文/謝逸楓

定調2025年房地產發(fā)展政策基調的政府報告出來了，短期看，穩(wěn)樓市、保交房、防風險，即放開需求端，緊縮供應端，防范房企風險，促進市場止跌回穩(wěn)。

毫無疑問是穩(wěn)樓市是重中之重。中長期來看，一是穩(wěn)預期，加快構建房地產發(fā)展新模式。二是建“好房子”。推動建設安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。

穩(wěn)樓市、保交房、防風險是2025年房地產的重點工作，相對比2024年的化風險、守底線、穩(wěn)市場和2023年的穩(wěn)市場、化風險、保交樓的表述，穩(wěn)樓市是首位。

唯一不同的地方在于穩(wěn)樓市放在首位，其次是保交房，最后是防風險，說明當務之急是穩(wěn)樓市，目的是更好的實現保交房，防范房企債務違約風險。

筆者閱讀完報告后，發(fā)現2025年政府報告涉房地產與2023年、2024年報告相同的地方、特征，為一字不提“房住不炒”（連續(xù)3年）、“房地產稅”（連續(xù)5年）。

連續(xù)三年提出“支持剛性和改善購房需求”、連續(xù)二年提出“因城施策”，主要是考慮到房地產市場止跌回穩(wěn)與穩(wěn)樓市的現實需要，釋放出呵護房地產的強烈信號。

筆者認為，2025年政府報告涉房地產方面具有六大亮點，一是穩(wěn)樓市，這是首次在政府報告中提到的。二是一字未提房住不炒、房地產稅，這是連續(xù)3年以上。

三是連續(xù)三年提出“支持剛性和改善購房需求”、連續(xù)二年提出“因城施策”。四是持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，這是政府報告首次提出的。

五是安排地方政府專項債券4.4萬億元，用于土地收儲和收購存量商品房等，這是首次提出的。六是建設安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”，這是首次提出的。

筆者認為，2025年政府報告釋放出八大信號，一是超4萬億元房地產救市開啟的信號。二是降準、降息、加大專項借款、再貸款和開發(fā)貸等強烈信號。

三是房地產救市加碼的信號。四是北上深和海南等城市取消限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、限商住、二手房指導價和過戶抵押的信號。

五是新增土地供應緊縮的信號。六是完善城中村改造專項借款和100萬套貨幣化、收購存量商品房和收儲閑置土地的落地機制，打通政策堵點的信號

七是加大房地產項目白名單資金規(guī)模和放寬納入白名單條件，保交房的信號。八是好房子成為市場主流產品的信號。

筆者認為，2025年政府報告涉房地產政策對市場影響來分析，總體看可概況為振興樓市、穩(wěn)住樓市、繁榮樓市，房地產最危險時刻已經過去了。

一是有利振興房地產預期，加快市場止跌回穩(wěn)，房價觸底反彈指日可待。

二是有利加快房地產去庫存，平衡市場供求關系，穩(wěn)定房價、地價、市場預期。

三是有利加快房地產風險出清，推進保交房，有利減緩房企債務違約風險壓力。

四是有利房地產長期平穩(wěn)健康發(fā)展，為未來房地產市場發(fā)展指明方向。

筆者認為，2025年房地產政策走勢來看，穩(wěn)樓市是目標，主要對已經出臺的供應端、需求端政策強化，完善落地機制，打通堵點，調減市場上存在的限制措施。

第一是超4萬億的財政刺激計劃

2025年赤字率擬按4%左右安排、比上年提高1%，赤字規(guī)模5.66萬億元、比上年增加1.6萬億元。一般公共預算支出規(guī)模29.7萬億元、比上年增加1.2萬億元。

積極的財政政策在具體工具上，分別為擬發(fā)行超長期特別國債1.3萬億元，比上年增加3000億元。擬發(fā)行特別國債5000億元,支持國有大型商業(yè)銀行補充資本。

擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，比上年增加5000億元,重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

其中專項債券4.4萬億元，按10%-20%用于土地收儲和收購存量商品房，是0.44萬億元-0.88萬億元。如30%是1.32萬億元、40%是1.76萬億元、50%是2.2萬億元。

最后4.4萬億元的地方政府專項債券，究竟有多少資金用于土地收儲和收購存量商品房，關鍵是額度分配、地方財力、土地收儲和收購存量商品房條件的成熟度。

第二是降準、降息，加大城中村改造專項借款、保障性住房再貸款、住房貸款、開發(fā)貸、委托貸款、債券融資規(guī)模。

實施適度寬松的貨幣政策，在工具上，分別為適時降準、降息，可以增加市場流動性，降低綜合融資成本下降，促進樓市健康發(fā)展,市場止跌回穩(wěn)。

房地產方面的流動性工具是加大城中村改造專項借款、保障性住房再貸款、住房貸款、開發(fā)貸、委托貸款、債券融資規(guī)模。

第三是打出“政策組合拳”，持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。一是一線城市的北京、上海、深圳和少部分二線城市的海南等取消樓市限制措施。

主要是北京、上海、深圳和海南等城市，取消限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、限商住、二手房指導價和過戶抵押的樓市限制措施。

二是加力實施城中村和危舊房改造,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，是完善城中村改造專項借款和100萬套貨幣化政策，打通堵點，落實資金的落地機制。

城中村改造專項借款和100萬套貨幣化，最大的問題是項目拆遷、安置標準、項目資金收益平衡和貨幣化標準、安置價格評估、項目收益平衡、資金落地。

三是優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式,合理控制新增房地產用地供應，是緊縮新增土地供應，即庫存去化周期超標的城市，暫停新增土地供應，平衡供求關系。

同時，允許存量土地的用途和規(guī)劃指標調整，包括存量商品住宅和商辦用地，用于保障性住房、人才房、安置房、租賃房、公共基礎設施，加快去庫存。

四是活存量用地和商辦用房,推進收購存量商品房,在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。

這是放權地方，加快商品房去庫存。完善收儲閑置土地和收購存量商品房政策的落地機制，打通政策堵點，平衡供求關系，有利穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期。

五是發(fā)揮房地產融資協調機制作用,繼續(xù)做好保交房工作,有效防范房企債務違約風險。是加大項目白名單規(guī)模，推進保交房，有利減少房企債務違約風險。

同時，加大對房企轉型的配套融資支持，特別是轉向保障性住房、城中村改造、租賃住房、物業(yè)管理等房企融資需求。

第四是有序搭建相關基礎性制度,加快構建房地產發(fā)展新模式。背景看，主要是供求關系發(fā)生根本性重大變化，原有商品房相關性基礎制度弊端暴露，需要完善。

相關基礎制度，包括土地制度、財稅制度、金融制度、住房制度、保障房制度、預售制、公攤面積制度、戶籍制度、收入分配制度、融資對接機制等。

第五是適應人民群眾高品質居住需要,完善標準規(guī)范,推動建設安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。背景來看，主要是房子進入存量和城市更新階段。

“好房子”，將成為未來房地產市場的主流產品，成為房企突然重圍、渡過市場調整期的產品策略之一，是滿足剛性、改善和品質需求的主要方向。