3月3日，英國(guó)政府公布了一項(xiàng)針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的最新改革計(jì)劃，在英格蘭和威爾士地區(qū)，將禁止新建租賃產(chǎn)權(quán)（Leasehold）的房產(chǎn)。

根據(jù)政府的計(jì)劃，共同產(chǎn)權(quán)（Commonhold）將成為默認(rèn)的新產(chǎn)權(quán)形式，使房主對(duì)其房產(chǎn)擁有更大的控制權(quán)。

住房大臣馬修·彭尼庫(kù)克（Matthew Pennycook）表示，這一計(jì)劃旨在終結(jié)延續(xù)了多個(gè)世紀(jì)的租賃產(chǎn)權(quán)制度。

截至2024年，英國(guó)住房存量中只有0.01%是共同產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，而在世界其他國(guó)家，共同產(chǎn)權(quán)制度更加普遍。

01

土地租賃產(chǎn)權(quán)制度由來(lái)已久

在英國(guó)，土地租賃產(chǎn)權(quán)房大部分為公寓樓。在現(xiàn)行的租賃產(chǎn)權(quán)制度下，第三方地主（即“永久產(chǎn)權(quán)持有人”Freeholder）擁有公寓所在地皮的所有權(quán)，而租賃產(chǎn)權(quán)人（Leaseholder）僅擁有地皮上所建造公寓的使用權(quán)，沒(méi)有地皮的產(chǎn)權(quán)，并且此使用權(quán)有固定期限。

一般來(lái)說(shuō)，新房的租賃期從99年、125年、250年甚至到999年不等。當(dāng)租期剩余80年左右時(shí)，房主就可以聯(lián)系地主續(xù)約。

然而，這種房屋和土地所有權(quán)分離的模式卻存在著諸多隱患。比如，有的地主除了會(huì)對(duì)屋主收取各種名目繁多的“服務(wù)費(fèi)”之外，還會(huì)“巧立名目”征收一些額外費(fèi)用，包括收取信件費(fèi)。

還有的開(kāi)發(fā)商會(huì)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成幾年后，把房子所在土地的產(chǎn)權(quán)出售給投資商，投資商會(huì)大幅增加租賃土地產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用，這也使得房主在續(xù)租土地產(chǎn)權(quán)時(shí)變得昂貴且手續(xù)繁瑣。

多年來(lái)，租賃產(chǎn)權(quán)房的房主對(duì)于這種“不合理”的制度怨聲載道，政府也一直在著手改革這一“過(guò)時(shí)“的房產(chǎn)制度。但由于該制度歷史悠久，且牽扯到諸多各方利益，改革也遇到了不少阻力。

就拿前任保守黨政府來(lái)說(shuō)，他們當(dāng)時(shí)也曾承諾改革租賃產(chǎn)權(quán)制度。2017年，時(shí)任社區(qū)大臣的薩吉德·賈維德（Sajid Javid）表示，他將禁止任何租賃產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的別墅類房產(chǎn)在市面上出售，后來(lái)不了了之。

2021年，住房大臣邁克爾·戈夫（Michael Gove）承諾徹底廢除租賃產(chǎn)權(quán)制度，但其計(jì)劃在保守黨內(nèi)部并未獲得全面認(rèn)可，戈夫最終選擇了逐步改革。

目前，部分改革已實(shí)施，包括取消了延長(zhǎng)租期的“兩年等待期”規(guī)定，以及修改了混合用途建筑的“自主管理權(quán)”（Right to Manage）規(guī)則等。

但保守黨政府當(dāng)時(shí)承諾的住房變革大部分并未真正落實(shí)。此后，其中一些政策被納入了工黨提出的《租賃產(chǎn)權(quán)和共同產(chǎn)權(quán)改革法案》（Leasehold and Commonhold Reform Bill）中。

02

租賃產(chǎn)權(quán)vs.共同產(chǎn)權(quán)

此次提出改革的工黨住房大臣馬修·彭尼庫(kù)克表示，租賃產(chǎn)權(quán)的房主長(zhǎng)期以來(lái)一直受到“不公平的做法和不合理的費(fèi)用”的影響，而3月3日發(fā)布的《共同產(chǎn)權(quán)白皮書(shū)》（Commonhold White Paper）標(biāo)志著這一制度“終結(jié)的開(kāi)始”。

在當(dāng)前制度下，第三方地主擁有建筑物的地權(quán)，他們將土地租賃給房主的同時(shí)，有時(shí)候還能代替房主做一些重要決策。政府已提出終結(jié)租賃產(chǎn)權(quán)制度的計(jì)劃，以兌現(xiàn)工黨競(jìng)選宣言中的承諾，讓房主對(duì)其建筑物的管理?yè)碛懈嘧灾鳈?quán)。

