觀點(diǎn)網(wǎng) 端午節(jié)當(dāng)天，隨著最后一宗舊改地塊的成功出讓，上海徐匯東安新村3宗組團(tuán)舊改地塊已全部出讓完畢，累計(jì)成交價(jià)達(dá)523.03億元。

回顧地塊出讓情況，三宗成交地塊分別為徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊、徐匯區(qū)C030301單元127b-24地塊、徐匯區(qū)C030301單元125-31地塊，成交價(jià)為83.5億元、98.18億元、341.35億元，均由上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯國資委合資公司競得。

據(jù)悉，東安新村舊改是上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目，該地塊總出讓面積為15.93萬平方米，總建筑面積達(dá)60.04萬平方米，其中住宅建筑面積為41.83萬平方米。整個(gè)項(xiàng)目將打造成為集地標(biāo)建筑、住宅、辦公、商業(yè)街區(qū)、研發(fā)和社區(qū)配套于一體的城市綜合體。

具體來看， 最早出讓的地塊是127b-23地塊，該地塊為純住宅用地，面積約為2.52萬平方米，樓面價(jià)約12.61萬元/平方米；隨后出讓的127b-24地塊也為純住宅用地，面積約3.02萬平方米，樓面價(jià)12.41萬元/平方米。

而最后一宗125-31地塊，面積約10.39萬平方米，總建筑面積45.51萬平方米。其中，住宅部分總建筑面積約27.3萬平方米，商業(yè)5.46萬平方米，辦公5萬平方米，研發(fā)為7.74萬平方米，整體樓面價(jià)約7.50萬元/平方米，住宅部分約12.5萬/平方米。

從樓面價(jià)情況來看，東安新村三幅地塊的價(jià)格幾乎逼近了綠城去年8月創(chuàng)下的上海單價(jià)地王紀(jì)錄--13.1萬元/平方米，而該項(xiàng)目也恰巧位于徐匯區(qū)，目前已入市，名為綠城潮鳴東方。

資料顯示，綠城潮鳴東方于2025年5月11日首開，主力戶型為建面約 270平方米、320平方米的大平層和 500-700平方米的頂復(fù)，共推120套，均價(jià)19.5萬元/平方米，當(dāng)天全部售罄。

據(jù)市場(chǎng)推測(cè)，127b-23地塊規(guī)劃容積率2.63，建筑高度不超過100米，沒有中小套面積和公租房要求，未來極有可能打造類似綠城一樣的平層豪宅地塊，但考慮到?jīng)]有濱江資源，均價(jià)會(huì)略低，但也能做到18萬元/平方米以上。

目前，除了綠城潮鳴東方，在上海徐匯區(qū)內(nèi)，正在銷售樓盤僅有2個(gè)，即將入市1個(gè)。

在售樓盤當(dāng)中，海上清和璽項(xiàng)目是其中一個(gè)。該項(xiàng)目由上海地產(chǎn)集團(tuán)（60%）與徐匯城投（40%）聯(lián)合競得，樓面價(jià)6.38萬元/平方米，后由招商蛇口、南昌市政及徐匯城投聯(lián)合開發(fā)，今年4月27日首開，截至目前已推盤三次，項(xiàng)目包括高層和洋房產(chǎn)品，均價(jià)11.28萬元/平方米，即將加推。

另外一個(gè)在售項(xiàng)目是明園地產(chǎn)“捂盤”近20年的明園·徐匯芯著項(xiàng)目，該項(xiàng)目二期加推均價(jià)約11萬元/平方米，擬推出105套房源，建面約55 - 120平方米的1 - 2房，小戶型產(chǎn)品相對(duì)于周邊而言，上車門檻更低。

最后一個(gè)待入市項(xiàng)目為嘉佰道·徐匯，去年12月由宸嘉發(fā)展以43.82億元競得，整體樓面價(jià)約12.6萬元/平方米，產(chǎn)品包括高層、洋房、疊墅、聯(lián)排，目前入市價(jià)未定，市場(chǎng)預(yù)計(jì)16.7-23.3萬元/平方米。

由此看來，待東安新村住宅產(chǎn)品入市，必然會(huì)面臨一定的競爭壓力。不過，如今市場(chǎng)最關(guān)注的，莫過于上海地產(chǎn)后續(xù)會(huì)引進(jìn)哪家房企共同合作發(fā)開。

了解上海地產(chǎn)集團(tuán)的讀者便知，其最常用的路徑是：通過協(xié)議出讓拿下地塊后，再通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，將地塊進(jìn)行市場(chǎng)化的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

上文提及的海上清和璽項(xiàng)目，便是去年招商蛇口從上海地產(chǎn)集團(tuán)手中拿下的徐匯新長橋舊改項(xiàng)目一幅地塊，總價(jià)近17億元。

同樣是去年，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下楊浦城更摘得定海社區(qū)風(fēng)貌舊改地塊，一個(gè)月后項(xiàng)目便在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，最終被中建系的中建壹品拿下，即如今在售的中建外灘源著。

而外界對(duì)于上海地產(chǎn)集團(tuán)的評(píng)價(jià)是“掃地僧”--有實(shí)力卻極其低調(diào)。

截至目前，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑）以協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊，而2024年上海協(xié)議土地總出讓金額僅為1035億元，如今僅半年時(shí)間，上海地產(chǎn)的拿地金額就占到了77%。

重點(diǎn)是，背靠上海國資委，上海地產(chǎn)集團(tuán)取得的地塊素質(zhì)實(shí)力不容小覷。例如今年5月1日拿下的黃浦區(qū)淮海東路云南南路7幅地塊。

地塊位于上海寸土寸金的黃浦區(qū)核心地段，處于外灘、南京東路、人民廣場(chǎng)、新天地、豫園等城市地標(biāo)和豪宅社區(qū)的中間位置，與嘉里建設(shè)的金陵東路項(xiàng)目相鄰。參考金陵華庭及周邊項(xiàng)目售價(jià)，預(yù)計(jì)未來新房住宅單價(jià)20萬元/平方米，風(fēng)貌別墅28萬元/平方米。

因此，不少開發(fā)商已經(jīng)虎視眈眈，就等著上海地產(chǎn)集團(tuán)“放盤”了。

目前，上海最有競爭的房企莫過于保利發(fā)展、招商蛇口、浦東開發(fā)集團(tuán)、嘉里建設(shè)、華潤置地，以及中海地產(chǎn)等。

至于最后，上海地產(chǎn)集團(tuán)手中項(xiàng)目花落誰家，只能各憑本事了。

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