)價(jià)值的房子，接下來也會逐漸被市場拋棄。

　　所以，如果你手里的學(xué)區(qū)房，居住屬性一般、學(xué)校實(shí)力又不算特別強(qiáng)，就要快點(diǎn)置換。

　　第四，沒有產(chǎn)業(yè)聚集的城市和板塊，房子要賣

　　人口紅利減少，產(chǎn)業(yè)自然會更加聚集而不是分散。

　　因此，未來能夠聚集人口的地方，一定是產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)能夠提供足夠就業(yè)的地方。

　　有產(chǎn)業(yè)聚集的城市和板塊，房子最起碼流動性有保證，尤其是未來有高科技產(chǎn)業(yè)的城市，在這方面會更有優(yōu)勢。

　　而那些完全沒有產(chǎn)業(yè)聚集的城市以及板塊，房子就要盡快出手了。

　　所以，此刻決定你的房子到底是持有還是要賣，很重要的一個(gè)因素，就是看：

　　你的房子所在城市此刻或者未來有沒有產(chǎn)業(yè)的聚集，尤其是關(guān)注這些地方有沒有高科技產(chǎn)業(yè)的聚集。

　　如果有，那當(dāng)然可以繼續(xù)持有待漲，如果沒有，就要盡快把房子出手。

　　因此，大家在決定房子要不要出手之前，先得搞清楚房子所在的板塊和城市，未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。