政府表示，希望引入更符合全球趨勢(shì)的房屋所有權(quán)制度——“共有產(chǎn)權(quán)”，在該制度下，業(yè)主將共同擁有并管理他們所居住的建筑物。

“共同產(chǎn)權(quán)模式的核心原則非常簡(jiǎn)單：應(yīng)該由居住在公寓中的房主對(duì)建筑進(jìn)行管理、共享設(shè)施并對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行控制，而不是由第三方地主來(lái)控制，因?yàn)榉恐鞑攀菍?duì)建筑維護(hù)真正有直接利害關(guān)系的人?！迸砟釒?kù)克補(bǔ)充道。

政府還計(jì)劃在今年晚些時(shí)候發(fā)布《租賃產(chǎn)權(quán)與共有產(chǎn)權(quán)改革法案》草案，詳細(xì)說(shuō)明新制度的實(shí)施方式。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，租賃產(chǎn)權(quán)和共同產(chǎn)權(quán)區(qū)別就是：

• 租賃產(chǎn)權(quán)：在固定期限結(jié)束后，房產(chǎn)歸還給自由產(chǎn)權(quán)持有者（Freeholder）。

• 共同產(chǎn)權(quán)：類似于自由產(chǎn)權(quán)（Freehold House），房產(chǎn)完全屬于業(yè)主，沒(méi)有到期時(shí)間。

在共同產(chǎn)權(quán)制度下：

• 房主可以決定建筑的年度預(yù)算。

• 業(yè)主可以聘請(qǐng)和解雇管理公司。

• 沒(méi)有地租（Ground Rent）。

• 不會(huì)因違約而被沒(méi)收房產(chǎn)（不像租賃產(chǎn)權(quán)，房東可通過(guò)法律程序收回房產(chǎn)）。

這樣看來(lái)，似乎實(shí)施共同產(chǎn)權(quán)對(duì)房主而言是百利而無(wú)一害。然而，英國(guó)住宅自由產(chǎn)權(quán)協(xié)會(huì)（RFA） 主任娜塔莉·錢(qián)伯斯（Natalie Chambers） 表示，不應(yīng)將共同產(chǎn)權(quán)視為租賃產(chǎn)權(quán)的替代方案：“全國(guó)仍有數(shù)百萬(wàn)租賃產(chǎn)權(quán)房主對(duì)當(dāng)前制度感到滿意，我們堅(jiān)信租賃產(chǎn)權(quán)仍是管理大型復(fù)雜公寓樓的最有效方式?！?/p>

她補(bǔ)充道，共同產(chǎn)權(quán)可能意味著居民需要承擔(dān)更大的財(cái)務(wù)和法律責(zé)任，以維護(hù)和管理建筑。

一旦草案法案公布，主要利益相關(guān)者和國(guó)會(huì)議員將有機(jī)會(huì)審查其內(nèi)容，然后正式提交議會(huì)，并開(kāi)始立法程序。

如果該立法成功實(shí)施，將僅適用于英格蘭和威爾士地區(qū)，目前僅英格蘭就約有500萬(wàn)套租賃產(chǎn)權(quán)住房，其中70%為公寓。

03

行業(yè)與業(yè)主反應(yīng)

英國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)（British Property Federation）對(duì)這些改革表示歡迎，但警告政府在實(shí)施時(shí)需要“謹(jǐn)慎行事”。

政策總監(jiān)伊恩·弗萊徹（Ian Fletcher）表示，大型綜合用途建筑的維護(hù)和管理非常復(fù)雜，呼吁為房主提供相關(guān)培訓(xùn)，以適應(yīng)新制度。

他還要求政府制定一個(gè)明確的租賃產(chǎn)權(quán)向共同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換的流程，并質(zhì)疑有多少人愿意主動(dòng)管理他們的建筑。

最后，他補(bǔ)充道：“這不僅僅是關(guān)于如何改革‘封建’產(chǎn)權(quán)制度，而是根本性地討論如何最佳地?fù)碛蟹慨a(chǎn)并管理公共居住空間。共同產(chǎn)權(quán)是可能的答案，沒(méi)有理由不讓它在英國(guó)運(yùn)作，但在邁出這一步之前，我們應(yīng)該權(quán)衡其利弊?！?/p>

國(guó)家租賃產(chǎn)權(quán)運(yùn)動(dòng)（NLC）也對(duì)政府的提案表示歡迎，并稱此次白皮書(shū)的發(fā)布是“重要的一步”。

但NLC創(chuàng)始人凱蒂·肯德里克（Katie Kendrick）強(qiáng)調(diào)，即便如此，現(xiàn)有的租賃產(chǎn)權(quán)房主也不能被遺忘：“雖然防止未來(lái)的租賃產(chǎn)權(quán)濫用至關(guān)重要，但同樣重要的是幫助當(dāng)前仍受不公平制度束縛的租賃產(chǎn)權(quán)房主。”

