5月，核心城市土地市場保持一定熱度，但邊際有所轉(zhuǎn)弱，300城宅地出讓金同比增幅收窄，杭州、北京、上海、成都等城市優(yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)拍出較高溢價(jià)。重點(diǎn)城市新房整體銷售環(huán)比增長，同比基本持平，市場分化不止體現(xiàn)在城市之間，同一城市的不同項(xiàng)目去化也存在明顯差異，核心城市“新規(guī)”項(xiàng)目開盤基本可以實(shí)現(xiàn)較好去化，但郊區(qū)老項(xiàng)目及低能級城市項(xiàng)目仍普遍面臨壓力，是否有優(yōu)質(zhì)新盤入市已成為影響短期城市銷售和房企銷售的重要因素。重點(diǎn)城市二手房成交量在教育需求釋放后環(huán)比出現(xiàn)季節(jié)性回落，同比增幅也有所收窄，“以價(jià)換量”仍是市場主流。

趨勢來看，5月降準(zhǔn)降息落地，為市場注入信心。端午小長假期間，多地延續(xù)之前促銷活動(dòng)，但市場整體表現(xiàn)平淡，當(dāng)前居民就業(yè)收入預(yù)期偏弱仍是制約購房需求釋放的首要因素。6月樓市政策預(yù)計(jì)保持寬松基調(diào)，重點(diǎn)在于專項(xiàng)債收儲、城中村改造等政策落實(shí)進(jìn)展。隨著年中銷售節(jié)點(diǎn)的來臨，房企推盤節(jié)奏及促銷力度有望加大，疊加“好房子”產(chǎn)品入市，核心城市新房銷售或得到一定支撐，但各城市之間、新老項(xiàng)目之間分化行情仍將延續(xù)。

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交易市場：5月重點(diǎn)城市新房成交量保持一定規(guī)模，新規(guī)產(chǎn)品入市反饋較好，市場分化延續(xù)；二手房成交量環(huán)比季節(jié)性回落，同比增幅收窄

新房方面， 5月核心城市成交整體保持修復(fù)態(tài)勢，但分化現(xiàn)象仍較明顯。其中，一線城市同比均增長，部分二線城市市場熱度有所回落，三四線城市普遍仍面臨壓力。

不同重點(diǎn)城市來看，新房方面：

北京：5月，北京核心區(qū)多個(gè)改善樓盤入市，市場熱度表現(xiàn)尚可，整體去化率在50%左右，但剛需項(xiàng)目普遍面臨壓力。5月，北京新建商品住宅銷售面積環(huán)比基本持平，同比增長22.2%。

深圳：5月深圳核心區(qū)推盤節(jié)奏有所加快，疊加房企通過折扣、返傭、贈(zèng)送家電等活動(dòng)促銷，帶動(dòng)深圳新建商品住宅銷售面積同比小幅增長3.5%。各項(xiàng)目間分化顯著，多個(gè)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化率超80%，而非核心區(qū)項(xiàng)目去化率普遍低于50%。

上海：5月，上海有近40個(gè)項(xiàng)目開盤，其中純新盤項(xiàng)目11個(gè)，老推新項(xiàng)目26個(gè)，所處板塊市場熱度高、區(qū)位條件優(yōu)越、產(chǎn)品力較強(qiáng)的項(xiàng)目去化好，外環(huán)外項(xiàng)目整體去化壓力仍較大。5月，上海新建商品住宅銷售面積同環(huán)比均增長，且增幅均超1成。

廣州：5月，廣州“五一”前多個(gè)純新項(xiàng)目集中開盤入市，疊加“五一”期間項(xiàng)目營銷力度加大，新開盤項(xiàng)目去化效果普遍較好，整體帶動(dòng)市場成交回升，5月廣州新建商品住宅銷售面積同環(huán)比增幅均超3成。但廣州新房市場分化趨勢明顯，新規(guī)產(chǎn)品去化相對較好，舊規(guī)產(chǎn)品去化相對困難。

