近期，樓市表現(xiàn)如何？

總體來看，從四月初以來樓市呈震蕩式降溫，降溫幅度呈現(xiàn) “一線先降、二線回落幅度較大” 的特點(diǎn)。

因?yàn)橹暗?“小陽春” 中，一二線城市漲幅較高，廣大三四線城市及中西部地區(qū)樓市也在降溫，但降溫幅度較小。

今天，我們就以全國樓市 “領(lǐng)頭羊” 之一的上海樓市為例進(jìn)行剖析。

上海二手房下滑

首先，看一下上海市二手房交易量的變化。

下圖是上海二手房周度成交量走勢(shì)圖。

2024 年 “小陽春” 動(dòng)力不足，但 2024 年 “5?17 新政” 后，連續(xù)四五個(gè)月，上海樓市二手房成交量持續(xù)沖高。

七月開始大幅降溫，八月、九月進(jìn)一步降溫。

直到 2024 年九月底，全國宏觀政策和樓市政策推出一波強(qiáng)刺激，上海二手房交易量大幅拉升，且持續(xù)時(shí)間較長，整個(gè)第四季度表現(xiàn)良好。

今年春節(jié)之后，上海樓市出現(xiàn)明顯行情，成交量快速攀升，之后連續(xù) 4-5 周高位盤整，量能基本與去年第四季度持平，大幅超過 “榮枯線”，房價(jià)表現(xiàn)也較為強(qiáng)勢(shì)。

但從四月份開始，成交量震蕩回落，中間有兩周量能較低，分別是清明節(jié)和五一小長假期間。

第21周（上周）成交下滑；之前兩周量能小幅反彈，屬于五一長假后的季節(jié)性波動(dòng)，是短暫的小幅增長。

但觀察過去 6-7 周，整體仍呈震蕩下行態(tài)勢(shì)，目前量能已明顯低于去年 “5?17 新政” 后幾周及去年第四季度的高位，可以說上海樓市震蕩降溫態(tài)勢(shì)顯著，目前量能仍超過榮枯線。

但按當(dāng)前趨勢(shì)推測(cè)，未來幾周可能很快跌破榮枯線。

買漲不買跌的心理

看完宏觀數(shù)據(jù)，再聊聊微觀感受。

在日常監(jiān)測(cè)市場(chǎng)變化過程中，筆者也會(huì)與一些同行（尤其是一線中介朋友）交流。

他們的直觀感受是：今年春節(jié)前（即去年四季度末至今年一月份），上海市區(qū)房價(jià)上漲。

今年二月中下旬到三月份 “小陽春” 期間，成交量上升過程中房價(jià)也小幅上漲。

但從四月份以來，房價(jià)漲勢(shì)停滯，開始盤整，最近幾周價(jià)格已轉(zhuǎn)為下跌。

例如，以大虹橋中心區(qū)次新房小區(qū)為例，今年春節(jié)前后，其主力戶型房價(jià)約 750 萬左右，近期已下滑至 700 萬。

微觀成交案例顯示，當(dāng)前房價(jià)相比三個(gè)月前已下跌約 5%。

據(jù)大虹橋中心板塊一位中介朋友反饋，目前仍有購房意愿的主要是置換型客戶 —— 這類客戶前期已出售原有住房，手中無房，為改善居住條件需再次購房。

他們之所以仍愿意出手，一方面是有自住需求，另一方面因手中無房，擔(dān)心房價(jià)上漲。

目前購房意愿較低或持觀望態(tài)度的主要是剛需群體（含在上海首次置業(yè)的外地人）。

這些外地剛需群體并非投資需求，而是老家在外地、本人在上海工作生活且具備購房資格的人群。

他們不愿下手，主要是感覺房價(jià)還在下跌，或認(rèn)為未來幾個(gè)月房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌；加之本身無房，因此想等待更好的購房時(shí)機(jī)。

這反映出一個(gè)普遍現(xiàn)象：“買漲不買跌”！

房價(jià)持續(xù)下跌時(shí)，很多人不愿購買；

只有房價(jià)持續(xù)上漲（非短期小漲，而是持續(xù)上漲半年甚至一年以上），才會(huì)涌現(xiàn)大量跟風(fēng)者；

他們認(rèn)為房價(jià)上漲已成定局，且未來一兩年仍會(huì)上漲，此時(shí)才會(huì)出手購房，其中也包含部分剛性需求者。

應(yīng)促進(jìn)房價(jià)合理回升

前段時(shí)間央行發(fā)布報(bào)告稱，今年要促進(jìn)物價(jià)合理回升！

將調(diào)控物價(jià)的目標(biāo)從過去 “控制漲幅”（如 3% 的漲幅）進(jìn)行了 180 度轉(zhuǎn)變，明確要促進(jìn)物價(jià)上漲（既非下跌，也非持平，而是必須上漲）。

在目前全國房價(jià)仍處于下跌態(tài)勢(shì)、 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)” 目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)的背景下，筆者認(rèn)為相關(guān)部門可借鑒央行調(diào)控物價(jià)的思路，不再局限于 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，而是直接提出 “促進(jìn)房價(jià)合理上漲”。

這種目標(biāo)表述的轉(zhuǎn)變，對(duì)改善市場(chǎng)悲觀情緒或許有益。

各位老鐵，如何看待？