本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近日，日本宮古島瑰麗酒店正式啟幕，瑰麗酒店再下一城。但不久前，業內有消息傳出，新世界發展抵押上海K11、普吉瑰麗酒店等物業融資38億美元的消息。一邊開，一邊被送上抵押物的貨架，已經走過不惑之年的瑰麗酒店再次成為焦點……

瑰麗酒店邊開業邊抵押

3月1日，瑰麗酒店重回日本，于沖繩縣宮古島揭幕55棟別墅。55座設計精美的別墅均設有私人泳池及蔥郁花園，并坐擁引人入勝的絕美海景。

據不完全統計，如果一切順利，2025年將有5家瑰麗酒店即將揭幕，其中有3家都已開放官網預訂。其中共設130間客房和72套私邸的阿姆斯特丹瑰麗酒店已開放自4月1日起的預訂；曼達里拿瑰麗酒店現已開放自6月1日起的預訂。此外，多哈瑰麗酒店和倫敦Mayfair社區格羅夫納廣場瑰麗酒店也或將于今年亮相。

瑰麗酒店近年來穩扎穩打，開店數量和簽約數量穩步增長。其在中國的表現亦是可圈可點，北京、香港、三亞、廣州……各地的瑰麗分號無一不是當地迷人和值得到訪之處。

但在2月18日，市場消息顯示，新世界發展計劃將旗下13項物業作為抵押品。據透露，此次被傳出的抵押品包括淮海中路K11項目和普吉島瑰麗酒店。

其中，資料顯示，新世界發展在淮海中路擁有兩座K11，二者相隔僅200米。一個是淮海路300號，內地首個K11，由2010年新世界大廈改造而來，2013年開業；一個則是淮海中路130街坊地塊的新世界·K11，是上海第二座K11，世界在2020年以41億元獲得該地塊項目土地，目前尚未開業，正在進行最后的幕墻工作。

普吉瑰麗酒店，是東南亞首家瑰麗度假酒店，位于普吉島翡翠灣，設有71間亭樓和別墅、水療中心、俱樂部等。新世界發展此次抵押資產總價值約38億美元（約295.5億港元），為2027年及之后到期的銀行貸款進行再融資。其中大部分資產此前未用于其他債務抵押。消息稱，該公司已向銀行提交修訂后的三年期再融資條款草案，并要求金融機構于本周五前反饋意見。

“內地K11商場的起源”“最新旗艦產品”“東南亞首家瑰麗度假酒店”……冠有這些稱譽的資產被抵押，意味著新世界已經掏出了壓箱底的資產。有從業者表示，以前新世界有錢，但由于創傷效應及近年地產不振，“地主家也沒有余糧”。相比之下，此時以核心資產進行抵押融資，或許是更為合適的選擇。

瑰麗酒店的“那些年”和“這些年”

“女人做酒店的最高境界，就是瑰麗。”

可以說，瑰麗的創始人是酒店行業為數不多的女性開創者與領導者，創始人卡羅琳Caroline Rose Hunt與第二代掌門人鄭志雯不僅都是女性，并且都擁有富家千金的身份背景，因為一個動人的品牌緣分聯系到一起。

瑰麗酒店集團誕生于1979年，美國德州石油大王H.L. Hunt的千金Caroline Rose Hunt半路出家進軍酒店業，時年已經55歲的她買下了德州棉花大王Sheppard King的豪宅，并投入2100萬美元進行改造建設，成為首家瑰麗酒店——The Mansion on Turtle Creek，并于1980年8月6日正式開業。

隨著首家瑰麗酒店的開業，得到了業界熱烈反響，瑰麗酒店也沒有停下來，而是啟動了擴張計劃，先后收購和改造了2家傳奇酒店，并再建了2家顛覆傳統的酒店。

步入千禧之年，瑰麗接管了位于東京銀座的Seiyo Ginza酒店、傳奇滿堂的紐約卡萊爾酒店The Carlyle……直到2011年，在瑰麗成立三十周年之際，卡羅琳做出了人生最重要的決定，那就是將自己畢生心血打造的瑰麗酒店交接給新的掌門人——鄭志雯。

鄭志雯，現年 44 歲，出身于聲名赫赫的鄭氏家族，父親鄭家純。在《福布斯》2024 香港富豪榜中，鄭家純家族以約 1,729 億港幣的身家位列第三，僅次于李嘉誠和李兆基這般商界傳奇人物。鄭家的財富根基深厚，還得從鄭志雯那位大名鼎鼎的爺爺——香港珠寶大王鄭裕彤說起。