杭州：5月，房企推盤積極性提升，核心區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)配套及產(chǎn)品力吸引高凈值客群，市場熱度較高，如三塘、江灣新城等項(xiàng)目觸發(fā)社保搖號，最低中簽率僅10.3%，有房戶社保門檻最高達(dá)208個(gè)月；而高鐵新城、東湖新城等優(yōu)質(zhì)剛需板塊中簽率在20%-30%之間，外圍剛需板塊則面臨同質(zhì)化競爭，如臨安、富陽等區(qū)域項(xiàng)目延續(xù)流搖，去化壓力隱現(xiàn)。5月新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長12.9%，同比下降3.0%。

成都：5月，成都供應(yīng)端表現(xiàn)相對乏力，項(xiàng)目以順銷為主，新入市的新規(guī)產(chǎn)品去化較好，去化率可達(dá)100%，但對整體市場成交帶動(dòng)有限，5月成都新建商品住宅銷售面積同環(huán)比分別下降18.3%、15.1%。

二手房方面，隨著教育需求釋放動(dòng)能減弱，重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比普遍有所回落，同比增幅收窄。根據(jù)，5月上海、深圳、南京等城市二手住宅成交套數(shù)同比增幅超10%，北京同比增長7%。當(dāng)前多地二手房掛牌量較高，“以價(jià)換量”是市場主流，根據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù)，5月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.71%。

表：部分重點(diǎn)城市“端午”期間樓市情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

土地市場：5月300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降21%，出讓金同比增長9.6%，房企繼續(xù)聚焦核心城市拿地

圖：歷年300城住宅用地推出和成交面積及同比走勢（按規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計(jì)）

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

土地成交方面，5月核心城市繼續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，土地出讓金同比保持增長。根據(jù)，5月，300城住宅用地成交規(guī)劃建面2546萬平方米，同比下降21.0%；土地出讓金1000億元，同比增長9.6%，增幅較前4月明顯收窄，平均溢價(jià)率6.9%。累計(jì)來看，1-5月300城住宅用地成交規(guī)劃建面1.3億平方米，同比下降7.5%；土地出讓金6497億元，同比增長24.1%。

土拍熱度方面，5月，上海、杭州、成都、福州、重慶、武漢等重點(diǎn)城市進(jìn)行了宅地出讓，杭州土拍熱度持續(xù)，上海、成都、重慶、武漢核心區(qū)地塊也競拍出高溢價(jià)。

杭州：5月杭州住宅用地出讓金合計(jì)達(dá)93億元，單月出讓金僅次于上海，平均溢價(jià)率25.1%。5月20日出讓的3宗地分別位于西湖區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)，溢價(jià)率分別為51.4%、25.3%、41.9%。29日，拱墅區(qū)出讓地塊溢價(jià)率達(dá)40.3%。而其余地塊多底價(jià)出讓。

北京：5月20日，海淀區(qū)半壁店地區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)12%。

成都：5月23日，郫都區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)59.1%。

重慶：5月6日，萬盛經(jīng)開區(qū)萬盛街道地塊溢價(jià)率達(dá)51.4%。

上海：5月9日，楊浦區(qū)地塊以溢價(jià)率26.3%。此外，5月31日，徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協(xié)議出讓，今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計(jì)達(dá)523.03億元，刷新全國地價(jià)總價(jià)紀(jì)錄，三宗地塊全部由上海地產(chǎn)、徐匯城投獲取，是上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目，預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

武漢：5月21日，武昌區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)到30.6%。

2025年土地出讓金集中度繼續(xù)提升，根據(jù)，2025年1-5月，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重保持在66%高位（2024年為51%），TOP10城市出讓金占全國比重為54%（2024年為34%）。

