開(kāi)年以來(lái)，多個(gè)城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)都挺火熱的，不少城市都出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊。

基于面包指定比面粉貴的邏輯，不少中介紛紛朋友圈曬圖，并表示：房?jī)r(jià)要上漲咯。

先不猜測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，咱先看是哪些房企在拿地。

2021年之前，房?jī)r(jià)一直都是在上漲，這個(gè)時(shí)候拿地的房企以民營(yíng)房企居多，房企銷(xiāo)售排行榜上，民企占據(jù)的位置是也是壓倒性的，拿地方面，國(guó)央企的占比不到30%。

2022年之后，情況反過(guò)來(lái)了，80%以上是國(guó)央企拿地，民企基本不拿地了，至于啥原因，懂的都懂。

這個(gè)時(shí)候拿地的國(guó)央企中，有很大的比例是各地的城投公司，在過(guò)去兩年各地土拍中，他們出鏡率是極高的。

要知道這類(lèi)的城投公司并非專(zhuān)業(yè)的房開(kāi)公司，他們并不擅長(zhǎng)蓋房子，拿地之后，有兩個(gè)選擇，一是交給專(zhuān)業(yè)房開(kāi)公司來(lái)操盤(pán)，就是所謂的代建，另一個(gè)選擇，就是土地閑置在那里。

選擇一，交給專(zhuān)業(yè)的房開(kāi)公司來(lái)代建操盤(pán)，必須要賬算的過(guò)來(lái)，有得賺。否則，得不償失，而近兩年各地的樓市也注定了城投不會(huì)選擇這么復(fù)雜的方案。

選擇二，閑置在那里？那這錢(qián)不就白瞎了嗎？不白瞎！城投公司拍了地，并不需要繳納土地款，而是轉(zhuǎn)手將土地拿去銀行抵押貸款。

由于城投公司就是地方自己成立的公司，某種意義上也可以叫做地方融資平臺(tái)，蓋房子并不是他們的主業(yè)，他們的主業(yè)是融資借錢(qián)，那貸出來(lái)的款自然是給地方使用。

城投去借錢(qián)，自然是地方?jīng)]錢(qián)了，地方的錢(qián)主要來(lái)源又是土地出讓金，數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)賣(mài)地收入是8.7萬(wàn)億，到了2024年，賣(mài)地收入只有4.8萬(wàn)億了。

賣(mài)地收入比三年前減少了將近4萬(wàn)億，收入降了一半，支出可是一點(diǎn)都沒(méi)減少，養(yǎng)老金在漲，人工工資也在增加，修路修橋修地鐵還得繼續(xù)干，地方?jīng)]錢(qián)，還得靠賣(mài)地。

賣(mài)地得有人買(mǎi)，原先買(mǎi)地的大戶(hù)，那些民營(yíng)房企如今爆雷的一大片，還債都還不起，哪里還有錢(qián)買(mǎi)地。

大品牌的央企開(kāi)發(fā)商是有錢(qián)，但看看銷(xiāo)量，再看看自己的庫(kù)存，也不敢貿(mào)然的拿。

這地你不拿，他不拿，只能地方自己來(lái)了。

地方讓自己的城投公司去拿地，然后抵押貸款回來(lái)，用以補(bǔ)充地方賣(mài)地收入的空缺，就一直這么玩過(guò)來(lái)的，但今年這個(gè)招數(shù)不給玩了。

從去年年底開(kāi)始，上頭要求化債了，化什么債呢，化地方隱性債。

城投公司屬于地方自己的公司，城投公司拿了地，轉(zhuǎn)手找銀行貸款，相當(dāng)于地方找銀行借錢(qián)，只不過(guò)不是自己直接出面，而是讓城投來(lái)出面，這就是地方隱性債。

既然是城投公司來(lái)找銀行借錢(qián)，那么這個(gè)借錢(qián)的標(biāo)準(zhǔn)就是參考市場(chǎng)化了，既然是市場(chǎng)化，那這個(gè)利息可就低不了。

數(shù)據(jù)顯示，城投公司拿地找銀行貸款，平均從銀行的貸款利息是年化8%左右，這筆錢(qián)最終由地方支配，用于各項(xiàng)開(kāi)支。

那貸款到期了，城投如何還款呢？

城投本身也不開(kāi)發(fā)房子，也搞不出什么利潤(rùn)，到了還款的時(shí)候，只能再去拿塊地，再貸款，有了錢(qián)之后再去換上一筆貸款。

考慮到要支付利息，城投后面每次的貸款都必須比上一次貸得多，而這也就是隱性債務(wù)越來(lái)越多。

光地方隱性債務(wù)，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示有88.3萬(wàn)億規(guī)模，上頭看到了這么大隱性債務(wù)，看到了風(fēng)險(xiǎn)，所以提出化債，要控制隱性債務(wù)規(guī)模。

所以，從去年年底開(kāi)始，城投就不給這么借錢(qián)了，這招也不給玩了，那今年的地方財(cái)政的虧空怎么去彌補(bǔ)呢？

有個(gè)解決的辦法叫做：城投退出，央企介入。

而這也，恰恰是推動(dòng)今年一二月份土地市場(chǎng)火爆的很大一個(gè)因素。

熱情參與土拍的央企們，拿地之后并非全部都要拿來(lái)造房子，賣(mài)房子，很大一個(gè)任務(wù)是：

接替地方城投，繼續(xù)給地方財(cái)政支持。

央企高溢價(jià)拿地，是為了把金額做大，然后交個(gè)定金，地方再用每年的地方專(zhuān)項(xiàng)債資金去回收開(kāi)發(fā)商閑置的土地。央企拿到錢(qián)后，再給地方上，就完成了給地方財(cái)政的支持。

城投借的錢(qián)，叫隱性債，地方自己借的錢(qián)，叫顯性債。

地方專(zhuān)項(xiàng)債和國(guó)債具有一樣的安全性，利息會(huì)很低，之前城投借錢(qián)年化8%左右的利息，到了地方專(zhuān)項(xiàng)債這里，只需要年化1.6%的利息。

說(shuō)到這，再結(jié)合開(kāi)年以來(lái)各地的土地市場(chǎng)，大家是不是就明白了？

截止到去年底，我們的房地產(chǎn)庫(kù)存面積超過(guò)120億㎡，按照目前的速度，需要7年左右才能消化完，并且由于新房的成交量在快速收縮減少，這個(gè)消化時(shí)間仍在持續(xù)攀升。

所以，再看看那些中介和銷(xiāo)售分享土拍市場(chǎng)火爆的新聞，來(lái)鼓吹房?jī)r(jià)大規(guī)模上漲，咱也只能淡然一笑。

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