鄭裕彤出身貧寒，為了養家糊口，小學畢業后，鄭裕彤便到父親的朋友周至元所開的“周大福金鋪”去當學徒。周大福的老板周至元其實是他指腹為婚的岳父，之所以瞞著他，是為了考驗他。三年后，年僅18歲的鄭裕彤就迎娶了周至元的女兒周翠英，成為周大福掌柜。后來，憑借著聰慧與勤勉，迅速嶄露頭角，不僅將珠寶生意做得風生水起，更是大膽跨界，涉足酒店、地產等領域，不斷擴張資本版圖。在家族事業的巔峰時期，家產上千億港幣，成功帶領鄭家打入香港四大家族之列，成為港島商界的中流砥柱。

晚年的鄭老爺子眼光依舊獨到且魄力不減，豪擲幾百個億，在北京、廣州等內地一線城市的黃金地段興建 4 棟摩天大樓，這些地標性建筑每年光靠租金收入，就超過10 個億，為家族財富的持續增長筑牢根基。 除了周大福這塊金字招牌，鄭氏家族的另一核心企業——新世界集團，同樣不容小覷。它橫跨房地產、基建等諸多領域，構建起一個龐大而多元的商業帝國，旗下囊括著名的瑰麗酒店、新世界百貨、K11 購物中心等產業，每一個項目在行業內都頗具影響力。

2016 年，鄭裕彤離世，家族的權杖名義上移交到長子鄭家純手中。鄭家純與妻子葉美卿有三子一女，分別為鄭志剛、鄭志雯（女兒）、鄭志明、鄭志亮。

其中，鄭志剛早在 2006 年就開始打理家族生意，創立了獨具創意的 K11 購物中心，舉辦亞洲版 Metaclic 11 nice 等活動。但在去年9月，被外界視為鄭家第三代接班人的鄭家純長子鄭志剛辭任新世界行政總裁與執行副總裁，調任為公司非執行董事及非執行副主席。

次子鄭志明、三子鄭志亮分別擔任周大福創建集團聯席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業聯席CEO，女兒鄭志雯目前執掌周大福、瑰麗酒店集團。2008 年，學成歸來的鄭志雯毅然投身家族企業。她接手的第一個挑戰，便是當時入不敷出、深陷困境的新世界酒店集團。

在對酒店的運營管理、市場定位等進行改革后，新世界酒店集團市值穩步增長了近3倍，這一亮眼成績奠定了她不斷深入酒店行業的基礎。

2011 年，鄭志雯再次做出驚人之舉，砸下 8 億美金收購了世界知名的瑰麗酒店集團。當時的瑰麗酒店虧損嚴重，負債累累，外界普遍不看好這次收購，認為鄭志雯此舉太過冒險。接手之后，鄭志雯就提出對酒店業務進行徹底的改造，對亞洲酒店投資11億美元，在5年內將集團管理的酒店從8家增長到40家。

收購完成后，鄭志雯對酒店重新定位和升級，摒棄傳統酒店千篇一律的模式，強調將設計與當地自然人文環境深度融合，致力于打造全世界最好的酒店。一系列精心策劃的改革舉措落地后，效果立竿見影，瑰麗酒店成功扭虧為盈，迅速躋身國際高端酒店品牌前列，在全球酒店行業聲名鵲起。

有得有失瑰麗酒店品牌探索之路

從鄭裕彤家族商業帝國看，從打金創業到發展為“珠寶大王”，再擴張成為綜合發展商，眼下新世界、新創建、新世界百貨、周大福人壽等，包括鄭家發跡的周大福珠寶，都遭遇了一些商業挑戰。那瑰麗酒店發展如何？

新世界發展在財報中提到，于2024年6月30日，集團在中國香港、中國內地及東南亞地區合共擁有17間酒店物業，提供約6560間客房，其中東南亞酒店的營運毛利（扣除管理人費用后）按年增長25％。

據瑰麗酒店集團官網顯示，旗下有瑰麗酒店、新世界酒店及度假村、綜合康體概念Asaya及摩登現代的Carlyle & Co.私人會所4個品牌，集團共擁有44間酒店，遍布20個國家，另有超過30個新酒店項目正在開發建設中。

其中，中東地區是瑰麗酒店集團全球戰略擴展的重點區域，對沙特阿拉伯的利雅得、舒拉島以及紅海地區阿馬拉進行了深入開發。十余年前，憑借吉達瑰麗酒店的啟幕，瑰麗品牌首次在沙特阿拉伯亮相。如今，瑰麗酒店相繼進入到沙特阿拉伯地區的著名目的地，包括利雅得、舒拉島和阿馬拉。利雅得瑰麗酒店預計在2027年開業，酒店將擁有250間客房，毗鄰利雅得的聯合國教科文組織世界遺產地阿圖賴夫。