截至6月3日，根據(jù)中指統(tǒng)計(jì)6月重點(diǎn)城市已公告的住宅用地待拍清單中，上海、杭州、北京起始價(jià)均超百億元，核心地塊土拍熱度有望延續(xù)。當(dāng)前房企拿地仍保持精準(zhǔn)投資策略，土拍分化現(xiàn)象仍在，核心城市或優(yōu)質(zhì)板塊之外的土拍或保持平淡。

表：重點(diǎn)城市截至目前6月已掛牌涉宅用地待拍情況（6.3~6.30，市本級）

注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為6月3日

數(shù)據(jù)來源：

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

趨勢展望：6月迎房企半年沖刺節(jié)點(diǎn)，企業(yè)推盤及促銷力度加大有望對核心城市新房銷售形成支撐，而市場持續(xù)恢復(fù)仍取決于居民就業(yè)收入等宏觀形勢好轉(zhuǎn)

政策導(dǎo)向來看，5月初，一攬子金融政策出臺后，住房公積金貸款利率及5年期以上LPR雙雙下調(diào)（公積金貸款利率由2.85%降至2.6%，5年期以上LPR由3.6%降至3.5%），有效降低購房者的置業(yè)成本，為住房需求釋放提供支撐。多部門聯(lián)合推出政策組合拳也向市場傳遞中央穩(wěn)定樓市的明確信號，進(jìn)一步提振市場信心。此外，針對城市更新和高品質(zhì)住房建設(shè)的配套支持政策或?qū)㈥懤m(xù)落地，為行業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)能。

地方政策中，5月河南信陽發(fā)文提出“新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，現(xiàn)房銷售再次成為市場關(guān)注焦點(diǎn)，從市場影響來看，現(xiàn)房銷售對需求端購買力影響有限，但會(huì)拉長項(xiàng)目上市周期，階段性減少市場供應(yīng)。考慮到房地產(chǎn)區(qū)域差異較大，部分地區(qū)由于銷售去化速度較慢，已形成事實(shí)上的現(xiàn)房銷售，且新出讓土地較少，現(xiàn)房銷售政策在庫存較大的城市或區(qū)域優(yōu)先推行更有利于政策平穩(wěn)過渡，同時(shí)需要配套融資支持措施以平衡企業(yè)成本壓力（5月金融監(jiān)管總局指出將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度）。值得注意的是，現(xiàn)房銷售對房企的市場研判能力提出考驗(yàn)，房企拿地需要由預(yù)售制度下的研判半年至一年后市場走勢，切換到現(xiàn)售銷售條件下研判至少兩年后市場形勢。與此同時(shí)，成都、長春等地從提高貸款額度、優(yōu)化提取等方面優(yōu)化公積金政策，在大部分城市限制性措施已放開情況下，公積金及購房補(bǔ)貼成為地方政策重要抓手。此外，5月浙江、四川成功發(fā)行專項(xiàng)債券收購存量商品房（浙江17.53億元，四川1.68億元）；福建、浙江、四川發(fā)行專項(xiàng)債券收回收購閑置存量土地（福建85.01億元，浙江93.67億元，四川80.59億元），專項(xiàng)債收儲政策繼續(xù)推進(jìn)。

市場方面，隨著5月中美貿(mào)易戰(zhàn)階段性緩和，市場觀望情緒或有改善，但未來仍存在不確定性，當(dāng)前居民就業(yè)收入預(yù)期偏弱仍是制約需求釋放的首要因素。6月樓市政策預(yù)計(jì)保持寬松基調(diào)，關(guān)鍵在于專項(xiàng)債收儲、城中村改造等政策落實(shí)進(jìn)展。隨著年中銷售節(jié)點(diǎn)的來臨，疊加“好房子”規(guī)范逐漸完善及新規(guī)產(chǎn)品逐步入市，核心城市新房銷售或得到一定支撐，但各城市之間、新老項(xiàng)目之間分化行情仍將延續(xù)。而二手房在學(xué)區(qū)需求階段性釋放后，年中成交預(yù)計(jì)逐步趨穩(wěn)，但在高掛牌量影響下，短期“以價(jià)換量”仍是市場主流。

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