卡西亞·塔克（Kasia Tarker）就是肯德里克所說(shuō)的“被束縛的租賃產(chǎn)權(quán)房主”的一員。她在2022年購(gòu)買(mǎi)了位于倫敦西部Southall的一套一居室公寓。然而，她所居住的公寓服務(wù)費(fèi)卻連年暴漲，目前已從2022年每月約65英鎊上漲到了今年的每月超過(guò)200英鎊。

她表示自己感到無(wú)助，并已經(jīng)無(wú)力負(fù)擔(dān)這些費(fèi)用?！拔蚁朐囍u(mài)掉這套公寓，但一旦賣(mài)掉了我又會(huì)無(wú)家可歸，我真的不知道該怎么辦?！彼苏f(shuō)道。

對(duì)此，接手塔克所在小區(qū)管理工作的FirstPort公司在2023年表示，該建筑“在保險(xiǎn)和健康安全成本等方面的增長(zhǎng)超出了我們的控制范圍”。

塔克希望自己能夠?qū)Ψ?wù)費(fèi)有更多的控制權(quán)，但政府的共同產(chǎn)權(quán)提案僅適用于新建公寓，對(duì)改善她目前的狀況無(wú)濟(jì)于事。

讓·霍普金（Jean Hopkin）是另一位租賃產(chǎn)權(quán)房主，她位于謝菲爾德的一套三居室公寓的服務(wù)費(fèi)在四年內(nèi)上漲了356%，從每月106英鎊增至483英鎊，以至于她的房子因費(fèi)用過(guò)高而無(wú)人問(wèn)津。

南安普敦的詹妮·貝克（Jenny Baker）也因“毫無(wú)依據(jù)”的服務(wù)費(fèi)而難以找到房屋買(mǎi)家，她的服務(wù)費(fèi)已升至每年7200英鎊。

“公寓樓的狀況糟糕透了，窗戶從來(lái)沒(méi)人清洗，建筑外墻上長(zhǎng)滿了黑霉。我到底在花錢(qián)買(mǎi)什么？”她說(shuō)，“我感覺(jué)被困住了，根本無(wú)法擺脫。我完全沒(méi)有控制權(quán)，這讓我焦慮不已?！?/p>

管理霍普金和詹妮公寓的Rendall&Rittner公司回應(yīng)稱，其公司“不會(huì)從服務(wù)費(fèi)中獲利或加價(jià)”。

根據(jù)房地產(chǎn)公司Hamptons的數(shù)據(jù)，2023年至2024年間，英格蘭和威爾士租賃產(chǎn)權(quán)房主用于公共維護(hù)和服務(wù)的費(fèi)用上漲了11%，平均達(dá)到了2300英鎊。

負(fù)責(zé)管理建筑物的公司表示，費(fèi)用上漲是由于能源價(jià)格、通貨膨脹等“合理開(kāi)支”增加所致，但許多租賃產(chǎn)權(quán)房主仍認(rèn)為這些費(fèi)用不公平。

在當(dāng)前制度下，自由產(chǎn)權(quán)持有者或房東有權(quán)決定由誰(shuí)來(lái)管理建筑。而在共同產(chǎn)權(quán)制度下，居民將有更多自主權(quán)，可以決定自己的支出和聘請(qǐng)哪些管理公司進(jìn)行維護(hù)。

住房大臣彭尼庫(kù)克也表示，政府將繼續(xù)實(shí)施改革，幫助數(shù)百萬(wàn)仍在受苦的租賃產(chǎn)權(quán)房的房主。

彭尼庫(kù)克承認(rèn)，即使新租賃產(chǎn)權(quán)被禁止，仍會(huì)有一部分舊租賃產(chǎn)權(quán)公寓存在，但政府將確保這些房主獲得更好的保護(hù)。

他告訴BBC：“我們不希望形成一個(gè)雙軌制，我們希望所有現(xiàn)有的租賃產(chǎn)權(quán)房主都將能夠轉(zhuǎn)換為共同產(chǎn)權(quán)。政府將推出一套‘非常簡(jiǎn)單’的轉(zhuǎn)換系統(tǒng)，并在今年晚些時(shí)候公布詳細(xì)的改革計(jì)劃?！?/p>

然而，這項(xiàng)程序需要多久才能完成，目前還沒(méi)有具體的時(shí)間表。

華聞君也將持續(xù)關(guān)注這一改革的進(jìn)展。

本文部分素材來(lái)自英國(guó)廣播公司、ITV網(wǎng)站和《獨(dú)立報(bào)》，圖片均來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。

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文 彭琳

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