除了在中東地區的開業計劃外，集團還致力于在全球戰略市場的擴展。2024 年 7 月，集團宣布在歐洲的全新開業 —— 坐落于奧地利阿爾卑斯山薩爾茨堡的福爾斯堡瑰麗酒店盛大揭幕。2025年上半年，集團將在日本和荷蘭首次亮相，分別是上文提到的宮古島瑰麗酒店和阿姆斯特丹瑰麗酒店。

近年來，瑰麗酒店在亞太地區也加快了擴張速度。瑰麗酒店官網顯示，目前在亞太地區共開業12家門店，另外還有7家“排隊候場”。其中，在大中華區已經有4家門店，分別是北京瑰麗酒店、三亞保利瑰麗酒店、廣州瑰麗酒店、香港瑰麗酒店，另外杭州瑰麗酒店和寧波瑰麗酒店即將啟幕，深圳瑰麗酒店預計2026年啟幕、上海瑰麗酒店預計2028年啟幕。

盡管加快擴張亞洲市場，但瑰麗對項目選址和業主選擇仍很謹慎。從瑰麗的落子目的地來看，其選擇標準并不是以國際化程度或城市規模來決定，而是更青睞那些能呈現當地風情和城市真實風貌的地方。這也與瑰麗酒店傳承的“A Sense of Place”理念相符。

此外，瑰麗酒店也在加碼長租業務。如多哈瑰麗酒店共設155間酒店客房、162套長住公寓，和276套租賃住宅，其中常住公寓將率先亮相。深圳瑰麗酒店也將開設約300間客房和50間府邸。

關于新世界酒店及度假村，鄭志雯曾發文稱：“新世界酒店集團是我祖父和我父親最早創立的酒店品牌，也是我們當下所擁有的酒店產業的重要根基，對于瑰麗酒店集團的形成和壯大至關重要。”

新世界酒店集團的誕生、發展，算是鄭氏家族正式投身酒店事業的起點標志。首家新世界酒店于1978年12月開業，這間酒店在區域內開創了綜合體酒店概念之先河，同時也極具前瞻地在其旁側引入了當年頗為先鋒的酒店服務式公寓概念（新世界酒店服務公寓）。當時的新世界酒店和服務公寓設施先進且配套周全完備，在重新訂立了當時的很多行業標準之外，還引得諸多人士爭相光顧和長住。

第二間新世界酒店是緊隨香港新世界酒店誕生1980年開幕于廣州的中國大酒店，這是中國大陸最早的國際連鎖品牌酒店之一，也是最早為中國大陸引入豪華酒店品牌的項目。2011年，新世界酒店集團宣布并購瑰麗酒店，鄭裕彤選擇其孫女鄭志雯作為新世界酒店集團新掌門。之后，新世界酒店集團更名為瑰麗酒店集團。

目前新世界酒店及度假村在大中華區、日本、菲律賓和越南共有16家店，其中大中華區有11家。

2017年末，意氣風發的瑰麗酒店集團正式發布了芊麗KHOS品牌。在中國市場上，芊麗實驗了三家酒店，分別是廊坊芊麗、清遠芊麗和沈陽芊麗酒店。2019年，芊麗在廊坊開啟了品牌的全球首店，但在2023年6月，三家酒店陸續換牌為新世界酒店。據悉，除名字改變，其他均未發生任何變化。

業內人士表示，芊麗品牌退出市場縱然惋惜，但對于瑰麗集團旗下的“新世界”品牌而言，則是進一步加強了其品牌知名度和市場地位，相信是瑰麗集團綜合考量之后認為更有利于集團長遠發展的“品牌減法”。

至于成立于2018年，由瑰麗酒店集團首席執行官鄭志雯創始，品牌以千禧一代為目標客群的同派酒店，則是獨立于瑰麗酒店集團，“自成體系”。對于瑰麗酒店集團來說，同派酒店是為了把握Z世代的脈搏而孵化，是一次打破常規的嘗試。

2020年12月8日，瑰麗酒店集團就曾與麗呈集團簽署戰略合作協議，將通過合資公司開發和運營所有同派酒店和中國大陸新開設的新世界酒店。而本次合資公司成立后，雙方將在三年內在中國大陸開發10家新世界酒店及度假村和90家同派酒店。但目前來看，同派酒店的發展現狀似乎并沒有達到預期。

“后跨界時代”資本大鱷如何打造酒店品牌？

近年來，資本大鱷們由于自身的物業、財力等優勢，無一例外都跨進了酒店業。

譬如，英國最大的隱形富豪亨利·凱瑟克家族掌舵的怡和集團，擁有全球頂級奢華酒店文華東方酒店；馬來西亞富豪郭鶴年家族的嘉里集團擁有香格里拉酒店；香港富豪霍英東家族擁有白天鵝賓館、南沙大酒店；香港嘉道理家族（Kadoorie）擁有半島酒店；李嘉誠家族擁有索菲特大酒店、北京東方君悅大酒店等；郭得勝家族的新鴻基集團擁有或者持股香港麗思卡爾頓酒店、香港四季酒店等。

從周大福到太古地產，再到近期破產的蘇寧，它們的酒店投資邏輯是什么？在歇業、拍賣流轉下，資本大鱷的酒店業撐不住了？

盈利當然是底層邏輯，但大多數時候是為其他項目打造“嫁衣”的盈利模式。本質來看，這類投資者看中的是資產的位置、現在的物業狀況和城市的潛力。他們更注重的是資產的升值，而不是每年的租金。

20世紀90年代的時候李嘉誠想入手香港的老牌美麗華酒店，為的就是把酒店拆掉以后的地皮，對于商業大佬來說，酒店的利潤比起房地產來說顯得微不足道。

2019 年，劉強東豪擲 27 億買下破產倒閉的北京翠宮飯店。彼時的翠宮飯店負債累累、門可羅雀，在眾人眼中就是個不折不扣的 “爛攤子”。但劉強東買下翠宮飯店的初衷壓根兒就不是去做飯店的買賣，而是打算借著酒店優越的地理位置來打造互聯網大樓。

但不少品牌只做到了跨界，但并沒有真正融入酒店行業，也沒有吸收酒店行業的相關人才與運作方式，跨界對它們來說，更像是一場帶有噱頭的資本游戲。如果放到幾十年前，這些缺乏行業經驗的跨界品牌，或許還能依靠業外名聲在酒店業尋得一席之地，但隨著如今酒店業強敵環伺，競爭重重，沒有足夠的準備與吸收，很難走向更長遠的“后跨界時代”。

為了更好地發展，傳統的資本大鱷們也在嘗試轉型，希望將酒店成為“流動的現金奶牛”，打造真正有核心價值的酒店品牌。從當前來看，如今仍活躍在酒店行業中的都具備以下幾個特質：

一是打造專業化酒管公司，獨立于地產集團。如作為碧桂園核心聯盟企業的鳳悅及酒店度假村，萬達集團旗下的萬達酒管等，這些酒管儼然成為中國酒店業中不可忽視的力量。同時，基于酒管公司的專業化運作，越來越“輕”也成為這些資本大鱷做酒店的一大趨勢。從過去的不可持續的、消耗資源的重資產模式轉向可持續的、租賃物業、重管理輸出與品牌輸出的輕資產模式。

二是借力“業主”優勢，搶先做“長短租結合”。去年年底，香港置地豪擲600億拿下“西岸中環”，計劃引入兩座文華東方酒店和一座文華東方服務公寓；萬豪國際集團與廈門綠發投資有限公司成功簽署合作協議將共同打造雙品牌項目——廈門麗思卡爾頓酒店和廈門萬豪行政公寓……其底層邏輯是希望用“長短租”豐富業態，幫助實現商業部分的快速去化。

三是精細化運營，走“小而精”的路子。規模化擴張是每一個酒店集團的目標，但對于這些“半路出家”的資本大鱷來說，做酒店貴在精，而不在量。以太古地產旗下的“居舍系列”為例，奕居、瑜舍、博舍和鏞舍都是意象獨特的酒店，每一家都是“精品”，數量雖然不多，但品牌知名度和影響力不容小覷。還有上文提到的瑰麗酒店、九龍倉旗下的馬哥孛羅酒店等都是數量或許不多，但每一家都是精品，發展十分穩健。

綜上，不難發現，酒店業已經度過“鋼筋混凝土”階段，從地產附庸變回存量交易的產物。當下關鍵窗口期，商業地產已經由“賺快錢”進入長期投資的微利時代，且在“地主家也沒有余糧”的境況下，投資者要實現最大的收益，就必須有一個科學、理性的投資決策。這非常考驗企業的前瞻性，它可能是蜜糖，也可能是砒霜。品牌的調性和價值回歸到本質，品牌優化與整合，越做越“精”或許是每一個酒店品牌在不確定性中找到可能性的不二法門。